Cour de Cassation · civ2 — 15 septembre 2022

CIV. 2
 
 CM
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 15 septembre 2022
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme LEROY-GISSINGER, conseiller doyen
 faisant fonction de président
 
 
 
 Arrêt n° 909 F-D
 
 Pourvoi n° Z 19-26.249 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 SEPTEMBRE 2022
 
 1°/ Mme [W] [C],
 
 2°/ M. [K] [C], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 7],
 
 ont formé le pourvoi n° Z 19-26.249 contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 5), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société MCP Gestion et patrimoine, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
 
 2°/ à Mme [O] [S], domiciliée [Adresse 5],
 
 3°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic la société [J] et [N] [R], société par action simplifié, [Adresse 4],
 
 4°/ à la société Gan assurances, dont le siège est [Adresse 6],
 
 5°/ à la société [J] [R] et [N] [R] et Cie, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],
 
 6°/ à la caisse primaire d'assurance maladie (CPAM) de Paris, dont le siège est [Adresse 2],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 La société MCP Gestion et patrimoine a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
 
 Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Pradel, conseiller référendaire, les observations de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de M. et Mme [C], de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société MCP Gestion & patrimoine, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme [S], de la SCP Marc Lévis, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la société Gan assurances, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société [J] [R] et [N] [R] et Cie, et l'avis de Mme Nicolétis, avocat général, après débats en l'audience publique du 21 juin 2022 où étaient présents Mme Leroy-Gissinger, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Pradel, conseiller référendaire rapporteur, M. Besson, conseiller, et M. Carrasco, greffier de chambre,
 
 la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 septembre 2019), par contrat du 21 mars 1995, M. et Mme [C] ont donné en location à M. [P] et Mme [S], un bien immobilier dépendant d'une copropriété, constituée en un syndicat dénommé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], assurée auprès de la société GAN assurances.
 
 2. Le 3 août 2012, Mme [S], qui était déchue de tout titre d'occupation à la suite d'une décision rendue par un tribunal d'instance, a chuté au sol depuis la fenêtre de la cuisine du bien loué, à la suite de la rupture du garde-corps.
 
 3. Le 4 novembre 2013, Mme [S] a assigné devant un tribunal de grande instance M. et Mme [C], ainsi que la caisse primaire d'assurance maladie de Paris, en reconnaissance de la responsabilité des bailleurs et en désignation d'un expert.
 
 4. Les 29 avril, 22 et 23 octobre 2014, Mme [S] a assigné, en intervention forcée, la société MCP Gestion et patrimoine, assurant la gestion locative du bien immobilier, et la société [J] [R] et [N] [R], ès qualités de syndic, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, les sociétés Groupama Gan vie et Gan assurances.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le premier moyen, le deuxième moyen, pris en sa troisième branche, le troisième moyen du pourvoi principal de M. et Mme [C], et le pourvoi incident de la société MCP Gestion et patrimoine, ci-après annexés
 
 5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le deuxième moyen, pris en ses deux premières branches
 
 Enoncé du moyen
 
 6. M. et Mme [C] font grief à l'arrêt de les déclarer, avec la société MCP Gestion et patrimoine, responsables de l'accident du 3 août 2012, de les condamner in solidum à réparer l'entier préjudice de Mme [S], à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, de les condamner solidairement à payer à la CPAM de Paris les sommes de 56 431,41 euros à titre de provision en remboursement des prestations en nature prises en charge au 19 décembre 2013, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2015, et de 1 047 euros au titre de l'indemnisation forfaitaire prévue à l'article L. 376-1 du code de la sécurité sociale, et, avant dire droit sur la liquidation des préjudices, d'ordonner une mesure d'expertise médicale, et de rejeter toutes autres demandes, alors :
 
 « 1°) que la faute de la victime est de nature à entraîner une exonération totale ou partielle de la responsabilité encourue par le propriétaire sur le fondement de l'ancien article 1386, devenu 1244, du code civil, dès lors que cette faute a joué un rôle causal dans la réalisation des dommages ; que l'occupation sans droit ni titre d'un bien par la victime constitue une faute de nature à libérer totalement ou partiellement le propriétaire du bâtiment de sa responsabilité au titre de l'accident survenu dans ce bien, dès lors que celui-ci ne se serait pas produit si la victime avait libéré les lieux ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'accident litigieux s'était produit alors que Mme [S] était occupante sans droit ni titre du logement de M. et Mme [C] ; qu'il résultait de ses constatations que Mme [S] avait commis une faute en se maintenant irrégulièrement dans les lieux, et que cette faute avait contribué à la survenance de l'accident, qui n'aurait pas pu se produire si elle avait libéré les lieux, de sorte que cette faute était de nature à limiter ou exclure la responsabilité M. et Mme [C] ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'ancien article 1386, devenu 1244 du code civil ;
 
