Cour de Cassation · civ3 — 26 janvier 2022

CIV. 3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 26 janvier 2022
 
 
 
 
 Cassation
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Arrêt n° 72 F-D
 
 Pourvoi n° X 20-20.179 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 JANVIER 2022
 
 1°/ Mme [L] [J], domiciliée [Adresse 2],
 
 2°/ la société Le Pied à l'Etrier, exploitation agricole à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], représentée par Mme [B] [S] de la société Archibald en qualité de liquidateur, domiciliée [Adresse 1],
 
 ont formé le pourvoi n° X 20-20.179 contre l'arrêt rendu le 9 juillet 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 9), dans le litige les opposant à la société Santiago investissements, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.
 
 Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de Mme [J] et de la société Le Pied à l'Etrier, de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Santiago investissements, après débats en l'audience publique du 7 décembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juillet 2020), par acte du 20 juin 2012, la société civile immobilière Santiago investissements (la SCI) a consenti à Mme [J] une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle et divers bâtiments à usage de centre équestre. La levée de l'option devait intervenir au plus tard le 31 octobre 2012, date à laquelle la condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire devait être réalisée. 
 
 2. Par acte du 1er août 2012, la SCI a donné en location à Mme [J], pour une durée de douze mois, les installations et équipements équestres. Les biens loués ont été mis à la disposition de l'EARL Le Pied à l'étrier (l'EARL), représentée par Mme [S], prise en sa qualité de liquidateur, dont Mme [J] était la gérante.
 
 3. Un différend a opposé les parties lorsqu'il est devenu manifeste que la promesse de vente, ayant accessoirement justifié la signature d'un bail précaire, ne serait pas réitérée, et que la SCI refusait de proroger d'un mois, comme le lui demandait Mme [J], la condition suspensive.
 
 4. Par acte du 19 mars 2013, Mme [J] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en requalification du louage en bail rural statutaire.
 
 5. Par ordonnance du 21 août 2013, le juge des référés du tribunal paritaire des baux ruraux a constaté que Mme [J] avait été privée de la jouissance des lieux par une reprise illicite, et ordonné sa réintégration immédiate dans l'ensemble immobilier sous astreinte.
 
 6. Devant le tribunal, Mme [J] a demandé la résiliation du bail aux torts de la SCI, la répétition de sommes et une indemnisation. L'EARL est intervenue volontairement à l'instance et a demandé la condamnation de la SCI à lui payer des dommages-intérêts.
 
 Examen des moyens Sur le premier moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 7. Mme [J] et l'EARL font grief à l'arrêt de prononcer, à la demande des parties, la résiliation du bail conclu le 1er août 2012 à la date du 22 août 2014, alors « que le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties ; que dans le dispositif de leurs conclusions d'appel, Mme [J] et l'Earl le Pied à l'Etrier demandaient à la cour d'appel de prononcer la résiliation du bail du 1er août 2012 aux torts de la Sci Santiago Investissements à compter du 22 août 2014 ; que de son côté, la Sci Santiago Investissements demandait à la cour d'appel de requalifier le « bail précaire de 12 mois » en une convention de mise à disposition et de prononcer la résiliation de ce contrat purement et simplement à la date du 22 août 2014, prétendant qu'il s'agissait d'une demande des deux parties ; qu'en jugeant qu'il y a lieu de constater que les parties s'entendent aujourd'hui pour réclamer la confirmation du jugement ayant prononcé la résiliation du bail litigieux au 22 août 2014, pour prononcer en conséquence, à la demande des parties, la résiliation du bail conclu le 1er août 2012 à la date du 22 août 2014, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 4 du code de procédure civile :
 
 8. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense.
 
 9. Pour confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la SCI et, statuant de nouveau, prononcer la résiliation dudit bail au 22 août 2014, l'arrêt retient que les parties s'entendent devant la cour d'appel pour demander la confirmation du jugement ayant prononcé la résiliation du bail litigieux à cette date.
 
