Cour de Cassation · civ3 — 10 novembre 2021

CIV. 3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 10 novembre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10509 F
 
 Pourvoi n° H 20-19.107 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 NOVEMBRE 2021
 
 Mme [G] [K] [O], épouse [L], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° H 20-19.107 contre l'arrêt rendu le 24 août 2018 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant à la société Entreprise [S], entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], défenderesse à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations écrites de Me Carbonnier, avocat de Mme [L], de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de la société Entreprise [S], après débats en l'audience publique du 28 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [L] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [L] et la condamne à payer à la société Entreprise [S] la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour Mme [L]
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame [G] [K] [O] épouse [L] à verser à la société Entreprise [S] la somme de 100 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2010, 
 
 AUX MOTIFS QUE « Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, en sa rédaction applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il est constant, en l'espèce, que la promesse synallagmatique de vente conclue le 15 juin 2006 entre [G] [K]- [O] (le vendeur) et l'entreprise [S] (l'acquéreur) prévoyait le versement d'un acompte d'un montant de 100 000 euros. Elle comportait également différentes conditions suspensives, en particulier celle de l'obtention d'un financement d'un montant de 19,8 millions d'euros, permettant à la fois l'acquisition du terrain et la réalisation des constructions que l'acquéreur envisageait d'y édifier. Elle stipulait enfin qu'en cas de non réalisation, hors la responsabilité de l'acquéreur telle qu'indiquée à l'article 1178 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives, l'acquéreur pourra recouvrer les acomptes versés, le vendeur s'engageant à rembourser à l'acquéreur la totalité des sommes versées au titre du prix dans un délai maximum de deux mois à compter de la justification par l'acquéreur au vendeur de la non réalisation, de l'une ou l'autre des conditions suspensives. L'acquéreur rapporte la preuve, par la lettre de la SOFIDER qu'il verse aux débats, d'un refus du groupe BRED de lui consentir un financement, compte tenu de la taille du programme envisagé et du montant des concours à mettre en place. Il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir sollicité d'autres établissements bancaires, dans la mesure où la condition suspensive ne prévoyait aucune obligation de ce chef. Le point de savoir si la demande de l'acquéreur était strictement conforme aux caractéristiques de taux et de durée évoquées dans la promesse de vente est sans intérêt pour la solution du litige dans la mesure où ces éléments apparaissent parfaitement étrangers à la décision de la banque de refuser son crédit. Plus généralement, aucun élément ne permet d'établir que la S.A.R.L. ENTREPRISE [S] aurait fait obstacle, d'une façon ou d'une autre, à l'accomplissement de la condition. La condition suspensive prévue au contrat ne peut donc être tenue pour accomplie au sens des dispositions de l'article 1178 du code civil et sa défaillance se trouve ainsi parfaitement établie. Il est toujours possible pour un cocontractant de renoncer à se prévaloir de la défaillance de la condition stipulée à son profit ou dans son intérêt. La renonciation cependant ne se présume pas. Dès lors, la circonstance que la S.A.R.L. ENTREPRISE [S] ait pu laisser passer la date de signature de l'acte authentique, sans prendre soin d'informer le vendeur du refus de la banque par l'envoi d'un pli recommandé, ainsi que le prévoyait le compromis, ne peut suffire à établir qu'elle avait renoncé à la condition suspensive stipulée à son profit. La renonciation peut n'être qu'implicite mais à condition que puisse être caractérisée de la part de celui à qui la condition bénéficie, en l'espèce l'acquéreur, une volonté non équivoque de renoncer. A cet égard, le fait que la S.A.R.L. [S] ait pu compléter le 24 juillet 2007, postérieurement au refus de la SOFIDER, une demande de permis modificatif, qui avait été déposée le 21 mai 2007, bien avant le refus de la banque, ne permet pas, à lui seul, de considérer qu'elle avait ainsi décidé de poursuivre la réalisation de la vente en renonçant au bénéfice de la condition suspensive. Quant aux conventions que la S.A.R.L. [S] a ensuite conclues avec deux autres promoteurs, le 1er septembre 2008 puis le 17 novembre 2008 (PROMOJET et SIAA), il ne peut être sérieusement soutenu qu'elles seraient le reflet d'une quelconque volonté de poursuivre la vente tant elles marquent de manière évidente la volonté exactement opposée, l'entreprise [S] y évoquant une revente du projet et la cession du permis de construire qu'elle avait obtenu, ou encore celle des parts de la Société Civile de Construction vente (SCCV) qu'elle avait constituée en vue de la réalisation son programme immobilier. Pour le surplus, les allégations d'[G] [K]-[O] ne sont étayées par aucun élément précis et probant. Au total, il apparaît que la condition suspensive tenant à l'obtention d'un financement bancaire a défailli sans que ne soit établie de la part de l'acquéreur une volonté non équivoque de poursuivre la vente. Dès lors, c'est à tort qu'[G] [K]- [O] a cru pouvoir s'opposer à la restitution à la S.A.R.L. [S] de son acompte. Il convient par conséquent de confirmer la décision des premiers juges » (arrêt, p. 3 à 5), 