 2°) Alors que la tolérance d'un comportement fautif n'écarte ni l'existence de la faute, ni n'ôte au comportement son caractère fautif ; que la simple tolérance, par le propriétaire, du maintien dans les lieux de sa locataire après l'expiration de la date de prise d'effet du congé qui lui a été délivré, ou après le jugement qui a validé le congé, ne lui confère aucun droit d'occupation, et est impropre à écarter le caractère illicite et fautif de cette occupation sans droit ni nitre ; qu'en l'espèce, pour écarter toute faute de Mme [S] liée à l'occupation de l'appartement de M. et Mme [C] à la date de l'accident litigieux, la cour d'appel s'est fondée sur la tolérance, par les propriétaires, de l'occupation des lieux par Mme [S], après le jugement du tribunal d'instance du 18e arrondissement de Paris du 4 avril 2011, signifié le 6 juillet 2011, qui avait validé le congé délivré à Mme [S], constaté qu'elle était déchue de tout droit d'occupation depuis le 20 mars 2010, et ordonné la libération des lieux par celle-ci dans les quatre mois suivant la signification de la décision ; qu'en déduisant ainsi de la simple tolérance des exposants l'absence de faute de Mme [S] liée à l'occupation sans droit ni titre de l'appartement litigieux, la cour d'appel s'est déterminée par un motif impropre à écarter l'existence d'une faute de Mme [S], violant ainsi l'ancien article 1386, devenu l'article 1244, du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 7. L'occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu'il est établi que l'accident subi par cette dernière résulte du défaut d'entretien de l'immeuble.
 
 8. L'arrêt, qui relève que Mme [S] était certes occupante sans droit ni titre au jour de l'accident, retient que l'accident a été causé par la rupture du garde-corps de la fenêtre de la cuisine de l'appartement qu'elle occupait, propriété de M. et Mme [C], et que le descellement du garde-corps a résulté d'un défaut d'entretien.
 
 9. En l'état de ces constatations, la cour d'appel, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la deuxième branche du moyen, a décidé à juste titre qu'aucune faute ne pouvait être retenue à l'encontre de Mme [S], de nature à exclure ou réduire son droit à indemnisation.
 
 10. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense, substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par l'article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, la décision déférée se trouve légalement justifiée.
 
 Mais sur le quatrième moyen, pris en sa première branche 
 
 Enoncé du moyen
 
 11. M. et Mme [C] font grief grief à l'arrêt de déclarer irrecevable la demande de garantie présentée pour la première fois en cause d'appel contre la société MCP Gestion & Patrimoine, alors « que le juge doit, en toutes circonstances, faire respecter et respecter lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, pour déclarer irrecevable la demande en garantie de M. et Mme [C] formée à l'encontre de la société MCP, la cour d'appel a soulevé d'office la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de cette demande en cause d'appel ; qu'en statuant ainsi, sans avoir préalablement invité les parties à formuler leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 16 du code de procédure civile :
 
 12. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. 
 
 13. Pour déclarer irrecevable l'appel en garantie de M. et Mme [C] contre la société MCP Gestion et patrimoine, l'arrêt retient qu'il s'agit d'une demande nouvelle pour avoir été formée pour la première fois en appel.
 14. En statuant ainsi, sans avoir invité les parties à s'expliquer sur l'irrecevabilité qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé. 
 
 Mise hors de cause 
 
 15. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la société Gan assurances, la société [J] [R] et [N] [R] et cie, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief du pourvoi, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de garantie présentée pour la première fois en cause d'appel par M. et Mme [C] contre la société MCP Gestion et patrimoine, l'arrêt rendu le 10 septembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
 
 MET hors de cause le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la société Gan assurances et la société [J] [R] et [N] [R] et cie, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi ;
 
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
 
 Condamne la société MCP Gestion et patrimoine et M. et Mme [C] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société MCP Gestion et patrimoine, la demande formée par M. et Mme [C] à l'encontre de Mme [S], du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société [J] et [N] [R], de la société Gan assurances, de la société [J] et [N] [R] et de la caisse primaire d'assurance maladie de Paris, et condamne la société MCP Gestion et patrimoine à payer à M. et Mme [C] la somme de 3 000 euros, à la société [J] [R] et [N] [R] et Cie, la somme de 1 500 euros, à Mme [S] la somme de 3 000 euros, condamne M. et Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société [J] [R] et [N] [R] et Cie à la société Gan assurances la somme globale de 1500 euros, in solidum à la société [J] [R] et [N] [R] et Cie la somme de 1 500 euros et à Mme [S] la somme de 1 500 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille vingt-deux.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits au pourvoi principal par la SARL Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [C]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré M. et Mme [C], avec la société MCP, responsables de l'accident litigieux du 3 août 2012, de les avoir condamnés in solidum à réparer l'entier préjudice de Mme [S], à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, de les avoir condamnés solidairement à payer à la CPAM de Paris les sommes de 56 431,41 euros à titre de provision en remboursement des prestations en nature prises en charge au 19 décembre 2013, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2015, et de 1 047 euros au titre de l'indemnisation forfaitaire prévue à l'article L. 376-1 du code de la sécurité sociale, d'avoir, avant dire droit sur la liquidation des préjudices, ordonné une mesure d'expertise médicale, d'avoir débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et rejeté toutes autres demandes, 
 