 10. En statuant ainsi, alors que, dans leurs conclusions, Mme [J] et l'EARL s'opposaient à une résiliation pure et simple du bail et demandaient d'en prononcer la résiliation aux torts exclusifs de la bailleresse, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juillet 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille vingt-deux.
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme [J] et la société Le Pied à l'Etrier
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé, à la demande des parties, la résiliation du bail conclu le 1er août 2012 à la date du 22 août 2014 ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la demande de résiliation du bail ; qu'à l'appui de son appel, la Sci Santiago Investissements reproche au premier juge d'avoir qualifié le bail comme étant soumis au statut du fermage tout en le résiliant sur le fondement de l'article 1719 du code civil ; qu'elle fait valoir que les causes de résiliation d'un bail rural sont limitées et ne sont pas démontrées en l'espèce, que Mme [J] a quitté les lieux le 7 août 2014 et remis les clés le 22 août 2014, qu'un huissier a, le 1er août 2013, attesté de l'état des installations à l'issue du bail initialement prévu pour un an, après le départ de Mme [J], qu'aucune restriction de jouissance n'est démontrée, que les parties sont d'accord pour que la résiliation soit ordonnée au 22 août 2014 mais qu'il ne s'agit pas d'une résiliation à ses torts ; que Mme [J] réclame quant à elle, au visa de l'article 1719 3°, la résiliation du bail au 22 août 2014 aux torts exclusifs de la bailleresse et une réduction du loyer à hauteur de 50 % ; qu'elle fait valoir que les textes généraux de droit commun ont vocation à s'appliquer, que la bailleresse a manqué à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux, qu'elle voulait obtenir le départ prématuré des lieux de sa locataire, qu'elle a profité de son départ en congé d'été pour changer les serrures des installations et enlevé son matériel, qu'un huissier a attesté de faits le 6 août 2013, que le juge des référés a, le 21 août 2013, constaté la voie de fait et ordonné sa réintégration des lieux, que cette voie de fait a impacté l'activité de l'Earl, que leurs relations étaient délétères et que de nombreux témoins attestent des pressions exercées par le gérant présent sur place ; qu'il y a lieu de constater que les parties s'entendent aujourd'hui pour réclamer la confirmation du jugement ayant prononcé la résiliation du bail litigieux au 22 août 2014 ; que la résiliation sera donc confirmée mais il importe d'apprécier la gravité des fautes respectives des parties pour allouer, le cas échéant des dommages-intérêts ;
 
 ALORS QUE le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties ; que dans le dispositif de leurs conclusions d'appel, Mme [J] et l'Earl le Pied à l'Etrier demandaient à la cour d'appel de prononcer la résiliation du bail du 1er août 2012 aux torts de la Sci Santiago Investissements à compter du 22 août 2014 ;
 
 Que de son côté, la Sci Santiago Investissements demandait à la cour d'appel de requalifier le « bail précaire de 12 mois » en une convention de mise à disposition et de prononcer la résiliation de ce contrat purement et simplement à la date du 22 août 2014, prétendant qu'il s'agissait d'une demande des deux parties ; qu'en jugeant qu'il y a lieu de constater que les parties s'entendent aujourd'hui pour réclamer la confirmation du jugement ayant prononcé la résiliation du bail litigieux au 22 août 2014, pour prononcer en conséquence, à la demande des parties, la résiliation du bail conclu le 1er août 2012 à la date du 22 août 2014, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Mme [L] [J] et l'Earl Le Pied à l'Etrier de leur demande de réduction des loyers dus à compter du 1er septembre 2013 et d'AVOIR condamné in solidum Mme [L] [J] et l'Earl Le Pied à l'Etrier à payer à la SCI Santiago Investissements la somme de 30.920,91 euros au titre du solde locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt ;
 
 AUX MOTIFS QUE la résiliation sera donc confirmée mais il importe d'apprécier la gravité des fautes respectives des parties pour allouer, le cas échéant des dommages-intérêts ; qu'il ressort des pièces produites que les relations entre les parties se sont dégradées à partir du moment où la SCI promettante a refusé de proroger le délai de la condition suspensive d'un mois jusqu'au 30 novembre 2012 comme lui demandait Mme [J], qu'elles se sont encore aggravées lorsque la locataire a souhaité en mars 2013 que le bail précaire initialement fixé pour une durée de douze mois soit requalifié et prolongé à huit années supplémentaires, et plus encore lorsque les loyers n'ont plus été réglés régulièrement, dès le mois de mai 2013, l'Earl ayant été déclaré en cessation des paiements le 1er juin 2014 puis en liquidation le 7 novembre ; qu'il importe de constater que Mme [J] ne justifie cependant d'aucune condition légale justifiant une résiliation à son initiative du bail rural qu'elle revendique, ce qui n'est pas le cas de la bailleresse qui a dû subir un défaut de paiement des loyers, cause légitimant une résiliation du bail rural, en application de l'article L. 411-31 ; que s'il n'est pas contestable que les règles du code civil relatives au louage et au droit commun des contrats ont vocation à s'appliquer, le contexte des relations contractuelles nées d'une promesse de vente ne peut être écarté ; qu'en l'espèce, un malentendu est rapidement apparu entre les parties lorsqu'il est devenu manifeste que le contrat initial de promesse de vente, ayant accessoirement justifié la signature d'un bail précaire, ne serait pas suivi d'une vente ; que dans ces circonstances, il est établi que les fautes des parties ont été réciproques. Pour autant, le manquement à l'obligation de jouissance paisible, qui est avéré en août 2013, n'est pas démontré dans les proportions alléguées et doit être apprécié au regard du défaut de paiement des loyers à compter du mois de mai 2013, qui reste une obligation essentielle d'un contrat de bail ; que la demande de réduction du loyer, non justifiée par les reproches allégués, sera par conséquent rejetée à l'exception du loyer du mois d'août 2013 qui sera réduit dans les proportions précisées infra ; qu'au vu de la solution adoptée au litige, Mme [J] sera déboutée de sa demande d'indemnisation en conséquence de la résiliation anticipée aux torts exclusifs de la Sci Santiago Investissements ; que sur les comptes entre les parties ; que la Sci Santiago Investissements réclame une somme de 56.671,98 euros au titre de l'arriéré locatif dû pour une occupation du 1er août 2012 au 22 août 2014 ;
 
