Cour de Cassation · civ3 — 30 juin 2021

CIV. 3
 
 SG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 30 juin 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10377 F
 
 Pourvoi n° A 20-18.158 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2021
 
 La Société des entrepôts de Thumeries, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 20-18.158 contre l'arrêt rendu le 28 mai 2020 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 1), dans le litige l'opposant à la société Allopneux, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la Société des entrepôts de Thumeries, de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Allopneux, après débats en l'audience publique du 1er juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Société des entrepôts de Thumeries aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Société des entrepôts de Thumeries et la condamne à payer à la société Allopneux la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la Société des entrepôts de Thumeries.
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Allopneus au paiement d'une indemnité limitée à 194.920,45 euros au titre de l'occupation du bâtiment n° 3 sur la période comprise entre le 1er octobre 2010 et le 19 décembre 2011, et à une indemnité limitée à 314.534,55 euros au titre de l'occupation des bâtiments n° 1 et 2 sur la période comprise entre le 16 septembre 2010 et le 19 décembre 2011 ;
 
 AUX MOTIFS QU'« Il est acquis que la restitution d'un bien loué suppose que le propriétaire soit mis en mesure de reprendre possession des lieux concernés. En cas de litige, il appartient au preneur de prouver la correcte exécution de cette obligation par la remise effective des clés ou le refus du bailleur de les recevoir.
 En l'espèce, la société des Entrepôts de Thumeries verse aux débats :
 - une sommation interpellative à l'attention de la société Allopneus réalisée le 13 décembre 2011 à la demande de la société des Entrepôts de Thumeries, par maître [Q] [Z], huissier de justice de la SCP [Z]-[Y] à Aix-en-Provence, sur un document à entête de la SCP [D]-[M], huissiers de justice situés à Lille, dans laquelle il est indiqué "En vertu d'un bail commercial sous seing privé en date du 03.10.2007, le requérant vous a donné à bail des bâtiments à usage d'entrepôts sis à [Adresse 3].
 Qu'à ce jour, vous n'occupez plus les lieux depuis début Janvier 2011, que ces derniers sont donc vides de toute occupation effective depuis lors et que le requérant n'est toujours pas en possession des clés de ces locaux.
 Qu'une instance entre les parties est pendante devant le T.G.I de Lille à ce jour. Que l'article XI dudit bail prévoit que "le preneur s'engage à laisser le bailleur, ses représentants, architectes, entrepreneurs et ouvriers à pénétrer dans les lieux loués pour constater leur état, prendre toutes mesures conservatoires, réaliser tous travaux, les faire visiter en vue de leur location ou de leur vente"
 Qu'il vous est donc (demander) de prendre toutes les dispositions nécessaires en vue de permettre au requérant d'user de ce droit de visite le :
 Lundi 19 DECEMBRE 2011.
 En conséquence, porteur de pièces et chargé de mission, JE VOUS FAIS SOMMATION, d'avoir à me faire connaître vos dires et observations sur les faits ci-dessus rappelées.
 Ce à quoi il m'a été répondu : M. [P] [B] Directeur financier.
 Nous sommes à la disposition du demandeur pour lui faire remettre les clefs à l'endroit et à l'heure qui lui conviendront, jour et ouvré et horaire de bureau.", 
 - un courrier qui lui a été adressé le 17 novembre 2011 par maître [D] [D], huissier de justice à Lille dans lequel ce dernier déclare : "Par la présente, je vous indique avoir été requis par la société PNEUS FRANCE NORD, le 5 Janvier 2011 à l'effet de procéder à un état des lieux de sortie des locaux sis à : [Adresse 3] et d'effectuer la remise des clefs officielle au propriétaire.
 Le RDV étant fixé au 7 Janvier 2011 à 15h30.
 A cette date, je me suis présenté et j'ai rencontré Monsieur [L] [A] avec lequel j'ai procédé, au constat des lieux.
 A l'(issu) de celui-ci il m'a remis : deux jeux de clefs comprenant au total huit clefs plates et deux clefs de cellule à gorge dont une servant à l'ouverture de la porte du local électrique permettant l'accès aux compteurs, en me chargeant de les remettre au bailleur. Le Mardi 11.01, les services de l'étude (on) contacté les services de l'entrepôt de THUMERIES afin de leur indiquer que nous étions en possession des clefs des locaux et qu'elles étaient donc à leur disposition.
 Le lundi 17.01, le représentant du bailleur nous a indiqué qu'il n'avait pas été prévenu de l'état des lieux de sortie et qu'il refusait la restitution des clefs.
 En conséquence de quoi j'ai immédiatement prévenu, la société PNEUS FRANCE NORD (a) l'effet de venir rechercher les clefs que l'on m'avait remises.
 C'est donc le 26.01 que Monsieur [A] [L] est venu retirer les clefs qu'il m'avait (remise) le 07 Janvier 2011 contre reçu signé de sa main.
 Il est évident qu'en aucune façon, je n'ai invité la société PNEUS FRANCE NORD à me remettre les clefs et que si j'ai accepté la restitution de celles-ci c'est uniquement en pensant qu'un accord avait été conclu entre les parties pour se faire.", 
 - un courrier adressé le 19 janvier 2011 à la société Allopneus par maître [D] [D], huissier de justice à Lille dans lequel ce dernier indique : "Monsieur, La présente pour vous informer des démarches effectuées dans cette affaire.
 Le 05 Janvier 2011 :
 - Appel de la Société PNEUS France NORD à la SCP [D] [M] Huissiers de Justice afin d'obtenir un rendez-vous pour dresser Procès-
 Verbal de Constat d'Etat des lieux de Sortie des locaux, jusqu'alors occupés, sis [Adresse 3].
 - Envoi d'un "ordre de mission" par mail de la part de la Société PNEUS France Nord, par lequel elle précise nous solliciter pour : "constater que la Société PNEUS France NORD a bien quitté et nettoyé les locaux de l'entrepôt de Thumerie, sis rue [Adresse 3]" et "Effectuer la remise des clés officielle au propriétaire", Rendez-vous fixé au 07 Janvier 2011 à 15h30 pour dresser Procès-Verbal de Constat d'Etat des Lieux de Sortie.
 Le 07 Janvier 2011 : Procès-Verbal de Constat d'Etat des Lieux de Sortie effectué par Maître [D] [D] avec reprise des clefs comme demandé par la Société requérante.
 
