Cour de Cassation · civ3 — 28 septembre 2022

CIV. 3
 
 VB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 28 septembre 2022
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10456 F
 
 Pourvoi n° W 21-17.261 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 SEPTEMBRE 2022
 
 La société L'Immobilière européenne des Mousquetaires, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° W 21-17.261 contre l'arrêt rendu le 19 mars 2021 par la cour d'appel de Rouen (chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société Reclo, exerçant sous l'enseigne E. Leclerc, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 La société Reclo a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt. 
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations écrites de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société L'Immobilière européenne des Mousquetaires, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Reclo, après débats en l'audience publique du 12 juillet 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Les moyens de cassation du pourvoi principal et ceux du pourvoi incident annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE les pourvois ;
 
 Condamne la société L'Immobilière européenne des Mousquetaires aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société L'Immobilière européenne des Mousquetaires et la condamne à payer à la société Reclo la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille vingt-deux.
 
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Immobilière européenne des Mousquetaires (demanderesse au pourvoi principal)
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 (droit de repentir du bailleur)
 
 La société L'Immobilière européenne des Mousquetaires, bailleur, fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la nullité du droit de repentir exercé par elle le 4 juin 2014, en conséquence, d'avoir dit que la société Reclo, preneur, était fondée à recevoir paiement d'une indemnité d'éviction et d'avoir condamné la société L'Immobilière européenne des Mousquetaires à payer à la société Reclo une indemnité d'éviction en principal et accessoires d'un montant total de 4 663 623 euros, se décomposant comme suit : 332 130 euros au titre de l'indemnité de transfert, 3 174 689 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation, 308 000 euros au titre du trouble commercial, 352 803 euros au titre de pertes d'exploitation, 395 500 euros au titre de frais de double loyer, 101 501 euros au titre de perte de stocks ;
 
 Alors que l'achat ou la location, par le preneur, d'un autre immeuble destiné à sa réinstallation n'est de nature à faire obstacle à l'exercice par le bailleur de son droit de repentir que si cet achat ou cette location est une conséquence du congé délivré ; que la cour d'appel a constaté que le bail conclu entre la société L'Immobilière européenne des Mousquetaires et la société Reclo stipulait que le local ne pouvait être exploité que sous l'enseigne Intermarché, qu'en 2004, la société Reclo avait décidé de changer d'enseigne (arrêt, p. 6, al. 5) et qu'en raison du risque très probable de résiliation du bail lié à cette décision de changement d'enseigne (arrêt, p. 7, al. 4), la société Reclo avait conclu une promesse de vente portant sur un autre bien immobilier le 26 novembre 2009 (arrêt, p. 6, al. 8, et p. 7, al. 4) ; qu'il en résultait que le preneur n'avait pas engagé des démarches en vue de l'achat d'un autre local destiné à sa réinstallation en raison du congé délivré le 25 juin 2010, mais en raison du changement d'enseigne qu'il avait décidé, de sorte que cet achat ultérieurement mené à terme n'était pas de nature à faire obstacle à l'exercice, par le bailleur, de son droit de repentir ; qu'en retenant pourtant que le projet de réinstallation de la société Reclo était une conséquence du congé et faisait obstacle à l'exercice par la société L'Immobilière européenne des Mousquetaires de son droit de repentir (not. arrêt, p. 8, al. 3), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article L. 145-58 du code de commerce.
 
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 (étendue de l'indemnité d'éviction)
 
 La société L'Immobilière européenne des Mousquetaires, bailleur, fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer à la société Reclo une indemnité d'éviction en principal et accessoires d'un montant total de 4 663 623 euros, se décomposant comme suit : 332 130 euros au titre de l'indemnité de transfert, 3 174 689 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation, 308 000 euros au titre du trouble commercial, 352 803 euros au titre de pertes d'exploitation, 395 500 euros au titre de frais de double loyer, 101 501 euros au titre de perte de stocks ;
 
 Alors que l'indemnité d'éviction du preneur sortant ne doit réparer que le préjudice qu'il a subi par l'effet du défaut de renouvellement du bail ; que la cour d'appel a constaté que le bail conclu entre la société L'Immobilière européenne des Mousquetaires et la société Reclo stipulait que le local ne pouvait être exploité que sous l'enseigne Intermarché, qu'en 2004, la société Reclo avait décidé de changer d'enseigne (arrêt, p. 6, al. 5) et qu'en raison du risque très probable de résiliation du bail lié à cette décision de changement d'enseigne (arrêt, p. 7, al. 4), la société Reclo avait conclu une promesse de vente portant sur un autre bien immobilier le 26 novembre 2009 (arrêt, p. 6, al. 8, et p. 7, al. 4) ; qu'il en résultait que le preneur avait envisagé le transfert de son activité, effectivement réalisé depuis, avant même que lui soit signifié, le 25 juin 2010, le refus de renouvellement de son bail, de sorte que son préjudice se limitait à la perte de son droit au bail ; qu'en réparant le préjudice subi par le preneur en raison du transfert, des frais de déménagement et de réinstallation, du trouble commercial, des pertes d'exploitation, des frais de double loyer et d'une perte de stocks, quand ce préjudice se limitait à la perte de son droit au bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de réparation intégrale, sans perte ni profit.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 (frais de déménagement et de réinstallation)
 
