Cour de Cassation · civ3 — 15 décembre 2021

CIV. 3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 15 décembre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10567 F
 
 Pourvoi n° J 19-26.051 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 DÉCEMBRE 2021
 
 Mme [G] [M], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° J 19-26.051 contre l'arrêt rendu le 26 novembre 2019 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société [P] et Cie, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
 
 2°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],
 
 défenderesses à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de Me Haas, avocat de Mme [M], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société [P] et Cie, de la SARL Ortscheidt, avocat de la société Allianz IARD, après débats en l'audience publique du 9 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [M] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [M] et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société [P] et Cie et la somme de 3 000 euros à la société Allianz IARD ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour Mme [M]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme [M] de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial consenti à la société [P] et Cie et renouvelé le 3 avril 2010 ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur la réalisation de travaux non conformes à l'origine de l'incendie ayant engendré la destruction des lieux loués, l'expert a établi que l'incendie a eu pour cause le bouchage, au premier étage, avec une plaque d'Isorel, d'un trou de raccordement d'un poêle à un conduit de fumée, lui-même utilisé pour le fonctionnement d'une cheminée située au rez-de-chaussée ; que, selon l'expert, la présence de cet Isorel (plaque souple de particules en bois) sur un conduit de fumée est une « grosse erreur » ; que M. [P] a déclaré à l'expert avoir effectué entre 1982 et 1985, des travaux d'aménagement à l'étage en affirmant ne pas avoir posé d'Isorel pour boucher le trou du conduit de fumée ; qu'en tout état de cause, même si ces travaux ont été réalisés par la société [P] et Cie, ils ne constituaient que des travaux de très faible importance, ne portant pas sur le gros oeuvre et qui ne nécessitaient pas d'autorisation du bailleur ; qu'en conséquence, l'exécution de ces travaux, ne peut justifier la résiliation judiciaire du bail ; que 2°) sur le changement d'état juridique du preneur, le bail commercial litigieux contient une clause intitulée « changement d'état », ainsi libellée : « Dans le cas où il y aurait changement d'état du locataire, qu'il soit personne physique ou personne morale, le bailleur en sera averti dans le mois de l'événement sous peine de la résiliation de plein droit du contrat. La présente clause ne dispensera pas le locataire d'accomplir, le cas échéant, l'une des formalités édictées par l'article 1690 du code civil » ; qu'en l'espèce, la transformation de la SNC en société à responsabilité limitée a bien été portée à la connaissance des indivisaires notamment dans le bail du 11 février 1999 et cette situation a été prise en compte par ces derniers dans le congé avec offre de renouvellement du 18 juin 2007 ; qu'en conséquence, ce manquement ne peut plus être invoqué de bonne foi ; que 3°) sur la violation de la destination des lieux par le preneur, la destination des lieux loués, aux termes des baux successifs consentis depuis le 23 mars 1966, a toujours été celle de « restaurant, bar, dancing, hôtel » à l'exclusion de toute autre ; qu'il s'agit d'une liste d'activité permises et non pas d'une liste d'activités obligatoires ; que, d'autre part, les bailleurs successifs n'ont jamais mis en demeure la locataire d'avoir à exploiter l'activité hôtel ; que le fait d'avoir utilisé et aménagé les chambres meublées à l'étage en appartement personnel et saisonnier pour le gérant et/ou ses salariés ne constitue pas une violation de la destination des lieux, alors que pendant la saison, le logement du gérant ou de ses salariés sur place est indispensable à l'exploitation du fonds ; que 4°) sur l'exploitation illégale du restaurant en dépit d'une interdiction municipale et au mépris de la sécurité des clients, Mme [M] soutient que la société [P] et Cie a continué à exploiter son restaurant alors qu'aucun nouvel arrêté n'a été pris par le maire en l'espèce ; que, cependant, cet arrêté est en date du 28 novembre 2011 et depuis les travaux ont été réalisés à l'identique avec l'autorisation de la mairie (non opposition à déclaration de travaux) et l'activité a repris sans que Mme [M] ne produise un document attestant de l'illicéité actuelle de la situation de la société [P] et Cie ; que, d'autre part, c'est l'indivision qui a financé les travaux afin de permettre à la société [P] et Cie de reprendre l'exploitation complète de son fonds de commerce ; que Mme [M] membre de l'indivision ne peut donc de bonne foi faire grief à la société [P] et Cie d'avoir repris l'exploitation du fonds de commerce ; que 5°) sur le nonrespect de l'obligation de surveillance et d'entretien des installations de chauffage, le bail stipule que : « [Le preneur] utilisera les installations de chauffage dont le bien est pourvu à l'exclusion de tout autre mode de chauffage. Le cas échéant, il fera périodiquement et à ses frais ramoner tous les conduits de cheminées desservant les lieux loués et fera surveiller toutes les installations de chauffage privatif, par l'entrepreneur du bailleur ou par tout homme de l'art. Toutefois, à défaut d'installation ou en cas d'installation insuffisante, le preneur pourra utiliser tout appareil de chauffage individuel à l'exception des appareils à combustion lente » ; qu'il est établi que la société [P] et Cie a bien fait ramoner le conduit de fumée les 27 novembre 2010 et 23 juillet 2011 ; que, d'autre part, l'indivision n'a jamais sollicité la justification de l'obligation d'entretien ni n'a mis la société [P] et Cie en demeure de le faire antérieurement au sinistre ; qu'en conséquence, le ramonage une fois par an au lieu de « deux fois par an » comme le préconise le règlement départemental sanitaire ne peut fonder une demande de résiliation judiciaire du bail, dès lors qu'il s'agit d'un entretien au sens de la clause du bail et que l'entretien du conduit de fumée n'est pas en cause dans le déclenchement de l'incendie ;
 