 Aux motifs propres que « - Sur les circonstances de l'accident et les responsabilités engagées : qu'il est constant que l'accident est survenu suite à une rupture du garde-corps de la fenêtre de la cuisine de l'appartement occupé par madame [S], propriété de monsieur et madame [C], ce qui a provoqué la chute de madame [S] dans la rue, faisant tomber celle-ci du 1er étage de l'immeuble ; que cette rupture du garde-corps est incontestable et qu'il est acquis aux débats qu'il s'agit de la cause du sinistre, que la problématique soumise à la cour réside dans son origine, dans sa cause ; que monsieur et madame [C] expliquent qu'à défaut d'expertise judiciaire et de rapport technique, aucune pièce ne permet d'établir la preuve de leur implication, que l'origine de la chute du garde-corps n'est pas déterminée ; que, selon eux, la cause en est vraisemblablement la chute première des éléments de façade en pierre, ce qui a entraîné le descellement et non pas l'inverse, que les investigations de monsieur [I] ont manqué de sérieux, que le courrier du syndic du 12 octobre 2012 ne comporte aucun élément technique, étant purement informatif, quand le rapport de l'architecte de la sécurité de la Préfecture de Police ne vise aucune cause du descellement ; Qu'il appartenait à madame [S] de solliciter une expertise judiciaire, alors que monsieur et madame [C] produisent aux débats le rapport de monsieur [X] qui établit que la chute du garde-corps se trouve en réalité, dans la défectuosité des parties communes de l'immeuble, ce qui explique la décision du syndic de faire voter en assemblée générale des copropriétaires les travaux de ravalement de la façade, comme indispensables pour la sécurité des occupants, ce qui démontre que le descellement était bien en lien avec l'état de la façade, ce qui est conforté par l'analyse du devis de travaux fourni à cette occasion ; que monsieur et madame [C] précisent que dans ces conditions, ils établissent que l'origine du dommage provient des parties communes de l'immeuble ; que la société Mcp soutient la même position, en expliquant que les éléments fournis par monsieur [I] sont peu probants, ce dernier étant un subordonné du syndic, que le PV de constat établi et versé aux débats démontre que la copropriété est en mauvais état, que l'immeuble est à la dérive, ce qui ne saurait exclure la façade, et que le devis dressé pour le ravalement est éloquent ; que la cause du dommage se trouve dans la chute des éléments de façade en pierre poreuse non cohérente et non adhérente d'abord aux points les plus faibles, résultant d'un manque d'entretien et de surveillance de l'immeuble et d'une façade fragile, sachant que l'immeuble avait fait l'objet d'un arrêté de péril en 2007 ; qu'en 1er lieu l'appréciation de la question de la rupture du garde-corps doit être envisagée au regard du fait que selon les termes du règlement de copropriété applicable en l'espèce, les garde-corps sont des parties privatives, puisqu'il est inscrit dans ce document ce que suit : - "parties privatives : les parties privatives d'un local sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire . Elles comportent dans les lieux constituant ce local : les barres d'appui, les garde-corps, les balustrades, les balcons...etc" ; que par ailleurs, il est constant que selon l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire et qu'il résulte de ce principe que l'entretien de celles-ci sont à la charge de leur seul propriétaire ; 
 qu'il convient donc pour la cour de savoir si la rupture du garde-corps a résulté d'une situation de corrosion par un manque d'entretien imputable au propriétaire, ce qui a entraîné un descellement emportant une déchirure partielle de la façade, ou si au contraire, le défaut d'entretien de la façade a permis le descellement et que le garde-corps tombe ; que la cour estime que le défaut de rapport d'expertise ou d'analyse technique confiée à un spécialiste à bref délai, après l'accident ne peut pas être imputable seulement à la charge de madame [S], car dès le 19 septembre 2012, alors que l'accident est du 3 août 2012, le syndic la société [R], par une lettre circulaire, informe les copropriétaires donc monsieur et madame [C], de la survenance de l'accident en mentionnant par écrit, que le descellement du garde-corps de la fenêtre donnant sur la rue a entraîné la chute du 1er étage ; que monsieur et madame [C] sont également informés par le même courrier, que les garde-corps sont des équipement privatifs, que dans ces conditions, ces derniers pouvaient au même titre que madame [S] réclamer et obtenir sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, une mesure d'expertise pour préserver leurs droits et pour faire rechercher les causes du descellement invoqué, ce dont ils se sont abstenus ; qu'au stade actuel de la procédure, il doit être constaté que les documents produits sont identiques à ceux qui l'ont été devant les premiers juges, à l'exclusion du rapport de monsieur [X] ; qu'ainsi le défaut d'expertise judiciaire ou de document technique contradictoirement établi sur les circonstances de l'accident est également imputable à monsieur et madame [C], qui auraient pu pour le moins, faire dresser sans délai, un procès-verbal de constat par un huissier sur l'état de la façade à la date du sinistre ; que dès lors le rapport de visite de monsieur [I] au seul motif selon la cabinet MCP que ce dernier serait un subordonné du syndic, ne peut pas être écarté ou considéré comme un élément insuffisamment probant, en ce que cette pièce peut être retenue et corroborée par d'autres éléments ; que le rapport de monsieur [I] vise des points qui sont matériellement objectifs, puisqu'il y est précisé, ce qui est conforme à la réalité, ce que suit : - que des éléments de façade en pierre autour des points de pénétration de garde-corps se sont désolidarisés et sont également tombés, que les garde-corps actuellement en place ne montrent pas de signe de faiblesse sur la façade au niveau de la pénétration, qu'il faut demander à chaque copropriétaire de vérifier les garde-corps de leurs fenêtres car ce sont des équipements privatifs et que le garde-corps qui est tombé n'est pas dans le hall de l'immeuble ; que monsieur [I] a constaté une situation objective, sans avis personnel subjectif particulier, puisque l'intéressé se réduit à noter une réalité matérielle soit que le descellement du gardecorps a été accompagné de la chute d'éléments de la façade au pourtour des points de pénétration ; que le 8 octobre 2012, la société [R] rappelle aux copropriétaires qu'ils doivent entretenir et vérifier la solidité et la fixation des garde-corps et que ceux-ci sont des éléments privatifs fixés au moyen de fers, pénétrant dans la façade et que la corrosion de ces fers entraîne un éclatement des scellements, qu'il convient de supprimer la rouille et de procéder à des mises en peinture ; que s'agissant de cette question de l'entretien, la cour sans se livrer à l'analyse des photos versées aux débats, doit relever que monsieur et madame [C] ne justifient de strictement aucune mesure, aucun ordre de service, aucune intervention auprès de madame [S] tendant à une autorisation de pénétrer dans les lieux loués pour une intervention, pour permettre un entretien des garde-corps de l'appartement en cause ; que s'agissant du document établi par les services de la Préfecture de Police à l'issue d'une visite du 19 octobre 2012, celui-ci constitue une véritable injonction adressée au syndic, la société [R] de : -réaliser les travaux de réparation nécessaires pour assurer la stabilité, la fixation et la résistance de tous les éléments constitutifs du gros oeuvre et notamment des garde-corps, des différentes fenêtres notamment du logement concerné et d'exécuter tous les travaux annexes qui sont nécessaires et sans lesquels ceux entrepris seraient inefficaces pour assurer la stabilité du gros oeuvre et garantir la sécurité, la réparation des scellements défectueux et la protection contre l'oxydation des éléments conservés ; qu'à l'analyse de ce dernier document, il ne peut pas être affirmé que la cour ne dispose d'aucune pièce pour déterminer les causes de l'accident, car il résulte des demandes de la Préfecture de Police dont le représentant s'est déplacé sur place ce que suit : - que comme les premiers juges l'ont noté, l'architecte ne fait état d'aucun défaut d'entretien de la façade de l'immeuble, qu'il ne précise pas que celle-ci côté rue présenterait d'autre effritement que celui au droit du garde-corps ayant cédé ; - qu'il est réclamé la réparation et le remplacement des garde-corps défectueux ou manquants, qu'il n'est pas fait état de l'impératif d'un ravalement, qu'il n'est par ailleurs versé aux débats aucune injonction de la Mairie de [Localité 8] à cet effet ; - que par ailleurs, l'architecte dont s'agit dans l'ordre chronologique fait état en 1 temps, de la réparation des scellements et de leur protection contre l'oxydation pour assurer la stabilité du gros oeuvre, ce qui signifie que ce n'est pas le gros oeuvre qui a porté atteinte à la stabilité des garde-corps, mais qu'au contraire c'est le défaut premier de réparation et d'entretien des scellements et de protection contre l'oxydation qui compromettent le gros oeuvre, ce qui inclut l'état de la façade ; - qu'ainsi, il peut en être déduit que la première opération de réparation à mettre en oeuvre visait les garde-corps, leur entretien pour garantir la stabilité de l'ensemble et la sécurité, ce qui exclut une rupture sur la façade ayant provoqué dans un 2ème temps, le descellement; que le rapport établi par monsieur [X] à la diligence de monsieur et madame [C] apporte peu d'éléments nouveaux, en ce que ce document date du 5 mars 2018, qu'il est largement