Cour de Cassation · civ3 — 24 novembre 2021

CIV. 3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 24 novembre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10542 F
 
 Pourvoi n° M 20-16.236 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 NOVEMBRE 2021
 
 1°/ Mme [I] [B] [S] [G], épouse [U],
 
 2°/ M. [R] [U], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 5],
 
 ont formé le pourvoi n° M 20-16.236 contre l'arrêt rendu le 12 juillet 2019 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile tribunal d'instance), dans le litige les opposant à la commune de [Localité 6], représentée par son maire en exercice, domicilié [Adresse 1],
 
 défenderesse à la cassation.
 
 En présence :
 
 de la société Flash auto services, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5],
 
 
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de M. et Mme [U], de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la commune de [Localité 6], après débats en l'audience publique du 19 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme [U] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [U] ; les condamne à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [U]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 M. et Mme [U] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail que leur avait consenti la commune de [Localité 6] était résilié de plein droit à compter du 30 juin 2015 et qu'ils occupaient sans droit ni titre les locaux objet dudit bail depuis cette date ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la résiliation ; que par contrat du 24 juin 2011, la commune de [Localité 6] a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [R] [U] et Madame [I] [B] [G] épouse [U], ainsi qu'à un "autre colocataire éventuel" la S.A.R.L. Garage [U], devenue la S.A.R.L. Flash Auto Services, un bâtiment comprenant un garage, situé [Adresse 4] moyennant paiement d'un loyer mensuel de 1.500,00 € ; que ce contrat, rédigé par référence aux disposition de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, comprend en son article 6 une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail de plein droit "un mois après commandement resté infructueux", notamment pour défaut de paiement des loyers ; qu'un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été délivré le 30 avril 2015 tant aux époux [U] qu'à la S.A.R.L. Garage [U] pour un montant de 51.048,46 € ; qu'il est fait commandement aux locataires de payer "dans le délai ci-dessus", alors qu'il ne mentionne aucun délai précis ; que certes, le commandement de payer reproduit plus bas in extenso l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 indiquant notamment en son 1er alinéa que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" et comporte également l'article 6 du contrat qui, de son côté, évoque un délai d'un mois, ainsi qu'il a été vu plus haut ; que si la clause contractuelle est illicite en ce qu'elle évoque un délai d'un mois, force est de constater que les locataires étaient suffisamment informés de la nécessité de se libérer de leur dette locative dans le délai de deux mois grâce à la reproduction de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les intimés n'ayant pas invoqué le caractère équivoque de l'obligation qui leur était faite dans le commandement de payer ;
 
 ALORS QU'est nulle et de nul effet la clause résolutoire qui méconnaît les dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles imposent le respect d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour que la résiliation du contrat de location s'opère de plein droit ; qu'en énonçant, pour constater que le bail consenti par la commune de [Localité 6] avait été résilié de plein droit le 30 juin 2015 par le jeu de la clause résolutoire, que si cette clause contractuelle évoquait un délai d'un mois, les locataires étaient toutefois suffisamment informés de la nécessité de se libérer de leur dette locative dans le délai de deux mois grâce à la reproduction de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans le commandement de payer qui leur avait été délivré le 30 avril 2015, après avoir pourtant constaté que le contrat de bail, rédigé par référence aux disposition de la loi du 6 juillet 1989, comprenait en son article 6 une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit « un mois après commandement resté infructueux » notamment pour défaut de paiement des loyers et que celle-ci était illicite, ce dont il résultait que la clause résolutoire, qui méconnaissait les dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 imposant le respect d'un délai de deux mois, était nulle et de nul effet, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 6 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 M. et Mme [U] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur exception d'inexécution et de les avoir en conséquence condamnés à payer à la commune de [Localité 6] les sommes de 58.548,46 € représentatives de la créance de loyers au 30 juin 2015, 1.500 € par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2015 jusqu'à parfait délaissement des lieux et 1.500 € au titre de la clause pénale ;
 