 ALORS QUE le manquement grave de l'une des parties aux obligations du bail justifie la résiliation judiciaire de celui-ci à ses torts ; que commet un tel manquement le locataire qui entreprend, sans autorisation du bailleur, des travaux qui mettent en péril l'immeuble, quand bien même ces travaux ne porteraient pas sur le gros oeuvre ; qu'en considérant, pour refuser de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, que la pose d'une plaque d'Isorel sur un conduit de fumée, dont elle a retenu qu'ils pouvaient être le fait du preneur, constituait des travaux de très faible importance ne portant pas sur le gros oeuvre et ne nécessitant pas l'autorisation du bailleur, tout en constatant que la pose d'une plaque d'Isorel sur un conduit de fumée avait été une « grosse erreur » à l'origine de l'incendie, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1184 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme [M] de ses demandes de condamnation de la société [P] et Cie et son assureur la société Allianz Iard à lui verser les sommes de 438 637,25 euros, ou à titre subsidiaire de 318 637,25 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur la réalisation de travaux non conformes à l'origine de l'incendie ayant engendré la destruction des lieux loués, l'expert a établi que l'incendie a eu pour cause le bouchage, au premier étage, avec une plaque d'Isorel, d'un trou de raccordement d'un poêle à un conduit de fumée, lui-même utilisé pour le fonctionnement d'une cheminée située au rez-de-chaussée ; que, selon l'expert, la présence de cet Isorel (plaque souple de particules en bois) sur un conduit de fumée est une « grosse erreur » ; que M. [P] a déclaré à l'expert avoir effectué entre 1982 et 1985, des travaux d'aménagement à l'étage en affirmant ne pas avoir posé d'Isorel pour boucher le trou du conduit de fumée ; qu'en tout état de cause, même si ces travaux ont été réalisés par la société [P] et Cie, ils ne constituaient que des travaux de très faible importance, ne portant pas sur le gros oeuvre et qui ne nécessitaient pas d'autorisation du bailleur ; qu'en conséquence, l'exécution de ces travaux, ne peut justifier la résiliation judiciaire du bail ; que 2°) sur le changement d'état juridique du preneur, le bail commercial litigieux contient une clause intitulée « changement d'état », ainsi libellée : « Dans le cas où il y aurait changement d'état du locataire, qu'il soit personne physique ou personne morale, le bailleur en sera averti dans le mois de l'événement sous peine de la résiliation de plein droit du contrat. La présente clause ne dispensera pas le locataire d'accomplir, le cas échéant, l'une des formalités édictées par l'article 1690 du code civil » ; qu'en l'espèce, la transformation de la SNC en société à responsabilité limitée a bien été portée à la connaissance des indivisaires notamment dans le bail du 11 février 1999 et cette situation a été prise en compte par ces derniers dans le congé avec offre de renouvellement du 18 juin 2007 ; qu'en conséquence, ce manquement ne peut plus être invoqué de bonne foi ; que 3°) sur la violation de la destination des lieux par le preneur, la destination des lieux loués, aux termes des baux successifs consentis depuis le 23 mars 1966, a toujours été celle de « restaurant, bar, dancing, hôtel » à l'exclusion de toute autre ; qu'il s'agit d'une liste d'activité permises et non pas d'une liste d'activités obligatoires ; que, d'autre part, les bailleurs successifs n'ont jamais mis en demeure la locataire d'avoir à exploiter l'activité hôtel ; que le fait d'avoir utilisé et aménagé les chambres meublées à l'étage en appartement personnel et saisonnier pour le gérant et/ou ses salariés ne constitue pas une violation de la destination des lieux, alors que pendant la saison, le logement du gérant ou de ses salariés sur place est indispensable à l'exploitation du fonds ; que 4°) sur l'exploitation illégale du restaurant en dépit d'une interdiction municipale et au mépris de la sécurité des clients, Mme [M] soutient que la société [P] et Cie a continué à exploiter son restaurant alors qu'aucun nouvel arrêté n'a été pris par le maire en l'espèce ; que, cependant, cet arrêté est en date du 28 novembre 2011 et depuis les travaux ont été réalisés à l'identique avec l'autorisation de la mairie (non opposition à déclaration de travaux) et l'activité a repris sans que Mme [M] ne produise un document attestant de l'illicéité actuelle de la situation de la société [P] et Cie ; que, d'autre part, c'est l'indivision qui a financé les travaux afin de permettre à la société [P] et Cie de reprendre l'exploitation complète de son fonds de commerce ; que Mme [M] membre de l'indivision ne peut donc de bonne foi faire grief à la société [P] et Cie d'avoir repris l'exploitation du fonds de commerce ; que 5°) sur le non-respect de l'obligation de surveillance et d'entretien des installations de chauffage, le bail stipule que : « [Le preneur] utilisera les installations de chauffage dont le bien est pourvu à l'exclusion de tout autre mode de chauffage. Le cas échéant, il fera périodiquement et à ses frais ramoner tous les conduits de cheminées desservant les lieux loués et fera surveiller toutes les installations de chauffage privatif, par l'entrepreneur du bailleur ou par tout homme de l'art. Toutefois, à défaut d'installation ou en cas d'installation insuffisante, le preneur pourra utiliser tout appareil de chauffage individuel à l'exception des appareils à combustion lente » ; qu'il est établi que la société [P] et Cie a bien fait ramoner le conduit de fumée les 27 novembre 2010 et 23 juillet 2011 ; que, d'autre part, l'indivision n'a jamais sollicité la justification de l'obligation d'entretien ni n'a mis la société [P] et Cie en demeure de le faire antérieurement au sinistre ; qu'en conséquence, le ramonage une fois par an au lieu de « deux fois par an » comme le préconise le règlement départemental sanitaire ne peut fonder une demande de résiliation judiciaire du bail, dès lors qu'il s'agit d'un entretien au sens de la clause du bail et que l'entretien du conduit de fumée n'est pas en cause dans le déclenchement de l'incendie ; que, sur la demande de condamnation solidaire de la société [P] et Cie et de son assureur à verser des dommages-intérêts à Mme [M], Mme [M] étant devenue, aux termes d'un acte de partage en date du 4 septembre 2017, l'unique propriétaire du chalet, elle est parfaitement recevable à former une demande de dommages-intérêts à l'encontre du locataire en raison des dégâts causés par l'incendie ; qu'aux termes de l'article 1733 du code civil : « [Le preneur ] répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine » ; qu'il appartient donc au locataire de prouver que l'incendie provient d'un cas fortuit ou de force majeure ou provient d'un vice de construction ; qu'en l'espèce, les anomalies du conduit de fumée dont l'un des trous de raccordement était obstrué de manière non conforme aux règles de construction, constituent bien un vice de construction ; que Mme [M] ne rapporte pas la preuve de ce que ce vice de construction soit imputable à des travaux réalisés par la société locataire postérieurement au bail ;
 