 Le Mardi 11 Janvier 2011 :
 - Appel de la collaboratrice de Maître [D] auprès de la Société des Entrepôts de Thumeries Bailleur, afin de l'informer que l'Etat des lieux de sortie de la Société PNEUS France NORD a été dressé le 07 Janvier dernier par Maître [D], que les clefs sont à disposition à l'(acceuil) au sein de la SCP [D] [M].
 L'interlocutrice ne se présente pas mais dit laisser le message au Responsable qui la recontactera au plus vite.
 Le Mercredi 12 Janvier 2011 :
 - La collaboratrice de Maître [D], n'ayant pas eu de nouvelle de la Société des Entrepôts de Thumeries, envoie un mail à [Courriel 1] afin de lui rappeler les termes de la conversation téléphonique de la veille, le remerciant de contacter l'Etude pour prévoir le retrait des clefs.
 Le Lundi 17 Janvier 2011 :
 - La collaboratrice de Maître [D] appelle le XXXXXXXXXX (attribué à [W] [K]). L'homme ne se présente pas et, à l'écoute des explications de la collaboratrice de Maître [D], il indique : "j'entends bien ce que vous dites, le minimum est de prévenir le Bailleur afin qu 'il puisse venir au rendez-vous fixé pour l'état des lieux, n 'étant pas prévenu, je considère que les locataires sont toujours dans les lieux et les clefs vous pouvez les garder".
 Vous en souhaitant bonne réception", 
 - un courrier qui lui a été adressé le 21 janvier 2012 par maître [D] [D], huissier de justice à Lille dans lequel ce dernier mentionne : "Madame, Monsieur, Pour revenir sur cette affaire et notamment l'entretien téléphonique échangé avec Mr [P] de la Sté PNEUS FRANCE NORD suite à la sommation interpellative qui lui avait été signifiée par mon confrère, je peux vous confirmer qu'à réception de cet acte, M. [P] m'a appelé directement et qu'un rendez-vous avait été considéré comme possible, à l'origine, le 19.12.2011 vers 14 h sur le site de Thumeries sous réserves de votre accord.", 
 - une attestation à entête de la SCP [D]-[M], huissiers à Lille, signée par maître [D] [D] lequel indique "Je, soussigné, Me [D] [D], atteste par la présente avoir été sollicité exclusivement par la Sté PNEUS France NORD pour établir un constat à [Adresse 3] le 07.01.2011 à 15h30 suite à la libération des lieux qu'elle occupait jusqu'à cette date à cette adresse.
 Je n'ai en aucun cas pu prévenir de ce constat la Sté des Entrepôts de Thumeries car je n'avais pas connaissance de leur existence.
 Sur place j'ai rencontré Mr [P] [B] et je n'avais pas été informé au préalable du différend qui opposait bailleur et preneur si ce n'est qu'un congé avait été donné pour 09/2010.
 Le 19.12.2011 à 14 h avait été proposé un rendez-vous sur place à cette même adresse auquel PNEUS France NORD avait été convoqué par sommation interpellative délivrée le 13.12.2011 par Me [Z] Huissier de Justice à Aix en Provence mais personne ne s'étant présenté pour PNEUS France NORD, c'est la Sté des ENTREPOTS DE THUMERIES qui m'a requis le 27.12.2011 pour établir un PV de constat des dégradations extérieures du site et bâtiments. Fait pour servir et valoir ce que de droit".
 La société Allopneus produit :
 - un procès-verbal de constat d'état des lieux des locaux situés [Adresse 3], établi le 7 janvier 2011 par Maître [D] [D] membre de la SCP [D] [D] et [P] [M], huissiers de justice à Lille, dans lequel est mentionné en page 14 "Me sont rendues à l'instant par Monsieur [L] (qui me demande de les remettre au Bailleur) : 2 jeux de clefs comprenant au total huit clefs plates et deux clefs de cellule à gorge dont une servant à l'ouverture de la porte du local électrique permettant l'accès aux compteurs." ;
 - un courriel adressé par M. [B] [P], son directeur administratif et financier, le 19 décembre 2011 à 18h07 à la SCP [D]-[M] dont l'objet est "Mise à disposition des clés de l'entrepôt de Thumeries" et mentionnant "Maître, Je fais suite à notre conversation téléphonique du 13/12/2011, et à ma discussion de ce jour avec votre assistante [I].
 Voici un bref rappel des faits.
 Nous avons quitté l'entrepôt de Thumeries dont nous étions locataires le 7/01/2011 avec un procès-verbal de constat établi par vos soins à la même date (état des lieux de sortie correspondant rappelé en pièce jointe).
 Nous vous avons mandaté aux fins de remettre les clés de l'entrepôt au propriétaire des lieux, la Société des Entrepôts de Thumeries.
 Dans un courrier du 19/01/2011 (cf. pièce jointe), vous concluez que :
 Le Lundi 17 janvier 2011 :
 - La collaboratrice de Maître [D] appelle le XXXXXXXXXX (attribué à [W] [K]).
 L'homme ne se présente pas et, à l'écoute des explications de la collaboratrice de Maître [D], il indique :
 "j'entends bien ce que vous dites, le minimum est de prévenir le Bailleur afin qu'il puisse venir au rendez-vous fixé pour l 'état des lieux, n 'étant pas prévenu, je considère que les locataires sont toujours dans les lieux et les clefs vous pouvez les garder".
 Le propriétaire refusant les clés, vous nous demandez de venir les récupérer en votre étude, ce que nous faisons.
 Plusieurs mois plus tard, le 13/12/2011, nous recevons une sommation interpellative (cf. pièce jointe) délivrée par vos soins nous demandant :
 Qu'il vous est donc (demander) de prendre toutes les dispositions nécessaires en vue de permettre au requérant d'user de ce droit de visite le :
 Lundi 19 DECEMBRE 2011
 Le même jour, je vous appelle pour vous proposer de faire déposer les clés du bâtiment à votre étude ; vous m'indiquez que vous allez contacter le propriétaire pour lui proposer ce modus operandi, et que vous reviendrez vers moi pour m'informer de la décision du propriétaire.
 