 AUX MOTIFS QUE dans un bail d'habitation, le preneur peut opposer l'exception d'inexécution tant que la délivrance n'a pas eu lieu ou même si elle a eu lieu lorsque les locaux sont inhabitables ; que dans les deux cas, le preneur n'a pas obtenu la contrepartie du paiement des loyers, ce qui légitime qu'il ne paye pas ; que la résiliation peut toutefois être demandée en cas de délivrance partielle, à condition que le juge considère l'inexécution comme suffisamment importante ; qu'en l'espèce, les locataires, qui supportent la charge de la preuve du paiement de leurs loyers, ne disconviennent pas avoir totalement cessé d'honorer leurs obligations depuis la première année de location (2011), faisant valoir une exception d'inexécution de la commune de [Localité 6] tirée d'un double défaut de délivrance en raison d'un logement indécent et d'un état d'enclave du terrain ; que le bail en cause porte sur un bâtiment (garage d'une superficie de 90 m² et logement d'une superficie de 115 m²) et précise que les locataires déclarent "bien connaître les lieux ainsi que les équipements privatifs et communs dont ils bénéficient" ; qu'en cette occasion, un état des lieux d'entrée certes succinct a été dressé par les parties, duquel il ressort un "état moyen" concernant le logement, avec cette précision qu'une "vérification des installations électriques" a été faite par Dekra le 20 juin 2011 ; que l'avis des Domaines du 26 juillet 2007, donc antérieur de quatre années à cet état des lieux, décrivant une maison et un hangar "en mauvais état", ne peut à cet égard se révéler pertinent ; qu'il est constant que les époux [U], qui ont commencé à payer une taxe foncière relative au bien litigieux à partir de 2008, se sont installés dans les lieux au moins depuis l'établissement d'un compromis de vente passé avec la commune de [Localité 6] le 17 novembre 2008, aux termes duquel ils devaient devenir acquéreurs du bien moyennant la somme de 272.000,00 € avec conditions suspensives d'octroi de prêt et de création "d'une servitude de passage tout le long des bornes nord des parcelles cadastrées section AN n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3]" ; que le bail est en réalité venu se substituer à la vente qui n'aurait pas pu avoir lieu compte tenu du défaut d'accomplissement de l'une au moins des conditions suspensives ; qu'à cet égard, une délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 6] du 23 juin 2010 a annulé la précédente délibération du 26 janvier 2008 autorisant la cession "devant l'incapacité de l'acquéreur à finaliser cette cession", le notaire ayant "confirmé les difficultés financières rencontrées par l'acheteur" ; qu'il s'en évince que les époux [U] vivaient dans les lieux depuis trois ans lorsque leur occupation a été régularisée par le bail du 24 juin 2011 ; qu'ils connaissaient donc parfaitement l'état du logement et la difficulté potentielle d'accès au terrain ; qu'or, ils ne justifient d'aucune doléance durant les quatre années ayant précédé la délivrance du commandement de payer ; que bien plus, dans un courrier du 8 décembre 2011, alors que les premiers impayés avaient valu aux époux [U] une mise en demeure délivrée le 5 octobre 2011, leur avocat avait sollicité uniquement la mise en place d'un "échéancier aux fins d'apurement de leur dette" ; que certes, le procès-verbal de constat d'huissier établi le 3 février 2017 à la demande des époux [U] montre la présence de "traces caractéristiques d'infiltration d'eau" et de "nombreux câbles électriques pendant depuis le plafond", les conditions de vie à l'intérieur de la maison étant décrites comme "très compliquées en raison de travaux inachevés" ; mais que les époux [U], qui avaient anticipé leur statut de propriétaires, reconnaissent eux-mêmes avoir entrepris d'importants travaux dans le bâtiment, de sorte qu'il est impossible de déterminer si la situation actuelle du bâtiment loué est le fait des locataires ; que par ailleurs, sans que l'on sache ce qu'il est advenu de la procédure de référé diligentée fin 2016 par les époux [U] à l'encontre de leur voisin refusant un accès à leur terrain via sa propriété, il apparaît que cette obstruction ne serait devenue effective qu'à partir d'octobre 2016 ; que l'exception d'inexécution, invoquée uniquement devant le premier juge alors que leur défaillance dans le paiement des loyers était constatée depuis 2011, soit un peu plus de quatre ans avant le début de la procédure, qu'ils n'avaient jamais émis de doléance à l'encontre de leur bailleresse et que la commune de [Localité 6] avait de son côté rempli, fût-ce même de façon perfectible, son obligation de délivrance en présence d'un état des lieux d'entrée décrivant un bâtiment en état moyen dont l'installation électrique venait d'être validée, ne peut pas être considérée comme légitime ; qu'il conviendra donc d'infirmer le jugement entrepris, de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à effet au 30 juin 2015 et de faire droit à la demande d'expulsion dans les conditions décrites au dispositif du présent arrêt ; que compte tenu de ce qui précède, les époux [U] et la S.A.R.L. Flash Auto Services ne peuvent être considérées comme fondés en leurs demandes reconventionnelles, dont ils seront en conséquence déboutés ;
 
 1°) ALORS QUE la connaissance par le locataire du mauvais état des lieux au jour de la conclusion du contrat de bail ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en énonçant, pour juger que la commune de [Localité 6] n'avait commis aucun manquement à son obligation de délivrance, que les époux [U] vivaient déjà dans les lieux lorsque leur occupation avait été régularisée par le bail du 24 juin 2011 de sorte qu'ils connaissaient parfaitement l'état du logement, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
 
 2°) ALORS QUE la circonstance que le locataire n'ait pas émis de contestation sur l'état du bien loué pendant la durée du contrat de bail n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en énonçant, pour juger que la commune de [Localité 6] n'avait commis aucun manquement à son obligation de délivrance, que les époux [U] ne justifiaient d'aucune doléance durant les quatre années ayant précédé la délivrance du commandement de payer et qu'ils avaient même sollicité la mise en place d'un échéancier aux fins d'apurement de leur dette, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
 
 3°) ALORS QUE le bailleur est tenu d'une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué ; qu'en se bornant à énoncer que si le procès-verbal de constat d'huissier du 3 février 2017 montrait la présence de « traces caractéristiques d'infiltration d'eau » et de « nombreux câbles électriques pendant depuis le plafond », les conditions de vie à l'intérieur de la maison étant décrites comme « très compliquées en raison de travaux inachevés », les époux [U] reconnaissaient eux-mêmes avoir entrepris d'importants travaux dans le bâtiment de sorte qu'il était impossible de déterminer si la situation actuelle du bâtiment loué était le fait des locataires, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux effectués par les époux [U] ne s'étaient pas limités à approvisionner le bâtiment en électricité et en eau de sorte que l'état déplorable de l'immeuble constaté par l'huissier de justice ne pouvait résulter que de la défaillance du bailleur dans son obligation de réaliser tous les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.