 La société L'Immobilière européenne des Mousquetaires, bailleur, fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, de l'avoir condamnée à payer à la société Reclo, preneur, une indemnité d'éviction en principal et accessoires d'un montant total de 4 663 623 euros, comprenant 3 174 689 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation ;
 
 1°) Alors que l'indemnité d'éviction du preneur sortant ne doit réparer que le préjudice qu'il a subi par l'effet du défaut de renouvellement du bail et que les frais de réinstallation correspondent aux frais que supporte le preneur pour mettre en place dans son nouveau fonds des aménagements semblables à ceux qu'il perd ; que la cour d'appel, pour retenir que le coût de l'installation des centrales de production de froid et meubles frigorifiques dans le nouveau local exploité par la société Reclo devait être intégralement indemnisé en valeur à neuf, quelle qu'ait pu être l'état de vétusté des anciennes installations, a retenu que la solution d'un remplacement complet de ces équipements avait été moins onéreuse que le déménagement des installations anciennes, au regard de la perte d'exploitation que celui-ci aurait occasionnée (arrêt, p. 16, al. 5) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a indemnisé le preneur pour un préjudice plus important que celui effectivement subi, a violé l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de réparation intégrale, sans perte ni profit ;
 
 2°) Alors que l'indemnité d'éviction du preneur sortant ne doit réparer que le préjudice qu'il a subi par l'effet du défaut de renouvellement du bail et que les frais de réinstallation correspondent aux frais que supporte le preneur pour mettre en place dans son nouveau fonds des aménagements semblables à ceux qu'il perd ; que la cour d'appel a énoncé que les frais d'aménagements du nouveau local étaient indemnisables pour couvrir des aménagements semblables à ceux que perdait le preneur, en valeur d'usage (arrêt, p. 16, al. 6) ; qu'elle a toutefois retenu que le coût de l'installation des centrales de production de froid et meubles frigorifiques dans le nouveau local exploité par la société Reclo devait être intégralement indemnisé en valeur à neuf, quelle qu'ait pu être l'état de vétusté des anciennes installations (arrêt, p. 16, al. 5) ; qu'en refusant de tenir compte de l'état de vétusté des équipements frigorifiques, comme elle l'avait pourtant fait s'agissant des autres équipements (arrêt, p. 16, al. 6 à 8), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a derechef violé l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de réparation intégrale, sans perte ni profit.
 
 QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 (trouble commercial et pertes d'exploitation)
 
 La société L'Immobilière européenne des Mousquetaires, bailleur, fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, de l'avoir condamnée à payer à la société Reclo, preneur, une indemnité d'éviction en principal et accessoires d'un montant total de 4 663 623 euros, comprenant 308 000 euros au titre du trouble commercial et 352 803 euros au titre de pertes d'exploitation ;
 
 1°) Alors que le préjudice commercial correspond à la fermeture temporaire du magasin exploité par le preneur évincé, de sorte qu'il s'évalue au regard de la perte de marge sur chiffre d'affaires ; qu'en réparant le préjudice résultant d'un trouble commercial, évalué en se fondant sur l'excédent brut d'exploitation (arrêt, p. 17, al. 6 et 7), tout en réparant également le préjudice résultant des pertes d'exploitation, évalué en se fondant sur la perte de chiffre d'affaires (arrêt, p. 17, al. 8), la cour d'appel, qui a réparé deux fois un même préjudice, a violé l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de réparation intégrale, sans perte ni profit ;
 
 2°) Alors que le principe de la réparation intégrale du préjudice interdit au juge toute évaluation forfaitaire de celui-ci ; qu'en énonçant que l'indemnité pour trouble commercial était traditionnellement évaluée à trois mois de l'excédent brut d'exploitation et retenant une indemnité correspondant précisément à trois mois de l'excédent brut d'exploitation de la société Reclo (arrêt, p. 17, al. 6), la cour d'appel, qui a procédé à une évaluation forfaitaire du préjudice au titre du trouble commercial, a de plus fort violé l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de réparation intégrale, sans perte ni profit ;
 
 3°) Alors que l'indemnité au titre d'une perte d'exploitation répare les pertes de marge brute du chiffre d'affaires, corrigée de certaines économies réalisées en raison d'un arrêt de l'exploitation ; qu'en se fondant, pour réparer le préjudice au titre des pertes d'exploitation, sur la perte de chiffre d'affaires (arrêt, p. 17, al. 8), quand il lui appartenait de prendre en considération la perte de marge brute du chiffre d'affaires, corrigée de certaines économies réalisées en raison d'un arrêt de l'exploitation, la cour d'appel a encore violé l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de réparation intégrale, sans perte ni profit.
 
 CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 (frais de double loyer)
 
 La société L'Immobilière européenne des Mousquetaires, bailleur, fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, de l'avoir condamnée à payer à la société Reclo, preneur, une indemnité d'éviction en principal et accessoires d'un montant total de 4 663 623 euros, comprenant 395 500 euros au titre de frais de double loyer ;
 
 Alors que l'indemnité d'éviction du preneur sortant ne doit réparer que le préjudice qu'il a subi par l'effet du défaut de renouvellement du bail et le bailleur ne saurait être tenu de réparer les frais qui sont la conséquence de l'imprévoyance du preneur ; que le congé avait été délivré le 25 juin 2010 (arrêt, p. 2, in medio ) et la cour d'appel a constaté que la société Reclo avait ouvert son fonds de commerce dans ses nouveaux locaux le 4 mai 2017, qu'elle avait quitté les anciens locaux à cette date mais qu'elle n'avait restitué les clefs au bailleur que le 6 septembre 2017 (arrêt, p. 17, al. 10, à p. 18, in limine) ; qu'en condamnant le bailleur à réparer le préjudice supposément subi par la société Reclo au titre du paiement de deux loyers pendant la période comprise entre son départ des lieux et la remise des clefs au bailleur (arrêt, p. 17, al. 9, à p. 18, al. 3), sans s'expliquer, comme elle y était invitée par la société L'Immobilière européenne des Mousquetaires (conclusions, p. 97), sur la justification d'un tel maintien dans les anciens locaux et d'une remise des clefs tardive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de réparation intégrale, sans perte ni profit.
 
 SIXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 (résiliation du droit au maintien dans les lieux)
 
 La société L'Immobilière européenne des Mousquetaires, bailleur, fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir dit sans objet ses demandes relatives à la résiliation du bail ;
 
 1°) Alors que toute décision doit être motivée et il est fait interdiction au juge de statuer par voie de pure et simple affirmation ; qu'en énonçant que les demandes formées par le bailleur et tendant à la résiliation du bail étaient sans objet, dès lors que son droit de repentir était déclaré nul (arrêt, p. 20, al. 2), sans préciser en quoi cette dernière circonstance aurait rendu sans objet lesdites demandes, la cour d'appel, qui a statué par voie de pure et simple affirmation, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) Alors que si l'exercice sans réserve du droit de repentir fait obstacle à la poursuite d'une instance en résiliation engagée par le bailleur, un droit de repentir dépourvu d'effet pour n'avoir pas été valablement exercé ne saurait en revanche y faire obstacle ; qu'en se fondant, pour dire que les demandes formées par le bailleur et tendant à la résiliation du bail étaient sans objet, sur la considération prise de ce que le droit de repentir exercé par celui-ci était déclaré nul (arrêt, p. 20, al. 2), quand, au contraire, cette dernière circonstance n'était pas de nature à faire obstacle à une action en résiliation, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article L. 145-58 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-28 du même code.
 
 SEPTIÈME MOYEN DE CASSATION 
 (conservation du dépôt de garantie)
 
 La société L'Immobilière européenne des Mousquetaires, bailleur, fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, de l'avoir déboutée de sa demande relative à la conservation du dépôt de garantie ;
 
 Alors que toute décision doit être motivée et il est fait interdiction au juge de statuer par voie de pure et simple affirmation ; qu'en se bornant à énoncer, pour infirmer le jugement et débouter le bailleur de sa demande tendant à la conservation du dépôt de garantie, que cette demande était « mal fondée au regard de la clause du bail » (arrêt, p. 20, al. 4), sans préciser au regard de quelle clause, ni en quoi elle l'aurait été, la cour d'appel, qui a statué par voie de pure et simple affirmation, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Reclo, (demanderesse au pourvoi incident)
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 La société Reclo reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Immobilière européenne des mousquetaires à lui payer une indemnité d'éviction d'un montant de 4 663 623 euros, dont 332.130 € au titre de l'indemnité de transfert ;
 
 ALORS QUE statuant sur l'indemnité de transfert, la cour d'appel, a retenu la valeur locative en 2014, indiquant qu'elle ne disposait pas des justificatifs nécessaires, en l'occurrence le chiffre d'affaires 2016, permettant de déterminer le montant du loyer annuel 2017 (arrêt p.13) ; que le montant du loyer annuel 2017 était connu, ayant été communiqué par la société IEDM elle-même, qui avait produit les avis d'échéance (production) ; qu'en énonçant que loyer 2017 n'était pas justifié, la cour d'appel a méconnu le principe selon lequel les juges ne doivent pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 La société Reclo reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Immobilière européenne des mousquetaires à lui payer une indemnité d'éviction d'un montant de 4 663 623 euros, et de l'avoir déboutée de sa demande d'indemnisation au titre des salaires versés à perte, 
 
 ALORS QUE l'indemnité d'éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que la société Reclo faisait valoir qu'elle avait dû exposer des frais de salaires en sus des salaires habituels pour rémunérer son personnel qui avait procédé à l'aménagement des nouveaux locaux et au déménagement proprement dit ; que pour rejeter cette demande, la cour d'appel a retenu que la société Reclo avait reçu un travail en contrepartie des salaires versés ; qu'en statuant par ce motif inopérant, sans rechercher si la société Reclo n'avait pas dû exposer des dépenses de salaires pour assurer l'aménagement des nouveaux locaux et le déménagement des anciens, directement liées au défaut de renouvellement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L145-14 du code de commerce.