Cour de Cassation · civ3 — 10 novembre 2021

CIV. 3
 
 VB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 10 novembre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10508 F
 
 Pourvoi n° U 20-17.692 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 NOVEMBRE 2021
 
 La société Les Trois Geais, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° U 20-17.692 contre l'arrêt rendu le 11 février 2020 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [W] [W] [L], domicilié [Adresse 5],
 
 2°/ à la société Sadimo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 8],
 
 3°/ à M. [X] [I],
 
 4°/ à Mme [F] [V], épouse [I],
 
 domiciliés tous deux [Adresse 4],
 
 5°/ à Mme [Z] [E], domiciliée [Adresse 12],
 
 6°/ à la société Schin Oua Siron Schapira & Nirde, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 12],
 
 7°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, dont le siège est [Adresse 2],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Les Trois Geais, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [E] et des sociétés Schin Oua Siron Schapira & Nirde et MMA IARD assurances mutuelles, de Me Le Prado, avocat de M. et Mme [I], après débats en l'audience publique du 28 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Les Trois Geais aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Les Trois Geais et la condamne à payer à M. et Mme [I] la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes. Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Les Trois Geais
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué, après avoir annulé la vente du bien immobilier appartenant à la SCI Les trois Geais en date du 22 septembre 2010, d'avoir rejeté sa demande tendant à la revendication de ce bien ;
 
 AUX MOTIFS QU'il est constant que la SCI Les Trois Geais n'a pas consenti à la vente conclue avec la SARL Sadimo le 22 septembre 2010, portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], situé sur la commune du [Localité 7], moyennant un prix de vente de 90 000 euros ;
 
 QUE le défaut de consentement d'une partie constitue une cause de nullité du contrat, au sens des dispositions de l'article 1128 du code civil ;
 
 QUE la nullité de la vente conclue entre la SCI Les Trois Geais et la SARL Sadimo le 22 septembre 2010 sera donc ordonnée ;
 
 QUE, sur l'action en revendication du bien à l'égard des époux [I], l'article 1599 du code civil prévoit que la vente de la chose d'autrui est nulle ; elle peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui ;
 
 QUE le véritable propriétaire peut, dans ces conditions, exercer une action en revendication à l'égard du tiers acquéreur-possesseur, à moins que celui-ci ne prouve qu'il a acquis de bonne foi et sous l'empire d'une erreur commune et légitime ;
 
 QU'en l'espèce, les époux [I] se sont portés acquéreurs d'un bien dont l'origine de propriété ne laissait place à aucune équivoque : l'acte de vente reçu le 22 octobre 2010 par Me [Z] [E], notaire à [Localité 9], mentionnait expressément, en page 15, que la SARL Sadimo avait acquis ce bien un mois auparavant de la SCI Les Trois Geais, le 22 septembre 2010, en vertu d'un acte reçu par le même notaire ;
 
 QU'au surplus, aucun élément extrinsèque à l'acte ne pouvait laisser croire aux époux [I] que le vendeur, la SARL Sadimo, n'était pas le véritable propriétaire du bien, ni même qu'elle l'avait acquis en fraude des droits du véritable propriétaire ;
 
 QUE les époux [I] doivent être considérés comme des acquéreurs de bonne foi, qui ont cru à la qualité de légitime propriétaire de celui avec lequel ils contractaient, l'acte notarié de vente reçu le 22 octobre 2010 par Me [Z] [E] établissant sans contestation possible le droit de propriété de la SARL Sadimo ;
 
 QUE dans ces conditions, l'action en revendication formée par la SCI Les Trois Geais ne peut prospérer, et ses demandes tendant à la restitution du bien seront rejetées ;
 
 QU'il convient de dire que Monsieur et Madame [I] sont les propriétaires légitimes du bien acquis par eux suivant acte du 22 octobre 2010 dressé par Me [Z] [E].
 