 ALORS, 1°), QUE le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; que constitue un vice de construction le défaut grave affectant la solidité ou la stabilité de l'ouvrage ou de l'un de ses éléments ; qu'en considérant, pour écarter la présomption de responsabilité du preneur, que l'obstruction de l'un des trous de raccordement du conduit de fumée par une plaque d'Isorel était constitutive d'un vice de construction, quand un tel désordre n'affecte ni la solidité ni la stabilité de l'ouvrage, la cour d'appel a violé l'article 1733 du code civil ;
 
 ALORS, 2°), QUE le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; que constitue un vice de construction le défaut grave affectant la solidité ou la stabilité de l'ouvrage ou de l'un de ses éléments ; qu'en considérant, pour écarter la présomption de responsabilité du preneur, que l'obstruction de l'un des trous de raccordement du conduit de fumée par une plaque d'Isorel était constitutive d'un vice de construction, tout en constatant que la pose d'une telle plaque constituait un travail de très faible importance ne portant pas sur le gros oeuvre et ne nécessitant pas l'autorisation du bailleur, la cour d'appel a violé l'article 1733 du code civil ;
 
 ALORS, 3°), QUE le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'en retenant qu'il incombe au bailleur de prouver que le vice de construction était imputable à des travaux réalisés par le locataire postérieurement à la signature du bail, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1733 du code civil, ensemble l'article 1315, devenu 1353, du même code.