postérieur à l'accident, qu'il ne fournit pas d'élément précis sur l'état de la façade au jour des faits, qu'il permet de constater l'arrachement de la maçonnerie provoqué par le descellement, ce qui n'est pas sérieusement contesté ; que monsieur [X] conclut ce que suit : "l'état des scellements ne peut être connu maintenant mais les arrachements des maçonneries de façade de l'immeuble montrent le défaut de celles-ci à l'origine de la chute" ; que cependant monsieur [X] tempère également ces propos en expliquant que : -"il semble que les scellements se soient détachés avec la pierre (ou maçonnerie) dans laquelle ils étaient inscrits, et que la situation du 2ème étage a pu créer une dégradation des maçonneries de la façade" ; que l'analyse de monsieur [X] ne peut pas être déterminante, sachant que celle-ci a été réalisée sur photos, quasiment 6 ans après le sinistre, que les appréciations ainsi portées ne peuvent pas avoir la même efficacité que celle des intervenants qui se sont déplacés sur place peu de temps après le 3 août 2012 ; que s'agissant du PV de constat dressé le 30 janvier 2015, qui fait état du mauvais état d'entretien de certaines parties communes, à savoir une fissure dans le hall, le mauvais état de la toile de verre du couloir, d'une marche d'escalier cassée à l'angle, d'une fissure et d'un linteau déposé pour la porte d'entrée, qu'il s'agit là d'éléments qui sont sans relation avec la chute de madame [S] et avec le descellement des garde-corps, ainsi qu'avec l'état de la façade au jour de l'accident ; que de plus monsieur et madame [C] ne justifient pas avoir demandé comme la loi les y autorise, l'inscription à l'ordre du jour d'assemblées générales la réalisation de travaux pour rénover l'immeuble ou l'entretenir au mieux ; qu'il ne sera tiré dès lors aucune conséquence de cette pièce qui relate des désordres qui affectent les parties communes entre le 1er étage et le rez de chaussée, et cela d'autant que ni les propriétaires, ni ceux-ci à l'initiative de la société MCP, n'ont jamais demandé la réalisation de travaux par une inscription d'une résolution à l'ordre du jour d'une assemblée générale, ce qui établit pour le moins un désintérêt certain à l'égard de l'état de l'immeuble ; que si l'immeuble était à la dérive, comme cela est affirmé par la société MCP, les appelants disposaient de moyens pour stopper cette évolution qui leur étaient fournis par la loi du 10 juillet 1965, ou pour demander également que la désignation du syndic soit débattue, si ce dernier était insuffisant, ce qui n'a jamais été le cas ; que s'agissant de l'assemblée générale réunie à la diligence du syndic qui a voté la ravalement de la façade concernée et le devis de travaux ainsi adopté, il ne peut pas en être déduit comme y procèdent monsieur et madame [C], que la résolution votée a été rédigée et inscrite à l'ordre du jour car l'état général de l'immeuble devenait préoccupant, que la lecture de la résolution prouverait que le descellement du garde-corps de l'appartement visé était en lien avec l'état de la façade de l'immeuble ; que de plus le devis de ravalement présenté à l'assemblée générale des copropriétaires donnerait une indication supplémentaire sur l'importance des travaux à réaliser et sur les techniques à utiliser pour fixer les garde-corps sur la façade de l'immeuble ; qu'en effet cette résolution est rédigée comme suit : - Décide la réalisation d'une étude par architecte avec validation d'une proposition de contrat par le conseil syndical de l'immeuble après mise en concurrence pour un plafond de 6000 euros TTC comprenant l'opération de ravalement global de la façade ou juste la remise en état et traitement des risques (minimum purge des corbeaux concernés solution concernant les garde-corps éclatement à niveau des tableaux des garde-corps). Par ailleurs cette mission d'étude et d'appel d'offres comprendra les préconisations et coûts pour la remise en sécurité des garde-corps de l'ensemble de l'immeuble suivant leur typologie ; que cette résolution qui a été adoptée lors de l'assemblée générale du 8 juillet 2014 soit près de deux années après le sinistre, ne fait que confirmer la position du syndic qui a décidé de mettre en oeuvre les impératifs qui lui avaient été adressés par la Préfecture de Police, en ce qu'il convenait de vérifier la situation de tous les garde-corps et leur stabilité aves si nécessaire les réparations utiles à la suite de la rupture intervenue ; que le syndic pour contraindre la copropriété à être réactive, étant quasiment mis en demeure par la Préfecture de Police suite à la visite du 19 octobre 2012, a pu mettre en jeu sa démission, car la Préfecture de Police Service de la sécurité a utilisé à l'égard du cabinet [R] les termes suivants dans sa correspondance écrite : - aussi vous est-il de nouveau enjoint en votre qualité de syndic représentant les copropriétaires de réaliser les mesures suivantes... - les responsabilités tant pénale que civile qui vous incombent ainsi qu'à la copropriété pourraient être engagées au cas où des accidents surviendraient du fait de votre inaction dans la réalisation des mesures de sécurité nécessaires ; qu'ainsi la société [R] par la résolution rappelée N°11 n'a fait que mettre en oeuvre les injonctions de la Préfecture de Police, qui exigeait le contrôle et la réparation si nécessaire de tous les garde-corps, que la même appréciation s'impose pour le devis du 18 juin 2014 qui en constitue un devis classique de rénovation de façade, de ravalement, le traitement de la façade ne représentant que les sommes HT de 8261 euros et de 21 855 euros sur un total HT de 57 601 euros ; que la reprise des scellements sur toute la façade devait conduire à celle du gros-oeuvre conformément à l'avis et aux préconisations de la Préfecture de Police ; qu'il ne peut pas être tiré de ce document que l'état de la façade au regard des points 2.2.3 et 2.2.6 du devis, a été la cause de la rupture du garde-corps en litige, cela au motif déjà rappelé que la Préfecture de Police n'a pas dénoncé cette situation, n'a pas délivré une injonction de ravalement suite à la visite du 19 octobre 2012, pas plus que la Ville de [Localité 8], quand la reprise de la façade s'incluait dans celle première des garde-corps pour permettre une sécurité complète ; qu'enfin s'agissant de l'arrêté de péril du 2 novembre 2007, invoqué qui viendrait rapporter la preuve de l'état de décomposition et de délabrement de la façade, la cour écartera ce moyen, en ce que l'arrêté de péril produit s'inscrit dans un sinistre survenu en 2006/2007, concernant un dégât des eaux subi dans la salle de bains de l'appartement occupé par madame [S], résultant d'un effondrement du plancher du voisin de l'étage du dessus, de cette dernière, ce qui est complètement étranger au sinistre objet du présent litige ; qu'en effet l'arrêté de péril dont s'agit visait des mesures de sécurité pour : "assurer la stabilité et la continuité du plancher entre le logement situé au 1er étage porte face et le logement situé au-dessus" ; considérant dès lors qu'il résulte de tout ce qui précède, qu'il ne peut pas être affirmé que la rupture du garde-corps avec l'éclatement des scellements, cause de la chute de madame [S] ont résulté d'un défaut d'entretien de la façade, partie commune, mais qu'il doit en être conclu que cette situation trouve sa cause et son origine dans l'entretien de cette partie privative, ce qui conduit la cour comme les premiers juges y ont procédé, à écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cause au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et celle du syndic la société [R] au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; que dès lors que le garde-corps s'étant rompu par un défaut d'entretien et s'agissant d'une partie privative, il convient d'envisager la responsabilité du propriétaire/bailleur ; (…) que compte tenu des solutions apportées au présent litige, toutes les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires en cause et la société [R] comme syndic seront écartées ; (…) Sur la responsabilité de monsieur et madame [C] : que les premiers juges ont pu justement se reporter aux dispositions de l'article 1386 ancien du code civil qui disposaient : "le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction" ;
 qu'il n'est pas contesté que la ruine s'entend comme la destruction totale ou la dégradation partielle de toute partie de la construction ou de tout élément mobilier ou immobilier qui y est incorporé de façon indissoluble, que cette notion de ruine inclut la chute du bâtiment ou de l'un de ses éléments, et qu'il peut être affirmé comme les premiers juges y ont procédé, que tel a été le cas en l'espèce, en raison de la chute, de la rupture du garde-corps de la fenêtre de la cuisine, qui se trouvait incorporé dans le mur du bâtiment ; qu'il peut donc être affirmé au regard de l'ensemble des éléments qui ont été analysés précédemment par la cour sur les circonstances de l'accident, que le descellement du garde-corps qui a rompu, a résulté d'un défaut d'entretien et cela d'autant que monsieur et madame [C] ne produisent strictement aucun document portant précisément sur l'entretien, la réparation ou la conservation de celui-ci ; que ce défaut d'entretien portant sur une partie privative conduit la cour à retenir la responsabilité de monsieur et madame [C] dans la survenance du sinistre et pour la réparation des dommages subis en application des dispositions de l'article 1386 ancien du code civil, ce qui exclut le débat sur le fondement de l'article 1384 alinéa 1 ancien du code civil, sachant que les bailleurs ne rapportent la preuve d'aucune demande d'accès aux locaux à un moment quelconque de l'occupation de ceux-ci auprès de madame [S] ; »
 