 Que Mme [J] estime que l'arriéré locatif s'élève à 53.365,84 euros, soit 48.825,51 euros au titre des loyers et 4.540,33 euros au titre des charges et subsidiairement, si une réduction de 30 % est appliquée à 77.506, 63 euros dont 72.966,30 euros au titre des loyers et qu'ayant versé 104.919,76 euros, le tropperçu s'élève à 51.553,92 euros ; que comme le relève justement le premier juge, il ressort du contrat que le loyer mensuel a été fixé à 4.006,60 euros et que les charge n'étaient exigibles que sur justificatifs. Le loyer a par la suite été porté à 3.468,40 euros puis 3.480 euros, ce qui n'est pas contesté par l'intimée ; que les parties s'accordent pour dire que Mme [J] a réglé à sa bailleresse, durant le contrat, une somme de 104.919,76 euros ; qu'il ressort des pièces produites, notamment du compte locatif et des factures, que la bailleresse justifie partiellement des charges 2013 (897 x 7 + 657,8 x 5 soit 9.568 € non justifiés) et qu'elle ne justifie pas des charges réclamés en 2014 (660 + 504,71) x 8 soit 9.317,68 €. Les autres charges ont été réglées sans contestation par la locataire ; que les charges non justifiées, d'un montant de 18.885,68 euros sont donc à déduire du solde du compte de Mme [J] ; qu'il sera également déduit du solde la somme de 1.955,07 euros (3.468,40 - 1.513,33) au titre du loyer du mois d'août 2013, la somme de 1.010,32 euros (3.480-2.469,5) au titre de l'occupation au prorata du mois d'août 2014 et la somme de 3.900 euros versées au titre du dépôt de garantie ; qu'au final Mme [J] reste devoir à l'appelante la somme de 30.920,91 euros (56.671,98 - 18.885,68 - 1.955,07 - 1.010,32 - 3.900) ; que le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné l'appelante au remboursement du trop-perçu ;
 
 ALORS QUE les juges du fond qui retiennent qu'un contrat synallagmatique n'a pu être exécuté en raison des fautes distinctes incombant tant à l'une des parties qu'à l'autre doivent rechercher la part de responsabilité incombant à chacune des parties eu égard à la gravité des fautes retenues et la part du dommage de l'une et de l'autre qu'elles doivent respectivement supporter de ce fait ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que Mme [J] et la Sci Santiago Investissements avaient commis des fautes réciproques dans l'exécution du bail litigieux (cf. arrêt, p. 7, § 4) ; qu'en se bornant à affirmer, pour débouter Mme [J] et l'Earl le Pied à l'Etrier de leur demande d'indemnisation par une réduction des loyers de 50 % entre le 1er août 2013 et le 22 août 2014, que le manquement à l'obligation de jouissance paisible, qui est avéré en août 2013, n'est pas démontré dans les proportions alléguées et doit être appréciée au regard du défaut de paiement des loyers à compter du mois de mai 2013, sans rechercher la part de responsabilité incombant à chacune des parties eu égard aux fautes retenues ni l'importance du préjudice qu'elles ont respectivement subi de ce fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 devenu 1217 du code civil et 1147 devenu 1231-1 du même code.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'Earl Le Pied à l'Etrier de sa demande de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la demande de dommages intérêts formée par l'Earl Le Pied à l'Etrier ; que les intimées réclament une somme de 325.690 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du manque à gagner subi du fait de la fin prématurée du bail rural sur les installations louées à Mme [J] ; qu'elles font valoir que la mise à disposition des installations louées à l'Earl Le Pied à l'Etrier est opposable à la bailleresse, que les manquements de la bailleresse lui ont causé un préjudice pouvant être évalué à 80 % du manque à gagner de 407 112 euros, que la perte d'une chance est démontrée et peut être indemnisée et peut être évaluée au vu du dossier de gestion et d'analyse de l'Earl ; que l'appelante a rétorqué que la location ne devait durer qu'un an, que Mme [J] est partie, de manière unilatérale en août 2014 et a liquidé sa société d'exploitation, qu'elle est bien mal fondée à solliciter une prétendue perte d'exploitation alors qu'elle est seule responsable du non-respect de ses obligations contractuelles, que la somme réclamée est démesurée ; que contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, le bail n'a pas pris fin par la faute de la bailleresse et il convient de rappeler que les parties en ont réclamé conjointement la résiliation après le départ de la locataire puis la liquidation de l'Earl ; que force est de constater que Mme [J] ne justifie nullement d'un lien de causalité entre les manquements allégués et le préjudice prétendu dont le caractère incertain a été souligné à juste titre par le premier juge ; qu'à cet égard, le dossier d'analyse et de gestion de l'Earl qui fait apparaître un résultat négatif sur l'exercice 2013 et la cessation des paiements intervenus le 1er juin 2014 ne sont aucunement probants, bien au contraire. La preuve d'une perte de chance n'est pas rapportée ; que le jugement sera en conséquence confirmée en ce qu'il a débouté l'Earl de sa demande ;
 
