Cour de Cassation · comm — 13 octobre 2021

COMM.
 
 CH.B
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 13 octobre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme MOUILLARD, président
 
 
 
 Décision n° 10547 F
 
 Pourvoi n° T 19-17.848 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 13 OCTOBRE 2021
 
 Mme [V] [T], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° T 19-17.848 contre l'arrêt rendu le 8 avril 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 10), dans le litige l'opposant au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Tostain, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de Mme [T], de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, et l'avis de Mme Gueguen, premier avocat général, après débats en l'audience publique du 6 juillet 2021 où étaient présents Mme Mouillard, président, Mme Tostain, conseiller référendaire rapporteur, M. Guérin, conseiller doyen, Mme Gueguen, premier avocat général, et Mme Labat, greffier de chambre,
 
 la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [T] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [T] et la condamne à payer au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille vingt et un.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme [T].
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de Mme [V] [T] tendant à la décharge totale des rappels d'impôt de solidarité sur la fortune auxquels elle demeurait assujettie au titre de chacune des années 2006 à 2010 au titre d'une villa sise à [Adresse 3] » ;
 
 Aux motifs que « Me [T] invoque le fait qu'elle était dans l'impossibilité d'accéder aux données du marché immobilier pour trouver éventuellement d'autres éléments de comparaison à opposer à ceux de l'administration ce qui constitue une violation du principe d'égalité des armes et donc du principe du contradictoire et rend la procédure irrégulière. L'administration réplique que la procédure de rectification comporte tous les éléments essentiels sur les termes de comparaison qu'elle a retenus de nature à permettre à Mme [T] de discuter desdits termes et du rehaussement de valeur proposé. Elle ajoute que la proposition comporte notamment une mention permettant d'obtenir des informations supplémentaires sur les biens utilisés à titre de comparaison et qu'ainsi, Mme [T] qui a eu la possibilité d'accéder aux données du marché n'a sollicité aucune information, ce qui rend son grief inopérant. Ceci étant exposé, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré que la proposition de rectification comportait les mentions permettant à Mme [T] d'obtenir les termes de comparaison utilisés par l'administration fiscale soit par elle-même soit en les lui demandant et que cette dernière n'avait formulé, au cours de la procédure, aucune demande en ce sens mais fourni un autre terme de comparaison que l'administration avait pris en compte » ; que « (…) sur le bien-fondé de l'imposition, Mme [T] prétend que la méthode d'évaluation par comparaison de la villa n'est pas fiable au motif qu'il n'existe pas suffisamment d'éléments de comparaison pertinents, les mutations utilisées étant notamment anciennes et hétérogènes. Elle invoque le fait qu'un même élément de comparaison a servi à l'évaluation du bien au titre d'années différentes. Elle soutient que la méthode du coût de la construction est davantage pertinente puisque la construction est récente et qu'il n'existe que trop peu de constructions comparables pour utiliser la méthode d'évaluation par comparaison. Elle ajoute que les biens utilisés à titre de comparaison n'ont pas un coût comparable à celui de Mme [T], dont le coût de la construction s'élève à 1.820.000 euros. L'administration fiscale soutient que, pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble, il convient d'utiliser la méthode d'évaluation par comparaison et que les biens n'ont pas à être strictement identiques. Elle souligne que Mme [T] n'apporte pas la preuve que les biens cités dans la proposition de rectification ne sont pas comparables entre eux alors qu'ils le sont en réalité dans la mesure où ils sont tous situés à [Localité 1] et disposent tous d'une piscine. Ceci étant exposé, l'article 17 du livre des procédures fiscales permet à l'administration fiscale de rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle du bien transmis ou désigné dans un acte ou une déclaration. L'administration doit apporter la preuve de l'insuffisance du prix exprimé ou de l'évaluation fournie dans l'acte ou la déclaration. La valeur vénale réelle d'un bien correspond au prix que le jeu normal de l'offre ou de la demande permettrait de retirer, à la date du fait taxable, de la vente du bien en cause. Cette valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés pour des cessions de biens qui, sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont intrinsèquement similaires, cette similitude portant sur l'état de fait et l'état de droit des biens. Il est en outre admis qu'une même mutation peut être utilisée au titre de plusieurs années d'imposition dès lors que celle-ci est antérieure au fait générateur de l'impôt. Le contribuable dispose de la faculté de contester le redressement, de critiquer les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale. En l'espèce, l'administration fiscale a retenu trois termes de comparaison pour chacune des années 2006 à 2010 qui, nonobstant des différences en matière de superficie, présentent des similitudes en ce qu'ils sont tous situés sur la commune de [Localité 1] et disposent tous d'une piscine attenante. Elle a notamment pris en compte la cession du 23 février 2006 d'une villa contiguë à celle de Mme [T] à un prix au m² nettement inférieur aux autres termes de comparaison. Ces termes de comparaison sont donc intrinsèquement similaires. Par ailleurs, l'administration fiscale s'est conformée à la valeur retenue par la commission départementale de conciliation du Var. C'est donc à bon droit que les premiers juges ont confirmé la valeur retenue par l'administration fiscale pour les années 2006 à 2010 » ;
 