 Et aux motifs adoptés que « Sur l'origine de la chute de Madame [O] [S] ; qu'il est constant que le garde-corps de la cuisine de l'appartement occupé par Madame [O] [S] est tombé le 3 août 2012 entraînant sa chute depuis le premier étage du bâtiment ; que les constatations suivantes ont pu être réalisées : - que Monsieur [I], inspecteur travaux de la société [R] a constaté le descellement du garde corps de sa fenêtre et que des éléments de façade en pierre au pourtour des points de pénétration des garde corps se sont désolidarisés et sont également tombés ; - que la société [R] a informé le 8 octobre 2012 les copropriétaires du défaut d'entretien du garde-corps en rappelant que les garde-corps sont fixés au moyen de fers pénétrant dans la façade et que la corrosion des fers est de nature à entraîner un éclatement des scellements ; que sur ce point, l'état de corrosion du garde-corps à l'origine de la chute ressort à l'évidence des photographies prises qui font clairement apparaître des traces de couleur ocre du côté gauche de la fenêtre caractérisant la marque de la rouille et d'une cassure nette des fers du garde-corps à cet endroit ; - que l'architecte de sécurité de la préfecture de police a rappelé suite à sa visite du 19 octobre 2012 à la société [R] qu'il convenait de réparer et remplacer les garde-corps défectueux ou manquants et d'exécuter tous les travaux annexes consistant notamment en la protection contre l'oxydation des éléments concernés ; que force est de constater que le constat de l'architecte ne fait état d'aucun défaut d'entretien de la façade de l'immeuble, qu'en outre la façade côté rue, partie commune, ne présente aucun point d'effritement autre que celui au droit du garde-corps ayant cédé ; que les défauts d'entretien des parties communes relevés par constat d'huissier, à savoir une fissure dans le hall, le mauvais état de la toile de verre du couloir, une marche d'escalier cassée à l'angle, une fissure dans le hall et un linteau déposé sont sans relation avec la chute de Madame [O] [S] depuis la fenêtre de l'appartement du premier étage ; que par conséquent, il y a lieu de dire que la chute de Madame [O] [S] est la conséquence du descellement du garde-corps qui a entraîné dans un second temps un effritement partiel de la façade de son encrage ; qu'aux termes de l'article 2 de la loi numéro 65-557 de la loi du 10 juillet 1965, « sont privatives, les parties des bâtiments et terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. » ; qu'il est constant qu'aux termes du règlement de copropriété, "Parties privatives : les parties privatives d'un local sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire. Elles comportent dans les lieux constituant ce local : les barres d'appui, les garde-corps, les balustrades, les balcons..." ; que dès lors, le garde-corps de l'immeuble étant une partie privative au sens du règlement de copropriété, seule la responsabilité du propriétaire bailleur peut être engagée en suite de la rupture du gardecorps litigieux ; (…) que compte tenu du sens de la décision, l'appel en garantie de Monsieur [K] [C] et de Madame [W] [C] à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur est devenu sans objet (…) ; « Sur la responsabilité de Monsieur [K] [C] et de Madame [W] [C] ; qu'aux termes de l'article 1386 ancien du code civil : « Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction » ; que la ruine d'un bâtiment doit s'entendre de sa destruction totale ou de la dégradation partielle de toute partie de la construction ou de tout élément mobilier ou immobilier qui y est incorporé de façon indissoluble et impose au propriétaire la responsabilité de ce fait en la subordonnant à la preuve d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien ; que la notion de ruine suppose donc la chute du bâtiment ou d'un élément de ce bâtiment ; que tel est le cas en l'espèce de la chute du garde-corps de la fenêtre de la cuisine qui était initialement incorporé à l'immeuble ; que l'origine du descellement du garde-corps de la fenêtre est la corrosion des fers ayant entraîné un éclatement des scellements ; que sur ce point, il a été rappelé par l'architecte de sécurité de la préfecture de police qu'il était indispensable de réparer et remplacer les garde-corps défectueux ou manquants et d'exécuter tous les travaux annexes consistant notamment en la protection contre l'oxydation ; que l'état du garde-corps litigieux et l'éclatement des scellements caractérisent une absence d'entretien de la partie privative par son propriétaire de sorte que la responsabilité de M. [K] [C] et de Madame [W] [C] sera retenue dans les dommages subis par Mme [S] sur le fondement de l'article 1386 ancien du code civil ; »
 