 Sans nouvelle, nous prenons contact ce jour avec votre étude et votre assistante [I] nous fait savoir que votre étude refuse d'être dépositaire desdites clés.
 Je vous propose alors de dépêcher un salarié à une date et heure à convenir, puisque dans la sommation interpellative aucun horaire n'est indiqué. J'attends votre réponse sur ce point.
 Je renouvelle notre proposition de remettre les clés an propriétaire de l'entrepôt, la Société des Entrepôts de Thumeries.
 Je vous remercie de m'informer des suites de ce dossier et de la décision du propriétaire.
 Elle justifie de la lecture de ce courriel par son destinataire le 21 décembre 2011 à 9h05 par la production du courriel d'accusé de lecture, 
 - un courriel envoyé le 5 janvier 2011 à 18hl 1 par M. [B] [P] à la SCP [D]- [M] "Chère Madame, Je fais suite à notre discussion téléphonique de ce soir dans le cadre du dossier en objet. Nous vous sollicitions pour :
 ? Constater que notre société PNEUS FRANCE NORD a bien quitté et nettoyé les locaux de l'entrepôt de Thumeries, sis rue [Adresse 3] 
 ? Effectuer la remise des clés officielle au propriétaire 
 Voici les éléments de contexte principaux concernant ce dossier :
 ? PNEUS FRANCE NORD utilise ces locaux en qualité de locataire, le bailleur étant la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES 
 ? Ces locaux se composent de 3 cellules, qui [Z] l'objet de 3 contrats de bail distincts joints au présent courriel 
 ? Les échéances de ces baux sont fixées au 15/09/2010 et 30/09/2010, et nous sommes "occupants sans titre" de ces locaux depuis ces dates, notre date de déménagement ayant été décalée 
 ? Pour votre information, une indemnité d'occupation a été proposée au propriétaire, qui l'a refusée, et qui a assigné en justice PNEUS FRANCE NORD pour obtenir le paiement du loyer du 4eme trimestre 2010 Vous trouverez en pièces jointes :
 ? Extrait KBIS de notre société PNEUS FRANCE NORD 
 ? Dernière facture de loyer avec les coordonnées du propriétaire (téléphone mobile du propriétaire : [W] [K] au XXXXXXXXXX)
 ? Copie des 3 baux commerciaux Êtes-vous disponible à cette date, et pouvez-vous svp me confirmer que vous avez l'ensemble des informations requises ?
 Je reste à votre disposition pour toute précision complémentaire (vous pouvez me joindre sur mon mobile au XXXXXXXXXX). Merci - Bien à vous".
 Il ressort de ces éléments que le bailleur reconnaît que les lieux ont été libérés dès le mois de janvier 2011 puisque dans la sommation interpellative adressée par la société des Entreprises de Thumeries à la société Allopneus le 13 décembre 2011, il est rappelé que "à ce jour, vous n'occupez plus les lieux depuis début Janvier 2011".
 
