Cour de Cassation · comm — 19 janvier 2022

COMM.
 
 FB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 19 janvier 2022
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. GUÉRIN, conseiller doyen 
 faisant fonction de président
 
 
 
 Décision n° 10064 F
 
 Pourvoi n° X 19-22.636 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 19 JANVIER 2022
 
 M. [H] [C], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° X 19-22.636 contre l'arrêt rendu le 28 février 2019 par la cour d'appel de Nîmes (1re chambre), dans le litige l'opposant au directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, domicilié en cette qualité [Adresse 2], défendeur à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Tostain, conseiller référendaire, les observations écrites de Me Occhipinti, avocat de M. [C], de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, et l'avis de M. Lecaroz, avocat général, après débats en l'audience publique du 23 novembre 2021 où étaient présents M. Guérin, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Tostain, conseiller référendaire rapporteur, M. Ponsot, conseiller, M. Lecaroz, avocat général, et Mme Labat, greffier de chambre,
 
 la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. [C] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [C] et le condamne à payer au directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, prononcé en l'audience publique du dix-neuf janvier deux mille vingt-deux, et signé par M. Ponsot, conseiller qui en a délibéré, en remplacement de M. Guérin, empêché. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour M. [C].
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. [C] de ses demandes ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article 761 du code général des impôts pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants (...). Aux termes de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré. Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement. Il appartient ainsi en application des dispositions précitées, à l'héritier qui demande à l'administration fiscale la restitution de droits de mutation par décès qu'il aurait payés par erreur sur une base d'évaluation des biens hérités trop élevée, d'apporter la preuve de l'erreur qu'il aurait commise en établissant la déclaration de succession. Il ne peut, pour ce faire, s'appuyer sur des éléments de référence ou invoquer des circonstances, postérieurs au décès et les éléments de comparaison doivent être similaires. La valeur vénale du bien doit être établie compte tenu de la situation en droit et en fait de ceux-ci lors du fait générateur de l'impôt. En l'espèce, M. [C] produit différent devis de travaux de l'ordre de 25.000 à 33.000 euros, touchants effectivement pour partie la façade et la toiture du bien litigieux, ainsi que des avis de refus après visites de l'agence immobilière chargée de vendre le bien mentionnant pour la plupart la charge des travaux à réaliser trop importante. Il ajoute que le bien litigieux s'est effectivement vendu 190.000 euros avec le mobilier. Il sera tout d'abord rappelé que le seul fait qu'un immeuble, dont le contribuable réclamant a hérité, ait été vendu par la suite de gré à gré à un prix moindre que l'estimation figurant dans la déclaration de succession ne constitue pas, en soi, la preuve d'une erreur d'évaluation, le prix obtenu dans une vente de gré à gré ne reflétant pas nécessairement la valeur du bien cédé. Il sera également rappelé que le notaire avait initialement évalué à la somme de 255 000 euros ce bien. Par ailleurs, la production de devis de travaux ne caractérise pas en soi leur nécessité. Certains de ceux préconisés relèvent de l'entretien du bien ou de son rafraîchissement. Ils sont en toute hypothèse, insuffisants pour démontrer que d'une part, ils étaient tous antérieurs à la déclaration de succession et d'autre part, que leur caractère impératif ne pouvait qu'entraîner une minoration de la valeur vénale du bien. Il est aussi possible de penser que prenant conscience qu'il mettrait plus de temps à vendre ce bien dont il voulait se séparer rapidement, au regard des remarques faites par les visiteurs en quête d'une acquisition, il a estimé que ces travaux devaient être réalisés. Il n'en est pas pour autant démontré que la valeur vénale du bien dans son état au jour de la déclaration de succession dut être minorée. Quant à l'élément de comparaison écarté pour des motifs impropres par le tribunal, il n'en demeure pas moins qu'il ne peut représenter un terme de comparaison recevable. En effet, la vente d'un bien dépendant de la succession est forcément postérieure à la période de référence (avant la survenance du fait générateur de l'impôt). Enfin, les autres termes de comparaison produits ne peuvent être retenus en ce qu'ils ne constituent pas des ventes portant sur des biens similaires (notamment des biens situés hors la commune du lieu de situation de l'immeuble litigieux, surfaces habitables différentes, destination différente). Ainsi, il résulte de tout ce qui précède que c'est à bon droit que le tribunal a débouté M [C] de sa demande de restitution des droits dirigée contre l'administration des impôts celui-ci n'établissant pas que la valeur déclarée dans le cadre de la succession de Mme [F] était erronée ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est établi que les légataires universels vivaient en région parisienne au moment de la déclaration de succession alors que le bien immobilier objet du litige était situé dans le Vaucluse. Ils pouvaient par conséquent ne pas connaître l'état de la maison. Toutefois la déclaration de succession a été réalisée 20 mois après le décès de Mme [Y] [F] survenu le [Date décès 1] 2010 et les héritiers ne peuvent valablement soutenir qu'ils ignoraient que le bien immobilier nécessitait d'importants travaux de remise en état et était bruyant en raison de la proximité de la route. Il ressort en effet de l'examen des photographies versées aux débats et des fiches de visite de l'agence immobilière Guy Hoquet à [Localité 7], toutes antérieures à la déclaration de succession, que les demandeurs ont été informés par cette agence des remarques des personnes visitant le bien immobilier en vue de son acquisition. Ces derniers ont souligné de décembre 2010 à septembre 2011, le mauvais état de la toiture, les fissures extérieures, le bruit de la route, l'absence de garage, le caractère excessif du prix par rapport à l'importance des travaux à réaliser. De plus, le caractère apparent et ancien des désordres affectant la maison sise à [Adresse 6] est confirmé par le courrier de Monsieur [V]. Ainsi, au vu des remarques transmises par l'agence immobilière, les légataires ont fixé la valeur vénale du bien immobilier lors de la déclaration du 12 octobre 2011 en connaissance de cause et en prenant en considération son caractère indivis. Il sera également précisé que pour déterminer la valeur vénale réelle d'un bien immobilier, il convient de procéder à des comparaisons avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires. Or en l'espèce, les deux seuls relevés cadastraux (pièces 4 et 5 du défendeur) relatifs à des cessions intervenues le 28 juillet 2009 et le 1 1 juillet 2008, portent sur des biens situés sur d'autres communes et ne sont pas suffisamment détaillés pour permettre une comparaison utile ;
 
