Cour de Cassation · civ3 — 21 septembre 2022

CIV. 3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 21 septembre 2022
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10412 F
 
 
 Pourvois n°
 T 21-21.605
 Z 21-21.611 JONCTION
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 SEPTEMBRE 2022
 
 
 1°/ [I] [O], épouse [N], ayant demeuré [Adresse 1], décédée, aux droits de laquelle vient M. [B] [N],
 
 2°/ M. [B] [N], domicilié [Adresse 1], agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de [I] [O], épouse [N],
 
 ont formé les pourvois n° T 21-21.605 et Z 21-21.611 contre un arrêt rendu le 22 juin 2021 par la cour d'appel de Montpellier (5e chambre civile), dans le litige les opposant à la société Triben, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [N], de la SARL Corlay, avocat de la société Triben, après débats en l'audience publique du 28 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Les moyens identiques de cassation annexés aux pourvois n° T 21.21-605 et Z 21-21.611, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE les pourvois ;
 
 Condamne M. [N] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [N] ; le condamne à payer à la société Triben la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille vingt-deux.
 
 
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens identiques produits au pourvoi n° T 21.21-605 et Z 21-21.611 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. [N]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 M. [B] [N] FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la seule somme de 17 640 euros HT le montant annuel du loyer, à compter du 1er novembre 2013, outre TVA et charges prévues au bail, et d'AVOIR dit que le trop-perçu résultant de l'application de la valeur locative au loyer renouvelé, prenant effet au 1er novembre 2013, portera intérêt au taux légal à compter de cette date ;
 
 1) ALORS QUE le droit d'entrée est pris en compte dans la fixation du montant du loyer renouvelé dès lors que les parties l'ont conçu comme un supplément du loyer ; qu'en l'espèce, les époux [N] faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, que le droit d'entrée de 200 000 euros mis à la charge de la société Triben dans le bail initial du 29 octobre 2004, avait été déclaré par eux comme un revenu foncier imposable et traité par la société Triben comme une charge déductible, ce qui établissait qu'ils l'avaient conçu comme un supplément de loyer ; qu'en énonçant que le bail initial ne prévoyait pas expressément que le droit d'entrée de 200 000 euros était un supplément de loyer et qu'aucune indication ne permettait de considérer que telle était la volonté des parties au moment de la signature du contrat, sans rechercher, comme elle y était ainsi invitée, si ce droit d'entrée avait été déclaré par les époux [N] comme un revenu foncier imposable et traité par la société Triben comme une charge déductible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2) ALORS QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en l'espèce, en énonçant que la prise en compte du droit d'entrée de 200 000 euros mis à la charge de la société Triben dans le bail initial, comme supplément de loyer, ne pouvait avoir d'incidence que sur la valeur du plafond mais pas sur la valeur locative et que le locataire, à supposer que le plafond soit supérieur à la valeur locative, peut toujours revendiquer que le loyer soit fixé à la valeur locative, sans procéder au calcul de la valeur du plafond intégrant ce droit d'entrée pour en confronter le montant à la valeur locative retenue, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 M. [B] [N] FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la seule somme de 17 640 euros HT le montant annuel du loyer, à compter du 1er novembre 2013, outre TVA et charges prévues au bail, et d'AVOIR dit que le trop-perçu résultant de l'application de la valeur locative au loyer renouvelé, prenant effet au 1er novembre 2013, portera intérêt au taux légal à compter de cette date ;
 
 1) ALORS QUE la modification notable des facteurs locaux de commercialité s'apprécie in concreto en fonction de l'intérêt que présente cette évolution pour le commerce du preneur ; qu'en l'espèce, en énonçant que si, au regard de la consultation de M. [M], le chiffre d'affaires de la société Triben avait connu une évolution positive significative entre 2005 et 2013 passant de 56 091 euros à 294 655 euros, elle ne pouvait suffire à démontrer l'influence de la variation des facteurs locaux de commercialité sur le commerce exploité en l'absence d'autres éléments de recoupement, sans s'expliquer sur la cause d'une telle augmentation du chiffre d'affaires de la société Triben, alors qu'elle constatait une hausse significative de la population de Montpellier, un accroissement de la piétonnisation et la mise en service de nouvelles lignes de tramway, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-34 du code de commerce dans sa rédaction applicable ;
 
 2) ALORS QUE la modification notable des facteurs locaux de commercialité s'apprécie in concreto en fonction de l'intérêt que présente cette évolution pour le commerce du preneur ; qu'en l'espèce, les époux [N] faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, qu'en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, la société Triben avait ouvert une seconde boutique au n° 10 de la rue des étuves, dans un local de surface identique, pour un loyer annuel de 37 000 euros ; qu'en énonçant que si, au regard de la consultation de M. [M], le chiffre d'affaires de la société Triben avait connu une évolution positive significative entre 2005 et 2013 passant de 56 091 euros à 294 655 euros, elle ne pouvait suffire à démontrer l'influence de la variation des facteurs locaux de commercialité sur le commerce exploité en l'absence d'autres éléments de recoupement, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si une telle influence n'était pas établie au regard de ce que la société Triben avait ouvert une seconde boutique, d'une surface équivalente, précisément dans la même rue, pour un loyer annuel de 37 000 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-34 du code de commerce dans sa rédaction applicable.