 Alors que la responsabilité du propriétaire d'un bâtiment pour les dommages causés par sa ruine, prévue par l'ancien article 1386, devenu l'article 1244, du code civil, suppose que la ruine du bâtiment soit spontanée, et résulte d'un phénomène naturel, sans intervention humaine, de sorte qu'elle est exclue lorsque la chute de l'élément de construction a été provoquée par le comportement de la victime ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a fait ressortir que le garde-corps litigieux avait cédé alors que Mme [S] se trouvait à la fenêtre de la cuisine, et avait pris appui sur ce garde-corps (arrêt, p. 3, § 4) ; qu'il résultait de ces constatations que la rupture du garde-corps avait été provoquée par le comportement de Mme [S], qui avait pris appui sur celui-ci, de sorte que la ruine du bâtiment n'avait pas été spontanée, excluant ainsi toute responsabilité de M. et Mme [C] sur le fondement de l'ancien article 1386, devenu l'article 1244, du code civil ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi l'ancien article 1386, devenu l'article 1244, du code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré M. et Mme [C], avec la société MCP, responsables de l'accident litigieux du 3 août 2012, de les avoir condamnés in solidum à réparer l'entier préjudice de Mme [S], à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, de les avoir condamnés solidairement à payer à la PAM de Paris les sommes de 56 431,41 euros à titre de provision en remboursement des prestations en nature prises en charge au 19 décembre 2013, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2015, et de 1 047 euros au titre de l'indemnisation forfaitaire prévue à l'article L. 376-1 du code de la sécurité sociale, d'avoir, avant dire droit sur la liquidation des préjudices, ordonné une mesure d'expertise médicale, d'avoir débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et rejeté toutes autres demandes, 
 