 Par ailleurs, il convient de relever d'une part, que dans la sommation interpellative précitée, aucun horaire n'était proposé pour la visite des locaux le 19 décembre 2011 et d'autre part que la société Allopneus a répondu en indiquant être à disposition du bailleur pour lui faire remettre les clés à l'endroit et à l'heure qui lui conviendraient. Dans un courrier adressé à la société des Entrepôts de Thumeries le janvier 2012, maître [D], huissier de justice lui a rappelé que la société Allopneus, à réception de la sommation interpellative, avait pris contact avec lui pour l'informer qu'un rendez- vous était possible le 19 décembre 2011 vers 14 heures, sur le site de Thumeries, sous réserve de l'accord du bailleur. Il y a donc lieu de constater que la société des Entrepôts de Thumeries n'a pas mis la société Allopneus en mesure de se présenter le 19 décembre 2011 puisqu'alors qu'aucun horaire ne figurait sur la sommation interpellative, elle ne justifie pas lui en avoir fait parvenir un. Ainsi, la société des Entrepôts de Thumeries ne peut pas reprocher à la société Allopneus de ne pas s'être rendue sur le site le 19 décembre 2011, en l'absence d'horaire fixé, étant précisé qu'elle ne démontre pas s'être elle-même déplacée sur les lieux ce jour-là.
 Enfin, si les pièces permettent d'établir que seule la société Allopneus avait mandaté maître [D], huissier de justice, aux fins de dresser le procès-verbal de constat du 7 janvier 2011, le courrier transmis par ce dernier à la société des Entrepôts de Thumeries le 21 janvier 2012 et la sommation interpellative adressée sur papier à entête de la SCP [D]-[M] le 13 décembre 2011 démontrent qu'à compter du mois de décembre 2011, la SCP [D]-[M] a été mandatée par la société des Entrepôts de Thumeries pour échanger avec la société Allopneus. Dans ce cadre et dans la poursuite des échanges consécutifs à la sommation interpellative, la société Allopneus justifie avoir contacté la SCP [D]-[M] le 19 décembre 2011 en fin de journée.
 Ainsi, il est établi que le preneur a fait connaître à la société des Entrepôts de Thumeries son accord pour se rendre à un rendez-vous dont elle avait fixé la date, lui précisant, dans la sommation interpellative, souhaiter lui remettre les clés, que la société Allopneus a réitéré à plusieurs reprises, auprès de l'huissier mandaté par le bailleur, sa volonté de connaître l'horaire fixé pour le rendez-vous du 19 décembre 2011 ainsi que son souhait de remettre les clés, qu'en l'absence de réponse quant à l'horaire fixé pour la rencontre, elle a de nouveau fait savoir à l'huissier qu'elle renouvelait sa proposition de remettre les clés au propriétaire de l'entrepôt en dépêchant un salarié à une date et un horaire à convenir, qu'elle a précisé attendre un retour sur cette proposition. Dès lors, en ne faisant pas parvenir de réponse à la société Allopneus, la société des Entrepôts de Thumeries s'est opposée à la remise des clés par cette dernière.
 Par conséquent, il convient d'infirmer le jugement déféré de ce chef et de fixer au 19 décembre 2011 la date de la restitution des locaux loués par la société Allopneus. Ainsi, cette dernière doit une indemnité d'occupation à la société des Entrepôts de Thumeries du 16 septembre 2010 au 19 décembre 2011 pour les locaux objets du bail dérogatoire (bâtiments 1 et 2) et du 1er octobre 2010 au 19 décembre 2011 pour les locaux objets du contrat de bail commercial (bâtiment 3).
 En considération des factures versées par la société des Entrepôts de Thumeries, cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer contractuellement dû, soit :
 - pour le bâtiment 3 :
 39 950,97 (4ème trimestre 2010) + 39 950,97 (1er trimestre 2011) + 39 950,97 (2ème trimestre 2011)
 + 39 950,97 (3ème trimestre 2011) + (40 844,05 / 92 x 80) (4ème trimestre 2011 jusqu'au 19 décembre 2011) = 194 920,45 euros
 - pour les bâtiments 1 et 2 :
 [(1 711,48+ 19 643,33) x3] (octobre à décembre 2010) + [(1 711,48 +
 19 856,78) x 11] (janvier à novembre 2011) + [(1 711,48+ 19 856,78) / 31 x 19] (19 jours de décembre 2011) = 314 534,55 euros.
 La société Allopneus sera condamnée à payer à la société des Entrepôts de Thumeries les sommes de 194 920,45 euros et de 314 534,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, ainsi que sollicité par l'appelant, au titre des indemnités d'occupation. » ;
 