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « La société [S] prétend que la vente n'a pas été conclue en raison de la défaillance de certaines conditions suspensives tandis que la venderesse affirme que c'est la société [S] qui a décidé unilatéralement, sans l'en informer, de ne plus acquérir le bien et qu'elle a maintenu l'apparence de sa situation de futur acquéreur afin de se dégager de la vente tout en négociant les permis de construire qu'elle avait obtenus pour la réalisation du projet initial. Il convient donc dans un premier temps d'examiner si, comme l'affirme la demanderesse, les conditions suspensives ont défailli sans qu'elle en ait empêché l'accomplissement. La promesse de vente a été conclue le 15 juin 2006 et modifiée par un avenant du 30 juin 2006. Elle comportait des conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire et de vote d'un PLU qui se sont réalisées contrairement à ce qu'affirme la société [S]. Il n'est pas contesté qu'un permis de construire a été obtenu le 20 février 2007 pour la construction de 144 logements et un second permis de construire modificatif a été délivré le 26 septembre 2007 pour la construction de 169 logements. L'autre condition suspensive tenant au vote d'un PLU est également intervenue dans le délai prévu puisque le conseil municipal de la commune de [Localité 4] l'a approuvé 18 juillet 2006. L'annulation du PLU prononcée ultérieurement par le tribunal administratif (le 27 septembre 2007) ne peut être invoquée par l'acquéreur dès lors que cette décision n'a eu aucune incidence sur la validité des permis de construire, lesquels de ce fait ont certainement pris de la valeur. La seule difficulté concerne donc la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt. La société [S] produit une lettre de sa banque lui notifiant le 9 juillet 2007 un refus de lui consentir un prêt "pour l'opération de 144 logements destinés à la vente en état de futur achèvement dont le coût global est estimé à un peu plus de 19 millions d'euros" "compte tenu de la taille du programme envisagé et du montant des concours à mettre en place". Sans qu'il soit nécessaire de vérifier si la demande de prêt était conforme à ce qui était prévu dans la promesse, ce qui semble d'ailleurs être le cas, et si la société [S] a effectué des démarches suffisantes pour obtenir ce crédit, le tribunal constate que la preuve que la venderesse ait été informée du refus de prêt n'est pas rapportée. Mais la société n'a jamais évoqué ce point avant d'engager une action en vue de récupérer l'acompte de 100.000 €. Ainsi, dans sa lettre du 16 avril 2009 par laquelle elle réclame à [G] [K]-[O] la restitution de cette somme elle n'en fait pas état, de même que dans son assignation du 27 juin 2010 où elle ne fait référence qu'à la non réalisation de la condition suspensive tenant au vote du PLU. Toutefois, [G] [K]-[O] ne s'est pas plus inquiétée de cet aspect de l'opération. Ainsi, elle n'a jamais mis en demeure la société [S] de produire la lettre d'accord de la banque ainsi qu'il était prévu à la promesse de vente et n'a, à aucun moment, exigé la réalisation de la vente. Ainsi, la date de réitération de la vente, qui devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2007, a été dépassée sans qu'aucune des parties ne manifeste le souhait ni de signer ni de se dégager. Par la suite, alors que s'ouvrait une période à compter de laquelle chacune des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter, aucune d'elles, et notamment [G] [K]-[O], n'a réagi. En réalité, il ressort des pièces versées aux débats que les deux parties ont renoncé à la réalisation de cette vente sans qu'il soit possible de déterminer avec précision la date à laquelle cette décision a été prise. Sans manifester une quelconque opposition et sans mettre en cause la responsabilité de l'autre, chacune des parties a repris sa liberté tout en maintenant des relations dans le but de céder à un acquéreur éventuel les permis de construire obtenus dans la première phase de l'opération, et ce au moins à partir d'août 2008. [G] [K]-[O] ne peut prétendre avoir été abusée et avoir cru jusqu'au 16 avril 2009 que la société [S] souhaitait toujours acquérir son terrain puisque le 19 aout 2008, [D] [S] évoquait dans une lettre adressée au Trésor Public des négociations en cours portant sur la cession des permis de construire auxquelles elle était nécessairement associée. En effet, un mois et demi plus tard, soit le 9 octobre 2008, elle signait une nouvelle promesse de vente au profit de la SIAA sous condition suspensive d'un arrêté de prorogation des permis de construire du 20 février et du 26 septembre 2007. [D] [S] a d'ailleurs donné son accord le 17 novembre 2008 pour céder son projet et aucun élément ne démontre qu'il ait été responsable de la non-réalisation de cette vente. En tout cas d'autres pourparlers étaient en cours avec d'autres promoteurs. II résulte de ces éléments que les deux parties ont renoncé à la vente. [G] [K]-[O] doit donc restituer l'acompte de 100.000 € versé par l'entreprise [S] avec intérêts au taux légal a compter de la mise en demeure du 10 mars 2010 » (jugement, p. 3 à 5) 
 