 QU'il n'y a pas lieu d'ordonner de publication de la présente décision au service de la publicité foncière comme le sollicitent les époux [I], dès lors que leur titre de propriété est déjà publié ;
 
 ALORS QUE la vente de la chose d'autrui est nulle et que le véritable propriétaire peut exercer une action en revendication à l'égard du tiers acquéreur-possesseur, à moins que celui-ci ne prouve qu'il a acquis de bonne foi et sous l'empire d'une erreur commune et légitime ; que la cour d'appel a rejeté la demande de revendication dirigée par la SCI Les trois Geais à l'encontre de M. et Mme [I], tiers acquéreurs possesseurs du bien, sans rechercher si l'erreur qu'ils avaient commise était commune et légitime eu égard à l'anomalie constituée par le fait que le bien qu'ils achetaient au prix de 165 000 € avait été acquis, à peine un mois plus tôt, au prix de 90 000 € par leur vendeur ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1599 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué, après avoir annulé la vente du bien immobilier appartenant à la SCI Les trois Geais en date du 22 septembre 2010, d'avoir rejeté ses demandes tendant à l'indemnisation de ses préjudices ;
 
 AUX MOTIFS QUE la SCI Les Trois Geais sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [W] [L], de la SARL Sadimo, de Me [Z] [E], de la SCP Catherine Siron- Schapira-Nirde et des Mutuelles du Mans Assurances lard à lui payer la somme de 37 000 euros au titre de son préjudice patrimonial découlant de l'occupation du bien litigieux, la somme de 60 000 euros au titre du préjudice moral, et la somme de 50 000 euros au titre du mobilier disparu ;
 
 QUE la SCI Les Trois Geais est fondée à solliciter une indemnisation à l'égard de Monsieur [W] [L] et de la SARL Sadimo par le comportement desquels elle a été privée de son bien, qui a été revendu à des tiers ;
 
 QUE s'agissant de la responsabilité du notaire, il résulte de l'article 1231-1 du code civil que les obligations du notaire, qui ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle ;
 
 QUE les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes ;
 
 QUE la SCI Les Trois Geais est fondée à rechercher la responsabilité du notaire dès lors qu'il est constant que Me [Z] [E], lors de la rédaction de l'acte de vente du 22 septembre 2010, s'est abstenue de procéder à toute vérification relativement à la validité du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 11 août 2010 donnant mandat à Madame [U] [P], gérante, ou à tout clerc de l'étude de la SCP Catherine Schin-Oua-Siron-Schapira-Nirde de représenter la SCI Les Trois Geais à la vente ;
 
 QU'en effet, il n'est ni justifié ni même allégué que le notaire ait pris contact, de quelque manière que ce soit, avec la société venderesse en amont de la vente, pour s'assurer a minima, de son consentement à l'acte ; QU'il convient de rappeler d'une part, que le notaire ne connaissait pas cette société, qui n'avait jamais été sa cliente, et d'autre part, que le bien faisait l'objet de deux inscriptions judiciaires d'hypothèque et d'une procédure de saisie immobilière ;
 
 QU'en se bornant à recevoir un procès-verbal d'assemblée générale des mains de Monsieur [W] [L], et non d'un représentant de la SCI Les Trois Geais, sans en vérifier l'authenticité, soit en sollicitant l'original d'une pièce d'identité, soit en requérant la certification conforme de la signature apposée sur le mandat, le notaire a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte ;
 
 QUE la SCI Les Trois Geais démontre l'existence des fautes commises à son encontre, mais ne fournit aucun élément permettant d'apprécier le principe et l'étendue des préjudices dont elle se prévaut.
 
 QU'en effet, ni le préjudice de jouissance, ni le préjudice moral, ne sont étayés par des pièces justificatives. La valeur locative du bien, qu'elle estime à 1 000 euros par mois, n'est attestée par aucun élément versé au dossier. Le préjudice résultant de la perte de mobiliers n'est pas davantage démontré, le seul procès-verbal d'audition des époux [I] dans le cadre de l'enquête pénale étant insuffisant à l'établir ;
 
 QUE la SCI Les Trois Geais sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes.
 
 ALORS QUE la cour d'appel a constaté que la SCI avait été privée de son bien, acheté au moyen d'un faux le 22 septembre 2010, au prix de 90 000 €, et revendu à des tiers le 22 octobre 2010, au prix de 165 000 €, tandis que la SCI Les trois Geais n'avait perçu aucun prix de vente ; qu'en énonçant, pour rejeter sa demande d'indemnisation, qu'elle ne fournissait aucun élément permettant d'apprécier le principe et l'étendue des préjudices dont elle se prévalait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1240 du code civil.