Cour de Cassation · civ3 — 17 novembre 2021

CIV. 3
 
 VB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 17 novembre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10525 F
 
 Pourvoi n° Y 20-19.375 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 NOVEMBRE 2021
 
 1°/ M. [Y] [E], domicilié [Adresse 5],
 
 2°/ Mme [D] [E], domiciliée [Adresse 1],
 
 ont formé le pourvoi n° Y 20-19.375 contre l'arrêt rendu le 24 juin 2020 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre, 2e section), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet Betti, dont le siège est [Adresse 2],
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme [E], de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4], après débats en l'audience publique du 5 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme [E] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [E], et les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille vingt et un.
 
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [E]
 
 Madame [D] [E] et Monsieur [Y] [E] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté leur demande tendant à l'annulation de la résolution n°20 de l'assemblée générale du 21 avril 2016,
 
 Alors, d'une part, qu'il résulte de l'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 26 alinéa 3 de cette même loi que l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, laquelle dépend non seulement du régime déterminé par le règlement de copropriété mais également des particularités concrètes de l'immeuble, tels que ses équipements, sa situation, ses caractères ; qu'en l'espèce, les consorts [E] démontraient que la conservation des parties communes constituées d'espaces verts était nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, situé dans un cadre verdoyant aux espaces verts classés boisés à proximité des berges du Lac d'[Localité 6], et en déduisaient que leur aliénation ne pouvait être décidée qu'à l'unanimité des voix ; qu'en retenant néanmoins que « les copropriétaires ne bénéficiaient avant la cession d'aucun accès à la parcelle AD[Cadastre 3] » de sorte que la cession de cette parcelle ne pouvait entraîner ni atteinte aux droits des copropriétaires, ni modification de la destination de l'immeuble, « une parcelle inaccessible aux copropriétaires ne pouvant participer au cadre de vie de la copropriété et donc contribuer à la définition de ses caractéristiques essentielles », alors que la destination de l'immeuble n'est pas déterminée par le libre accès pour tous les copropriétaires à l'une des parties communes, la Cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, violant à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 Alors, d'autre part, qu'il résulte de l'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 26 alinéa 3 de cette même loi que l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, laquelle dépend non seulement du régime déterminé par le règlement de copropriété mais également des particularités concrètes de l'immeuble, tels que ses équipements, sa situation, ses caractères ; qu'en l'espèce, les consorts [E] démontraient que la conservation des parties communes constituées d'espaces verts était nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, situé dans un cadre verdoyant aux espaces verts classés boisés à proximité des berges du Lac d'[Localité 6], et en déduisaient que leur aliénation ne pouvait être décidée qu'à l'unanimité des voix ; qu'en retenant néanmoins « qu'en ce qui concerne la surface de 58 m2 située entre les lots n° 14 (garage) et 15 (pavillon), s'il n'est pas contesté qu'il s'agit d'une partie commune qui n'est pas réservée à l'usage exclusif des propriétaires de ces deux lots aux termes du règlement de copropriété », « en raison de la configuration des lieux, cette surface, qui est située entre les deux lots privatifs n° 14 et 15, ne mène qu'au jardin à usage exclusif déjà évoqué, de sorte qu'elle ne présente d'utilité réelle que pour les propriétaires de ces deux lots », alors que l'utilité pour tous les copropriétaires d'une partie commune ne constitue pas un préalable à la caractérisation de l'équipement, de l'installation et du caractère d'un immeuble qui déterminent sa destination, la Cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, violant à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 Alors, en tout état de cause, que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; que la Cour d'appel a constaté que le propriétaire précédent avait déjà installé un portail « au niveau du garage, fermant ainsi l'accès à un espace constitué par les lots n°14 et 15, le jardin à usage privatif devant le lot n°15 et le terrain entre les deux lots », et relevé que les consorts [I] avaient « ajouté une serrure à ce portail », ce dont il se déduisait que les consorts [I] avaient entravé délibérément l'accès aux parties communes, et ne pouvait s'en prévaloir pour affirmer que la partie commune n'était d'aucune utilité aux autres copropriétaires ; qu'en retenant que l'usage effectif de la parcelle commune de 58m2 n'était pas établi et en déduire qu'elle ne pouvait dès lors contribuer à la définition des caractéristiques essentielles de l'immeuble, la Cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 8 de loi du 10 juillet 1965 ;
 
 Alors, en outre, qu'en énonçant qu'« une parcelle de 58 m2 sur 427 ne peut à elle seule conférer à la copropriété ses caractéristiques essentielles », la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, privant sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 Alors, enfin, qu'une cession de parties communes soumise à l'appréciation de l'assemblée générale doit être accompagnée, pour une parfaite connaissance par les membres de l'assemblée de l'opération de cession soumise au vote, d'un projet de modification du règlement de copropriété portant, notamment, sur la nouvelle répartition des tantièmes et d'un projet de modification de l'état descriptif de division ; qu'en se bornant à énoncer « qu'aucune disposition n'exige que ces points soient soumis à l'assemblé générale en même temps que la résolution qui se prononce sur le principe de la cession (même si c'est souvent le cas) », pour rejeter la demande des copropriétaires en annulation de la résolution, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que l'assemblée générale était suffisamment éclairée sur les conséquences de l'opération de cession soumise au vote par les consorts [I], a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 26, dernier alinéa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.