 1°) - ALORS QUE la valeur vénale d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve lors du fait générateur de l'impôt ; qu'en se fondant, pour écarter les contestations de M. [C], sur des considérations inopérantes tirées de sa connaissance de l'état de l'immeuble lors de la déclaration de succession ou de son état d'esprit lors de la réalisation de travaux, la cour d'appel a violé les articles 761 du code général des impôts et R 194-1 du livre des procédures fiscales ;
 
 2°) - ALORS QUE pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties ; que la maison proposée par M. [C] comme terme de comparaison (cadastrée AB [Cadastre 4]) faisait partie de la même succession que celle objet de la procédure (AB [Cadastre 5]) ; qu'en se bornant à relever que la vente de la maison cadastrée AB [Cadastre 4] était postérieure à la période de référence, sans rechercher si, du fait de son inclusion dans la déclaration de succession, la valeur déclarée ne correspondait pas à la valeur réelle du bien au jour du fait générateur de l'impôt, ce qui donnait un caractère pertinent à cette maison comme terme de comparaison, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 761 du code général des impôts et R 194-1 du livre des procédures fiscales 
 
 3°) - ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE si la valeur vénale de l'immeuble dépendant d'une succession doit être évaluée à la date du décès, il est possible de la déterminer en fonction de ventes de biens comparables postérieures au décès, dès lors que les prix n'ont pas évolué sur le marché ; que la cour d'appel a constaté que l'administration fiscale n'apportait aucun terme de comparaison ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la vente de la maison voisine de l'immeuble litigieux, quoique postérieure au décès, n'était pas un terme de comparaison valable en raison de la stabilité du marché immobilier entre le décès et ladite vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 761 du code général des impôts et R 194-1 du livre des procédures fiscales.