Cour de Cassation · civ3 — 29 juin 2022

CIV. 3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 29 juin 2022
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10330 F
 
 Pourvoi n° R 21-19.924 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 29 JUIN 2022
 
 La société Palazzo Clementina, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 21-19.924 contre l'arrêt rendu le 18 mai 2021 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Navarin, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SARL Ortscheidt, avocat de la société Palazzo Clementina, de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de la société Navarin, après débats en l'audience publique du 24 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Palazzo Clementina aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Palazzo Clementina ; la condamne à payer à la société Navarin la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SARL Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Palazzo Clementina
 
 La société Palazzo Clementina fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir condamner la société Navarin à lui payer la somme de 104.133,56 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 28 février 2017, date de la mise en demeure, jusqu'à complet paiement ;
 
 1°) ALORS QUE le contrat fait la loi des parties ; qu'en jugeant que le vendeur est fondé à se prévaloir de la clause de non-garantie faute pour l'acquéreur de démontrer sa mauvaise foi, après avoir pourtant constaté que la clause stipulait que « s'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction » et relevé que « la vente a été conclue entre deux SCI, sociétés dont il n'est pas contesté qu'elles soient spécialisées l'une et l'autre dans l'activité immobilière », ce dont il ressortait que le vendeur avait la qualité de professionnel de l'immobilier, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et ainsi violé, par refus d'application, l'article 1134 du code civil, devenu article 1103 du même Code ;
 
 2°) ALORS QU'il pèse sur le vendeur professionnel une présomption irréfragable de connaissance des vices de la chose vendue ; que cette présomption s'applique même lorsque l'acquéreur est un professionnel de la même spécialité ; qu'en jugeant néanmoins que « compte tenu de la clause de non-garantie incluse dans l'acte de vente, il appartient à l'acquéreur pour écarter l'application de cette clause de rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur, de sa connaissance du vice caché », après avoir pourtant constaté que le vendeur avait la qualité de professionnel de l'immobilier, la cour d'appel a violé les articles 1643 et 1645 du Code civil, ensemble l'article 1353 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE le vendeur de qui avait connaissance de l'existence des vices ne peut opposer à l'acquéreur la clause évinçant la garantie des vices cachés ; qu'en relevant, pour apprécier la mauvaise foi du vendeur, qu'« il ressort des pièces produites que l'acquéreur ne démontre pas que des sinistres de type dégâts des eaux, infiltrations autres que celui relaté par l'acte de vente en 2012 se soient produits », après avoir pourtant constaté que « si le sinistre de 2012 affectait la terrasse, avait dégradé parties privatives et parties communes, il apparaît mineur au regard du montant modeste de l'indemnité allouée par l'assureur (1974 euros) », sans rechercher, comme il le lui était demandé, s'il ne ressortait pas des conclusions de l'expert selon lequel « Cette étanchéité est très dégradée au niveau des relevés et probablement que l'absence d'étanchéité et surtout les fortes infiltrations antérieures ont entraîné une corrosion excessive des aciers » que les dégradations avaient été causées par plusieurs phénomènes d'infiltration d'eau, réguliers et anciens, autres que celui relaté par l'acte de vente en 2012 (dernières conclusions d'appel de la société Palazzo Clementina, p. 12 et 17), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641, 1643 et 1645 du code civil ;
 
 4°) ALORS QU'en jugeant que l'acquéreur ne démontre pas la mauvaise foi du vendeur ni l'élément matériel du dol qu'il lui impute, sans répondre aux conclusions de la société Palazzo Clementina faisant valoir que « la seule mention par la SCI NAVARIN de la survenance d'un unique dégât des eaux avait bien pour seule visée de dissimuler l'existence d'infiltrations d'eau anciennes, régulières et persistantes dont l'ampleur mettra en péril l'immeuble » (concl., p. 12) et que « durant toute la période précédant la vente, la SCI NAVARIN a fait passer tous les désordres apparents comme des désordres résultant de l'usure normale d'un bien mis en location en passant sous silence les infiltrations d'eau affectant la structure de l'immeuble et le gros oeuvre » (concl., p. 10), la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 5°) ALORS,EN TOUTE HYPOTHESE, QUE la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose sauf si le vice était, pour lui, indécelable ; qu'en jugeant que le vendeur est fondé à se prévaloir de la clause de non garantie, motif pris que « l'acquéreur a effectivement été mis en mesure de faire un choix le plus éclairé possible », après avoir pourtant relevé que « ce sont les travaux de rénovation réalisés immédiatement après le transfert de propriété qui ont mis en évidence des dégradations de la structure porteuse du plancher et de la tour au niveau des poutres », ce dont il résultait que le vice ne pouvait pas être décelé par l'acquéreur avant la vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, d'où il s'évinçait que la clause exclusive de garantie des vices cachés n'était pas opposable l'acquéreur ; qu'elle a ainsi méconnu l'article 1643 du code civil.