 1) ALORS QUE commet une faute de nature à engager sa responsabilité à l'égard de la société bénéficiaire de la mise à disposition des biens donnés à bail, le bailleur qui trouble la jouissance de ces biens par son locataire aux fins d'obtenir son départ anticipé ; qu'en l'espèce, l'Earl Le Pied à l'Etrier et Mme [J] faisaient valoir que la Sci Santiago Investissements avait manqué à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux, qu'elle voulait obtenir le départ prématuré des lieux de sa locataire, qu'elle avait profité de son départ en congé d'été pour changer les serrures des installations et enlevé son matériel, qu'un huissier avait attesté des faits le 6 août 2013 et que le juge des référés avait, le 21 août 2013, constaté la voie de fait et ordonné sa réintégration dans les lieux ;
 
 Qu'en se bornant à affirmer que le bail n'avait pas pris fin par la faute de la bailleresse, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les troubles de jouissance subie par la locataire, en particulier son éviction des lieux en août 2013, n'avaient pas entravé la bonne exploitation des biens loués, précipitant le départ de la locataire et entraînant la cessation d'activité de l'Earl Le Pied à l'Etrier, bénéficiaire de la mise à disposition des lieux donnés à bail, de sorte que la Sci Santiago Investissements avait commis une faute à l'égard de cette dernière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1382 ancien devenu 1240 du code civil ;
 
 2) ALORS QU'il existe un lien de causalité direct entre le manquement du bailleur à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur et l'absence de bénéfices escomptés jusqu'au terme du bail par la société bénéficiaire de la mise à disposition des biens donnés à bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la Sci Santiago Investissements avait manqué à son obligation de jouissance paisible, avéré en août 2013 ; qu'en se bornant à affirmer que Mme [J] ne justifie nullement d'un lien de causalité entre les manquements allégués et le préjudice prétendu, sans s'interroger, comme elle y était invitée, sur la circonstance que l'Earl Le Pied à l'Etrier, bénéficiaire de la mise à disposition des biens donnés à bail, avait été privée des bénéfices escomptés jusqu'au terme du bail, dès lors que les troubles de jouissance constatés avaient entravé la bonne exploitation des biens donnés à bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1382 ancien devenu 1240 du code civil ;
 
 3) ALORS QUE constitue un préjudice réparable, constitutif d'une perte de chance, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable d'obtenir des bénéfices escomptés ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la Sci Santiago Investissements avait manqué à son obligation de jouissance paisible, avéré en août 2013 ; qu'en se bornant à affirmer que la preuve d'une perte de chance n'est pas rapportée, le dossier d'analyse et de gestion de l'Earl Le Pied à l'Etrier faisant apparaître un résultat négatif sur l'exercice 2013 et la cessation des paiements intervenus le 1er juin 2014, sans s'interroger, comme elle y était invitée, sur la circonstance que les troubles de jouissance constatés avaient entravé la bonne exploitation des biens donnés à bail et donc privé l'Earl Le Pied à l'Etrier d'une éventualité favorable de réaliser les bénéfices escomptés pour les exercices 2013 et 2014, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1382 ancien devenu 1240 du code civil.