 Et aux motifs adoptés que «il est en outre admis qu'une même mutation peut être utilisée au titre de plusieurs années d'imposition dès lors que celle-ci est antérieure au fait générateur de l'impôt » ; que « s'il appartient à l'administration de rapporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés dans les déclarations à l'aide d'éléments tirés de comparaison avec des biens intrinsèquement similaires à celui en cause, le contribuable dispose de la faculté, pour contester le redressement, de critiquer les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale » ; qu'« en l'espèce, dès lors que l'administration fiscale a retenu trois termes de comparaison intrinsèquement similaires pour chacune des années 2006 à 2010, il ne peut être considéré, comme le soutient Mme [T], que l'échantillonnage retenu serait insuffisant, que la méthode utilisée ne serait donc pas fiable et qu'elle devrait être écartée au profit de la méthode du coût de la construction indexée » ; qu'« en effet, la commission départementale de conciliation du Var dans son avis du 16 septembre 2013 considère que les valeurs retenues par l'administration fiscale au titre de l'ISF 2006, 2007, 2008, 2009 et 2010 « reposent sur trois termes de comparaison pour chacune des années tous situés dans la commune de [Localité 1] et qui présentent des similitudes avec le bien litigieux » » ; qu'« elle souligne par ailleurs que l'administration fiscale a bien retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la villa de Mme [T] la cession du 23 février 2006 d'une villa contiguë à la sienne pour la somme de 2.450.000 euros, étant relevé que le prix au m² de cette villa était nettement inférieur aux autres termes de comparaison » ; qu'« il est enfin constant que l'administration fiscale s'est conformée à la valeur retenue par la commission départementale de conciliation du Var » ;
 
 1°) Alors que l'exposante faisait valoir dans ses conclusions d'appel (pages 14 et 15) qu'elle n'avait pas pu avoir accès au fichier immobilier utilisé par l'administration et qu'elle n'avait donc pas pu vérifier s'il n'existait pas des mutations immobilières portant sur des villas comparables à celle à évaluer, ni démontrer que les termes de comparaison retenus n'étaient pas représentatifs du marché, enfin, qu'il résultait de cette situation un déséquilibre contraire à l'égalité des armes et au principe du contradictoire prévu par l'article L. 55 du Livre des procédures fiscales ; qu'en considérant, pour rejeter le moyen de l'exposante et par des motifs adoptés du tribunal, que la proposition de rectification comportait les mentions permettant à Mme [T] d'obtenir les termes de comparaison utilisés par l'administration fiscale soit par elle-même soit en les lui demandant et que cette dernière n'avait formulé, au cours de la procédure, aucune demande en ce sens mais avait fourni un autre terme de comparaison que l'administration avait pris en compte, la cour d'appel n'a pas répondu au moyen invoqué par l'exposante et fondé non pas sur les termes de comparaison utilisés par l'administration mais sur les autres mutations figurant sur les fichiers immobiliers de l'administration auxquelles elle n'avait pas eu accès, et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) Alors que lorsque l'administration remet en cause, en application de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, la valeur vénale d'un immeuble et qu'elle a recours, pour établir sa propre évaluation, à des termes de comparaison, elle doit établir que ces derniers sont intrinsèquement similaires en fait et en droit au bien à évaluer ; que cette similitude ne s'apprécie pas seulement en fonction de l'avis de la commission départementale de conciliation ou de la localisation géographique et de la disposition d'une piscine mais également en fonction des caractéristiques physiques de l'immeuble à évaluer, en particulier, de sa date de construction, de sa superficie, du nombre de pièces et d'étages, de son état d'entretien, de l'ensemble de ses éléments de confort, de son environnement, de son quartier, de ses conditions de desserte et en fonction de sa situation juridique ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel (pages 3 à 7, pages 17 à 21), Mme [T] contestait le caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison retenus par l'administration compte tenu des dates des mutations et en raison de la différence des surfaces construites qui variaient de 1 à 4,5, des différences de superficies des terrains qui variaient de 1 à 14, des différences de prix qui variaient de 1 à 3,5 ; que, par ailleurs, il résulte de la proposition de rectification du 17 juin 2011, produite par la requérante en appel, que les villas retenues comme termes de comparaison ont été construites principalement entre 1965 et 1996 ; qu'en considérant que les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale étaient intrinsèquement similaires à la villa en cause dès lors que l'administration avait retenu trois termes de comparaison pour chacune des années 2006 à 2010, qui nonobstant des différences de superficie, présentaient des similitudes en ce qu'ils étaient tous situés sur la commune de Ramatuelle et disposaient tous d'une piscine attenante, la cour d'appel n'a pas caractérisé le caractère intrinsèquement similaire de ces termes de comparaison et a privé sa décision de base légale au regard des exigences de l'article L.17 du livre des procédures fiscales et des articles 885 D, 885 S et 761 du code général des impôts ;
 
 3°) Alors que la méthode du coût de la construction peut être retenue pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble lorsque la construction est récente et qu'il n'existe pas de constructions comparables permettant de recourir à la méthode d'évaluation par comparaison ; que, dans ses conclusions d'appel (pages 3 à 7 et 17 à 19), l'exposante contestait le caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison retenus par l'administration avec la villa à évaluer, compte tenu des dates des mutations et en raison de la différence des surfaces construites qui variaient de 1 à 4,5, des différences de superficies des terrains qui variaient de 1 à 14 et des différentes de prix des mutations qui variaient de 1 à 3,5 ; qu'elle proposait une évaluation de la villa en litige et dont la construction a été achevée en 2005, en fonction du prix du terrain acquis en 2002 et du prix de revient de la construction, soit un total de 1.820.000 euros, actualisé sur la période 2006 à 2010 en fonction de l'indice Insee de la construction, et qu'elle justifiait la pertinence des évaluations obtenues, de 2.023.600 € pour 2006 à 2.240.457 € par une attestation notariale constatant la cession d'une villa sise à côté de la villa à évaluer, pour le prix de 2.450.000 euros le 23 février 2006; qu'à défaut d'avoir répondu au moyen pertinent de l'exposante, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision et a violé une fois encore l'article 455 du code de procédure civile.