 1°) ALORS QU'il incombe à l'acquéreur, qui s'est obligé dans un délai déterminé à déposer des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat, de justifier de l'exécution de cette obligation, et à défaut la condition suspensive est réputée accomplie ;
 
 Que dans le cadre du compromis de vente du 15 juin 2006, la société Entreprise [S], acquéreur, s'était engagée à solliciter un ou plusieurs prêts auprès d'un ou plusieurs établissements financiers, pour un montant global de 19,8 millions d'euros sur une durée de trois ans, un taux de 5 % et une garantie financière d'achèvement ; qu'elle s'est ensuite bornée à faire état du refus de financement d'un établissement de crédit, la Sofider, par un correspondance du 9 juillet 2007 qui ne mentionnait pas les caractéristiques du crédit sollicité, et qu'elle ne produisait pas non plus la demande de crédit déposée, de sorte qu'elle ne justifiait pas du dépôt d'une demande de crédit conforme aux prévisions du compromis de vente ; qu'il s'en évinçait que la condition suspensive était réputée accomplie ;
 
 Qu'en décidant cependant que « le point de savoir si la demande de l'acquéreur était strictement conforme aux caractéristiques de taux et de durée évoquée dans la promesse de vente est sans intérêt pour la solution du litige » (arrêt, p. 4), la cour d'appel a violé l'article 1315, ensemble l'article 1134, du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS QU'il incombe à l'acquéreur, qui s'est obligé dans un délai déterminé à déposer des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat, de justifier de l'exécution de cette obligation, et à défaut la condition suspensive est réputée accomplie ;
 
 Que dans le cadre du compromis de vente du 15 juin 2006, la société Entreprise [S], acquéreur, s'était engagée à « justifier au vendeur, de l'acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s) et crédit, par pli recommandé, adressé au plus tard dans le cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus [15 avril 2007 prorogé au 16 juillet 2007] » (compromis de vente, p. 7) ; qu'il est constant que la société Entreprise [S] n'a jamais procédé à un tel envoi ; que la cour d'appel a estimé que « la circonstance que la S.A.R.L. Entreprise [S] ait pu laisser passer la date de signature de l'acte authentique, sans prendre soin d'informer le vendeur du refus de la banque par l'envoi d'un pli recommandé, ainsi que le prévoyait le compromis, ne peut suffire à établir qu'elle avait renoncé à la condition suspensive stipulée à son profit » (arrêt, p. 4) ;
 
 Qu'en décidant ainsi que la société Entreprise [S] pourrait valablement opposer à Madame [L] le refus de financement de l'établissement de crédit hors des délais et des formes prescrites par le compromis de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3°) ALORS QUE la condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un évènement qu'il est du pouvoir de l'une ou l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher et qu'est nulle toute obligation contractée sous une condition potestative ;
 
 Que l'établissement de crédit sollicité par la société Entreprise [S] a refusé de financer « une opération de 144 logements destinés à la vente en l'état futur d'achèvement », et ce « compte tenu de la taille du programme envisagé » (cf. lettre de la Sofider du 9 juillet 2007) ; que l'exposante faisait cependant valoir que « le second permis ainsi obtenu par l'acquéreur portait sur un programme encore plus ambitieux que celui du premier permis (144 logements à 169 logements) » (conclusions d'appel de l'exposante, p. 6) ; qu'il s'en évinçait que la taille du programme envisagé ne dépendait que de la volonté de la société Entreprise [S] ;
 
 Qu'en décidant cependant que la défaillance de la condition suspensive « se trouve ainsi parfaitement établie » (arrêt, p.4), en l'état d'une condition purement potestative tenant à la taille du programme envisagé, la cour d'appel a violé les articles 1170 et 1174 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.