Cour de Cassation · civ3 — 26 octobre 2022

CIV. 3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 26 octobre 2022
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10501 F
 
 Pourvoi n° E 21-22.306 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 OCTOBRE 2022
 
 1°/ M. [Y] [F], domicilié [Adresse 2],
 
 2°/ Mme [I] [F], domiciliée [Adresse 4],
 
 3°/ la société Hoche, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
 
 ont formé le pourvoi n° E 21-22.306 contre l'arrêt rendu le 7 juillet 2021 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société Etablissement public foncier de Normandie, dont le siège est [Adresse 5],
 
 2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié [Adresse 6],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations écrites de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat des consorts [F] et de la société Hoche, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Etablissement public foncier de Normandie, après débats en l'audience publique du 20 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. [Y] [F], Mme [I] [F], la société Hoche aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour les consorts [F] et la société Hoche
 
 La SCI Hoche et les consorts [F] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 287 000 € l'indemnité totale de dépossession qui sera due par l'EPF de Normandie à la SCI Hoche au titre de l'expropriation foncière de la parcelle cadastrée section LH n° [Cadastre 3], sise à [Adresse 7] d'une surface de 3 382 m² non bâtis et de 1 000 m² bâtie et d'avoir débouté la SCI Hoche, Mme [I] [F] et M. [Y] [F] du surplus de leurs prétentions ;
 
 1°) ALORS QU'en application du principe de la réparation intégrale, les indemnités allouées au propriétaire exproprié doivent couvrir l'intégralité de son préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et ne peuvent donc être fixées de manière forfaitaire ; que dès lors en retenant, pour fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 260 000 €, qu'en l'absence d'évaluation précise du coût des opérations de démolition et de dépollution, il convenait d'appliquer « un abattement forfaitaire d'un montant équivalent à la différence entre l'indemnisation offerte par l'EPFN 302 190 € et l'évaluation faite par M. [F] lui-même du bien dans le cadre de la déclaration d'impôt sur la fortune au titre du patrimoine 2018 et 2019 et conforme aux conclusions du commissaire du gouvernement, soit 260 000 € », la cour d'appel qui a, pour fixer l'indemnisation du préjudice, a appliqué un abattement forfaitaire, a violé le principe de la réparation intégrale ensemble l'article L. 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 2°) ALORS QUE les indemnités allouées au propriétaire exproprié doivent couvrir l'intégralité de son préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que dès lors, énonçant, pour rejeter la demande de la SCI Hoche tendant à obtenir une indemnité au titre de la perte de chance d'obtenir le paiement de loyers et le remboursement de la taxe foncière, qu'elle était responsable de son propre préjudice en ayant « fait le choix dès 2011 de rejeter la proposition plus avantageuse de la CREA puis de l'EPF et de louer le bien en 2012 dans des conditions dont elle ne pouvait ignorer la fragilité à la fois administrative et financière », sans rechercher, comme elle y était invitée, si la situation administrativement fragile qu'elle constatait en 2012 n'était pas précisément la conséquence des procédures d'expropriation annoncées et en cours, ce qui constituait une cause de l'impossibilité de louer le bien en lien direct avec les opérations d'expropriations mise en oeuvre par l'EPFN ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale ensemble l'article L. 321-1 du code de l'expropriation et l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention EDH.
 
 3°) ALORS, en tout état de cause, QUE la SCI Hoche versait aux débats les baux conclus le 20 décembre 2011 avec la société Sipdeg Peinture Ravalement et la société Opigez, lesquels précisaient qu'à cette date les locaux étaient « propres à l'usage auquel ils sont destinés » , la destination étant définie comme « tous travaux de peinture, ravalement, décoration, vitrerie, la fabrication de peinture et toutes opérations pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet », ainsi que des attestations établies par M. [B], ayant visité les lieux en avril 2013, et par Mme [Z], ancienne comptable ayant travaillé dans les locaux en 2013, établissant qu'en 2013, les locaux étaient encore en bon état ; que dès lors en affirmant que les seuls éléments versés aux débats démontrent une dégradation du site telle qu'il ne pouvait être envisagé comme disponible à la location, faute pour les bailleurs d'avoir fait établir un état des lieux lors du changement de preneur en janvier 2012 ou lors de son départ fin 2012 ; la cour d'appel qui n'a pas vérifié ni recherché si, précisément, les documents précités établissaient qu'entre début 2012 et début 2013 les locaux étaient en état d'être donnés à bail, n'a pas justifié légalement sa décision au regard du principe de la réparation intégrale, ensemble l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 4°) ALORS, en outre, QUE le juge ne peut soulever un moyen d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; que dès lors, en retenant d'office que l'inaction des propriétaires dans la recherche de locataires et le fait que la SCI Hoche ne fasse pas la démonstration d'une recherche très active de preneurs justifiait que leur soit imputées la perte de profits tirés d'un bail et la perte de chance de faire supporter la taxe foncière par le preneur, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qui n'avait pas fait l'objet d'une discussion contradictoire, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 5°) ALORS, enfin, QUE la SCI Hoche et les consorts [F] faisaient valoir « du fait du délai écoulé entre la date de lancement en 2012 de « l'Écoquartier Flaubert », du fait de l'absence de proposition sérieuse d'acquisition à la « SCI Hoche » depuis 2013 et de l'ordonnance d'expropriation du 8 janvier 2019, l'EPFN est responsable de la baisse consécutive de la valeur vénale du bien résultant de son inoccupation, du fait qu'il n'a pu être ni assuré ni entretenu et a, en fin de compte, qu'il a été illégalement occupé par des tiers » et, en conséquence demandaient la condamnation de l'EPFN à « prendre en charge toute décote appliquée par la Cour sur l'évaluation des locaux, et résultant de sa dégradation » (p. 21 in fine) ; que dès lors, en se bornant à énoncer, pour rejeter l'ensemble des demandes indemnitaires des propriétaires, qu'il n'était pas établi que l'EPFN serait à l'origine de la perte de chance de tirer des profits d'un bail ou de faire prendre en charge la taxe foncière par un preneur, sans répondre au moyen précité, la cour d'appel a privé sa décision de motivation, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.