 Aux motifs propres que « - Sur la faute de la victime : Considérant que la société MCP expose que madame [S] a commis une faute en ce que seule cette dernière pouvait constater que la barre d'appui du garde corps jouait et qu'elle n'en a averti personne, commettant ainsi une lourde omission ; que monsieur et madame [C] expliquent que madame [S] était occupante sans droit ni titre, au moment de l'accident qu'elle n'a pas permis à ses propriétaires d'accéder au logement pour réaliser une surveillance générale des lieux et procéder aux réparations et rénovations utiles, que si madame [S] avait quitté les lieux dans les temps impartis, elle n'aurait pas été victime de l'accident, que de plus l'intéressée avait certainement constater le jeu du garde- corps, qui ne s'est pas soudainement désolidarisé ; qu'il est également fait état aux débats que madame [S] aurait entreposé des charges lourdes au niveau du garde-corps ayant cédé, et qu'elle ne prouve pas qu'elle a exécuté ses propres obligations d'entretien normal du logement qu'elle occupait, s'étant montrée réfractaire aux interventions dans son domicile ; que considérant sur ces arguments, que la cour doit relever que comme les premiers juges l'ont justement analysé, aucun élément probant ne vient démontrer que madame [S] a entreposé des charges lourdes contre le garde-corps et d'un poids tel que cela aurait conduit à un descellement ou à le favoriser ; qu'il n'est versé aucun pièce probante à ce titre, que de la même manière faute de contrôle et de vérification antérieurs, il ne peut pas être affirmé que le garde-corps jouait et que madame [S] aurait commis une imprudence à ce titre en ne signalant pas cette situation ; que par ailleurs, il n'est versé aucun débat aucun courrier, aucune correspondance tendant à obtenir de madame [S] un libre accès à son appartement avec une date précise pour procéder à des vérifications d'usage, quand il ne lui appartenait pas d'assurer l'entretien du garde-corps, qui n'était pas inclus dans la chose louée ; que certes madame [S] était occupante sans droit ni titre au jour de l'accident mais qu'il ne semble pas que cette situation ait préoccupé les parties concernées, puisqu'il n'est justifié d'aucune procédure d'expulsion, d'aucun commandement de quitter les lieux à la suite du jugement, d'aucune mesure à cette fin et cela après la signification du jugement le 6 juillet 2011, car la décision du juge de l'exécution du 19 mai 2014, fait état d'un seul commandement de quitter les lieux du 3 mars 2014, qu'ainsi l'argument d'une occupation des lieux qui aurait favorisé l'accident ne saurait prospérer, celle-ci ayant été semble-t-il largement tolérée ; que considérant dans ces conditions, que la cour confirmera le jugement entrepris, en ce qu'il n'a été retenu aucune faute de nature à exclure ou réduire le droit à indemnisation de madame [S] ; »
 Et aux motifs adoptés que « Sur les fautes de Madame [O] [S] ; que les époux [C] soutiennent que Madame [O] [S] entreposait au niveau du garde-corps litigieux des bagages et des charges lourdes et que la chute est intervenue alors qu'elle s'était penchée de tout son poids sur le garde-corps ; que la société MCP fait observer pour sa part que la victime ne s'était jamais inquiétée de l'état du garde-corps qui était forcément connu d'elle ; qu'il est constant que le règlement de copropriété interdit l'entreposage d'objets au bord des fenêtres ; que pour autant aucun élément probant ne vient établir la réalité d'un tel comportement de Madame [O] [S] et son lien avec la chute du 3 août 2012 ; qu'aucun élément ne vient non plus établir une maladresse ou une imprudence à l'origine de la chute de Madame [O] [S] ; que le fait qu'elle soit occupante sans droit ni titre de l'appartement alors que le jugement du tribunal d'instance venait de lui être signifié moins d'un mois auparavant n'est pas constitutif d'une faute de sa part dans les circonstances de la chute dont elle a été victime le 3 août 2012 ; qu'aucune faute de nature à exclure ou réduire son droit à indemnisation ne sera retenue à l'encontre de Madame [O] [S] ; qu'en conséquence, le tribunal condamnera in solidum pour avoir contribué ensemble à la réalisation de l'entier dommage de Madame [O] [S] Monsieur [K] [C], Madame [W] [C] et la société MCP à prendre en charge la totalité des conséquences dommageables de la chute de Madame [O] [S] du 3 août 2012 »,
 