 1° ALORS QUE le locataire ne se libère de son obligation de restituer l'immeuble au terme du bail qu'en établissant avoir tenté de remettre les clés entre les mains de son bailleur, ou d'un mandataire dûment habilité par ce dernier à les recevoir, et s'être heurté à un refus ; qu'en retenant en l'espèce que la date de restitution par la société Allopneus des locaux donnés à bail par la société SET devait être fixée au 19 décembre 2011 pour cette raison que la première avait indiqué, en réponse à la sommation interpellative délivrée par la seconde le 13 décembre 2011 en vue d'une restitution des locaux six jours plus tard, être à sa disposition pour lui remettre les clés à cette date ou à une autre, et être dans l'attente d'une heure de rendez-vous en proposant celle de 14 heures, quand aucun de ces comportements ne caractérisait une tentative de la locataire de remettre les clés à son bailleur ou au mandataire de ce dernier, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du code civil ;
 
 2° ALORS QUE le locataire ne se libère de son obligation de restituer l'immeuble au terme du bail qu'en établissant avoir tenté de remettre les clés entre les mains de son bailleur, ou d'un mandataire dûment habilité par ce dernier à les recevoir, et s'être heurté à un refus ; qu'en retenant par ailleurs que la société SET ne s'était pas manifestée à la suite de la proposition de la société Allopneus de remettre les clés à 14 heures à la date du 19 décembre 2011 fixée par la sommation interpellative, ou sinon à une autre date, quand cette circonstance ne caractérisait pas un refus de la société SET de recevoir les clés, la cour d'appel a à nouveau statué par des motifs inopérants, privant une nouvelle fois sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du code civil.