Cour de Cassation · civ3 — 29 juin 2022

CIV. 3
 
 VB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 29 juin 2022
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10336 F
 
 Pourvoi n° P 21-17.967 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 29 JUIN 2022
 
 1°/ la société Na Pi Invest, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
 
 2°/ la société Jadi, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
 
 ont formé le pourvoi n° P 21-17.967 contre l'arrêt rendu le 19 février 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. [H] [N], domicilié [Adresse 4],
 
 2°/ à M. [T] [N], domicilié [Adresse 5],
 
 3°/ à M. [C] [N], domicilié [Adresse 3],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat de la société Na Pi Invest, et de la société Jadi, de Me Carbonnier, avocat des consorts [N], après débats en l'audience publique du 24 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Na Pi Invest et la société Jadi aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les sociétés Na Pi Invest et Jadi ; les condamne à payer à payer à MM. [H], [T] et [C] [N] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille vingt-deux.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat aux Conseils, pour la société Na Pi Invest et la société Jadi
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Les sociétés Na Pi Invest et Jadi font grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté leur demande tendant à la condamnation solidaire des consorts [N] à leur verser la somme de 230 511,08 euros en indemnisation de leur préjudice tiré de l'évaluation erronée des parts sociales de la SCI Halimous ;
 
 1°) ALORS QUE le rapport d'expertise judiciaire indiquait que la valeur vénale de l'immeuble appartenant à la société dont les parts ont été cédées « devait être inférieure au grand maximum à 800.000 € et même moins en prenant en compte les problèmes cumulés dans les appartements occupés » (p. 43 et 44 du rapport) ; qu'en énonçant cependant, pour juger que le dommage allégué n'était pas établi, que l'évaluation de l'immeuble à 850 000 euros était « confirmée par le rapport d'expertise versé aux débats » (arrêt, p. 3 § 4), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce rapport et ainsi violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 2°) ALORS QUE le silence gardé par le cédant de droits sociaux sur des informations de nature à affecter les résultats et les perspectives des sociétés cédées est nécessairement intentionnel ; que la cour d'appel a constaté, par motifs adoptés, que les consorts [N] n'alléguaient pas avoir informé les sociétés Na Pi Invest et Jadi que la commune de Chelles leur avait envoyé plusieurs courriers relatifs à l'état d'insalubrité des logements (jugement, p. 5 § 2) ; que ce silence gardé sur les infractions constatées par la commune, de nature à affecter les résultats et les perspectives de la société cédée, était nécessairement intentionnel ; qu'il en allait d'autant plus ainsi que, comme le faisaient valoir les sociétés Na Pi Invest et Jadi, le consorts [N] avaient déclaré, dans l'acte authentique de vente, qu'aucune infraction n'avait été relevée contre la société cédée et que l'exploitation de cette société n'avait donné lieu à aucune réclamation, était parfaitement saine et n'était pas en contravention avec la réglementation en vigueur (conclusions, p. 6-7) ; qu'en jugeant néanmoins que le caractère intentionnel du dol invoqué n'était pas établi (jugement, p. 4 § 6), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3°) ALORS QU'en retenant, pour rejeter la demande d'indemnisation des sociétés Na Pi Invest et Jadi fondée sur le dol, que « les problèmes d'humidité et d'insalubrité (…) ne pouvaient qu'être visibles lors d'une visite des lieux » (jugement, p. 5 § 2) et que les cessionnaires n'ignoraient pas que, pour permettre la location des studios, « devaient être réalisés travaux d'entretien dont elles [avaient] pu déterminer la nature, l'importance et le coût » (arrêt, p. 3 § 4), sans préciser ni analyser les pièces sur lesquelles elle s'est fondée pour caractériser la visibilité des problèmes d'humidité et la connaissance qu'en auraient eue les cessionnaires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS, SUBSIDAIREMENT, QUE le dol qui a conduit une des parties à contracter à des conditions moins favorables justifie l'octroi de dommages et intérêts ; qu'en retenant, pour écarter tout dol résultant de la dissimulation des infractions à la réglementation sanitaire constatées par la commune de Chelles, et pour refuser l'indemnisation des sociétés Na Pi Invest et Jadi à ce titre, que « les problèmes d'humidité et d'insalubrité (…) ne pouvaient qu'être visibles lors d'une visite des lieux » (jugement, p. 5 § 2) et que les cessionnaires n'ignoraient pas que des « travaux d'entretien » devaient être réalisés pour permettre la location des studios (arrêt, p. 3 § 4), sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les sociétés Na Pi Invest et Jadi n'auraient pas contracté à des conditions substantiellement différentes si les cédants n'avaient pas délivré une information volontairement erronée quant à la conformité des logements à la réglementation sanitaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 5°) ALORS, PLUS SUBSIDIAIREMENT, QUE la réticence dolosive rend toujours excusable l'erreur provoquée ; qu'en jugeant néanmoins, pour écarter l'existence d'un dol résultant de la dissimulation, par les vendeurs, de ce que l'immeuble appartenant à la société dont les parts ont été cédées n'était pas conforme à la réglementation sanitaire, que « les problèmes d'humidité et d'insalubrité (…) ne pouvaient qu'être visibles lors d'une visite des lieux » (jugement, p. 5 § 2) et qu' « ayant visité l'immeuble », les cessionnaires n'ignoraient pas que des travaux d'entretien devaient être réalisés pour permettre la location des studios (arrêt, p. 3 § 4), la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, en violation de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 6°) ALORS QU' en retenant, pour débouter les sociétés Na Pi Invest et Jadi de leur demande indemnitaire, que celles-ci « fond(aient) leur action sur le dol » (arrêt, p. 3 § 4), quand, dans leurs conclusions, celles-ci fondaient également leur demande de dommages-intérêts sur la clause de garantie de passif stipulée à leur profit (conclusions, p. 5, in fine, p. 6 § 1 et p. 18), la cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Les sociétés Na Pi Invest et Jadi font grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté leur demande de condamnation des consorts [N] à leur verser une somme de 77 000 euros au titre des loyers impayés ;
 
 ALORS QU' en en se bornant à retenir, par des motifs supposément adoptés, pour débouter les sociétés sociétés Na Pi Invest et Jadi de leurs demandes au titre des loyers impayés, « qu'aucun fondement juridique n'est avancé par les demandeurs au soutien de cette prétention et que les demandeurs ne fournissent aucune précision sur les modalités de calcul de ce montant de 77.055 euros » (jugement, p. 6 § 3), cependant, d'une part, que le fondement juridique invoqué était le dol (cf. conclusions des exposantes, p. 17 § 1 à 4 et p. 18) et, d'autre part, qu'il était précisé et démontré que ce montant correspondait aux loyers impayés au titre l'année 2010 (p. 17 § 5), la cour d'appel a dénaturé les écritures d'appel des exposantes et violé l'article 4 du code de procédure civile.