 1°) Alors que la faute de la victime est de nature à entraîner une exonération totale ou partielle de la responsabilité encourue par le propriétaire sur le fondement de l'ancien article 1386, devenu 1244, du code civil, dès lors que cette faute a joué un rôle causal dans la réalisation des dommages ; que l'occupation sans droit ni titre d'un bien par la victime constitue une faute de nature à libérer totalement ou partiellement le propriétaire du bâtiment de sa responsabilité au titre de l'accident survenu dans ce bien, dès lors que celui-ci ne se serait pas produit si la victime avait libéré les lieux ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'accident litigieux s'était produit alors que Mme [S] était occupante sans droit ni titre du logement de M. et Mme [C] (arrêt, p. 3, § 3 ; p. 15, § 6) ; qu'il résultait de ses constatations que Mme [S] avait commis une faute en se maintenant irrégulièrement dans les lieux, et que cette faute avait contribué à la survenance de l'accident, qui n'aurait pas pu se produire si elle avait libéré les lieux, de sorte que cette faute était de nature à limiter ou exclure la responsabilité M. et Mme [C] ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'ancien article 1386, devenu 1244 du code civil ;
 
 2°) Alors que la tolérance d'un comportement fautif n'écarte ni l'existence de la faute, ni n'ôte au comportement son caractère fautif ; que la simple tolérance, par le propriétaire, du maintien dans les lieux de sa locataire après l'expiration de la date de prise d'effet du congé qui lui a été délivré, ou après le jugement qui a validé le congé, ne lui confère aucun droit d'occupation, et est impropre à écarter le caractère illicite et fautif de cette occupation sans droit ni nitre ; qu'en l'espèce, pour écarter toute faute de Mme [S] liée à l'occupation de l'appartement de M. et Mme [C] à la date de l'accident litigieux, la cour d'appel s'est fondée sur la tolérance, par les propriétaires, de l'occupation des lieux par Mme [S], après le jugement du tribunal d'instance du 18e arrondissement de Paris du 4 avril 2011, signifié le 6 juillet 2011, qui avait validé le congé délivré à Mme [S], constaté qu'elle était déchue de tout droit d'occupation depuis le 20 mars 2010, et ordonné la libération des lieux par celle-ci dans les quatre mois suivant la signification de la décision ; qu'en déduisant ainsi de la simple tolérance des exposants l'absence de faute de Mme [S] liée à l'occupation sans droit ni titre de l'appartement litigieux, la cour d'appel s'est déterminée par un motif impropre à écarter l'existence d'une faute de Mme [S], violant ainsi l'ancien article 1386, devenu l'article 1244, du code civil ;
 
 3°) Alors que le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, l'acte de signification du jugement du tribunal d'instance du 18e arrondissement de Paris du 4 avril 2011, qui avait validé le congé délivré à Mme [S], et ordonné la libération des lieux par celle-ci dans les quatre mois suivant la signification de la décision, porte la date du 6 juillet 2011 ; qu'il résultait clairement de cet acte que le jugement avait été signifié à Mme [S] plus d'un an avant l'accident litigieux du 3 août 2012 ; qu'en retenant néanmoins, pour écarter toute faute de Mme [S] liée à l'occupation sans droit ni titre de l'appartement de M. et Mme [C], que ce jugement lui avait été signifié moins d'un mois avant l'accident litigieux du 3 août 2012, quand il l'a clairement été plus d'un an auparavant, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de signification du jugement, et violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 (SUBSIDIAIRE PAR RAPPORT AU PREMIER)
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré M. et Mme [C], avec la société MCP, seuls responsables de l'accident litigieux du 3 août 2012, de les avoir déboutés de toutes leurs demandes dirigées contre le SDC, la société Gan Assurances, et la société [R], de les avoir condamnés in solidum à réparer l'entier préjudice de Mme [S], à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, de les avoir condamnés solidairement à payer à la CPAM de Paris les sommes de 56 431,41 euros à titre de provision en remboursement des prestations en nature prises en charge au 19 décembre 2013, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2015, et de 1 047 euros au titre de l'indemnisation forfaitaire prévue à l'article L. 376-1 du code de la sécurité sociale, d'avoir, avant dire droit sur la liquidation des préjudices, ordonné une mesure d'expertise médicale, d'avoir débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et rejeté toutes autres demandes, 
 
 Aux motifs propres que «