Cour de Cassation · civ3 — 7 septembre 2023

CIV. 3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 7 septembre 2023
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Arrêt n° 592 F-D
 
 Pourvoi n° H 22-10.145 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 SEPTEMBRE 2023
 
 La société Arthus Bertrand, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° H 22-10.145 contre l'arrêt rendu le 3 novembre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société NRS Palaiseau, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
 
 La société civile immobilière NRS Palaiseau a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
 
 La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.
 
 La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Lesourd, avocat de la société Arthus Bertrand, de la SAS Hannotin Avocats, avocat de la société NRS Palaiseau, après débats en l'audience publique du 20 juin 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 novembre 2021, RG n° 20/05918), le 1er octobre 2011, la société civile immobilière Le Sud, aux droits de laquelle est venue la société civile immobilière NRS Palaiseau (la bailleresse), a donné à bail commercial à la société Arthus Bertrand (la locataire) des locaux d'activité, de stockage et de bureaux.
 
 2. La bailleresse a, le même jour, consenti à la locataire un second bail portant sur des bureaux constituant le lot n° 6 de l'immeuble.
 
 3. Le 12 mars 2018, les parties ont résilié le second bail pour rattacher le lot n° 6 au premier contrat.
 
 4. En raison d'infiltrations en provenance de la toiture de l'immeuble, la locataire a demandé à la bailleresse, qui l'a refusé, de remédier à cette situation.
 
 5. Le 26 juillet 2019, la bailleresse a assigné la locataire en paiement d'une certaine somme au titre des travaux de réfection des locaux.
 
 6. Par la suite, la locataire a assigné la bailleresse en résiliation judiciaire du bail, subsidiairement, en condamnation à réaliser à ses frais les travaux de désamiantage et de réfection de la toiture, en restitution d'une certaine somme au titre des provisions sur charges versées depuis le 1er janvier 2016 et en déclaration du caractère non-écrit de la clause d'indexation du loyer.
 
 7. Les deux procédures ont été jointes.
 
 Examen des moyens
 
 Sur les deux moyens du pourvoi principal et sur le premier moyen du pourvoi incident
 
 8. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Mais sur le second moyen du pourvoi incident
 
 Enoncé du moyen
 
 9. La bailleresse fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la locataire une certaine somme correspondant au trop-perçu de loyer en raison du caractère non-écrit de la clause d'indexation, alors « que n'est pas réputée non-écrite la clause d'indexation ne créant une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions qu'à l'occasion de la première révision ; que, la cour d'appel, pour déclarer non écrite la clause d'indexation a retenu par motifs propres que « la référence à un indice fixe n'est pas en soi contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, mais la modification du prix du loyer intervenant en cours de bail à une date d'effet qui ne coïncide pas avec la date anniversaire ou la date d'indexation du bail a pour effet de créer, à l'occasion de la première indexation suivant la nouvelle fixation du loyer, une distorsion prohibée, ce qui est le cas en l'espèce du fait de la modification du loyer par avenant du 12 mars 2018, et du maintien de l'indexation au 1er octobre 2018 » et par motifs éventuellement adoptés que « le maintien de l'avenant de mars 2018 de la clause d'indexation contenue dans le bail initial, appliquée à un nouveau loyer de base correspondant au loyer de 2018, organise une distorsion prohibée en prévoyant une période de variation de l'indice supérieure à la période de variation du loyer » ; qu'en statuant ainsi, alors que seule la clause engendrant de manière continue la distorsion prohibée est réputée non-écrite, la cour d'appel a violé l'article L. 112-1 du code monétaire et financier. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article L. 112-1 du code monétaire et financier :
 
 10. En application de ce texte, est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial, prévoyant la prise en compte, dans l'entier déroulement du contrat, d'une période de variation indiciaire supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.
 
 11. Pour déclarer non écrite en son entier la clause d'indexation insérée au bail, l'arrêt retient que la modification du loyer le 12 mars 2018 avec maintien de la révision au 1er octobre a pour effet de créer une distorsion contraire aux dispositions d'ordre public de direction de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier.
 
 12. En statuant ainsi, alors que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite, la cour d'appel, qui a constaté que la clause n'engendrait une telle distorsion que lors de la première indexation suivant la nouvelle fixation du loyer, a violé le texte susvisé.
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi principal ; 
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile immobilière NRS Palaiseau à payer à la société Arthus Bertrand la somme de 132 041,37 euros TTC (110 034,48 euros HT) correspondant au trop perçu de loyer en raison du caractère non-écrit de la clause d'indexation, l'arrêt rendu le 3 novembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
 
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
 
 Condamne la société Arthus Bertrand aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille vingt-trois.