Cour de Cassation · civ3 — 8 février 2023

CIV. 3
 
 RM
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 8 février 2023
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10074 F
 
 Pourvoi n° P 21-25.442 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 FÉVRIER 2023
 
 Mme [U] [G] épouse [N], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° P 21-25.442 contre l'arrêt rendu le 21 septembre 2021 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant à la société Hidia, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme [G], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Hidia, après débats en l'audience publique du 4 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [G] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille vingt-trois. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme [G].
 
 Mme [G] épouse [N] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résolution du contrat de promesse de vente en date du 13 avril 2006 à ses torts exclusifs, de l'avoir condamnée à payer à la SCI Hidia la somme de 30.000 euros au titre de la clause pénale, dit que la SCI Hidia conservera l'intégralité des loyers qui lui ont été versés par elle et de l'avoir déboutée de l'intégralité de ses demandes ;
 
 1°- Alors qu'il résulte des stipulations du contrat du 13 avril 2006, que sur le prix de 228.700 euros « s'imputera la somme correspondant au montant du loyer ci-dessus constaté et payé à compter de la date d'entrée en jouissance jusqu'à la date de réitération des présentes par acte authentique par l'acquéreur en sa qualité de preneur. En effet le loyer ci-dessus stipulé constitue des acomptes sur le prix ci-dessus fixé. Le surplus du prix sera payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente » ; que dès lors, en levant l'option « dans les termes et conditions du contrat de bail avec promesse synallagmatique de vente du 13 avril 2006 pour le prix de 158.700 euros (arrêté au 15 mars 2012), après déduction euro pour euro du montant en loyer en principal de chacun des termes de loyers payés à la SCI Hidia propriétaire depuis la date de l'entrée en jouissance initiale fixée au 15 avril 2006 conformément aux termes de la promesse synallagmatique de vente, indication étant ici donnée que le prix d'acquisition réellement payé au jour de la signature des actes authentiques de régularisation sera diminué du loyer principal payé mensuellement jusqu'au jour de l'établissement de l'acte notarié constatant le transfert de propriété », Mme [G] épouse [N] a bien accepté le prix total de 228.700 euros prévu par le contrat, sur lequel elle a, conformément aux stipulations du contrat, imputé les loyers réglés en indiquant le montant du prix restant à payer ; qu'en énonçant que le prix porté à la levée d'option serait de 158.000 euros et ne correspondrait pas au prix prévu par la promesse de vente, la Cour d'appel a retenu à tort une faute à l'encontre de Mme [G] et violé les articles 1134, 1147 et 1184 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°- Alors qu'en se fondant, pour retenir la résolution de la promesse de vente aux torts de Mme [G] épouse [N], sur la circonstance que le prix de 158.000 euros qu'elle a indiqué dans l'acte de levée de l'option ne correspond pas à celui visé à la promesse à savoir 228.000 euros, sans préciser en quoi cette mention du prix dans la levée de l'option à la supposer non conforme à la promesse, avait constitué un obstacle à la régularisation de la vente, alors que comme le précisait la SCI Hidia et comme l'avait admis le jugement déféré par des motifs adoptés par l'arrêt attaqué, interrogé sur la question du prix de vente, Me [W], notaire de Mme [G] avait donné son accord à Me [V] notaire de la SCI Hidia sur un prix de vente à 228.700 euros, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1184 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3°- Alors que l'acte du 13 avril 2006 stipule que « la signature de cet acte ne pourra avoir lieu, que si le notaire de l'une ou l'autre des parties chargé de réitérer l'acte, est détenteur du montant du prix de vente ou d'une partie du prix de vente, ainsi que des frais d'acquisition et de prise de garantie éventuelle » ; qu'ainsi aucun délai n'était imparti à Mme [G] pour la remise du prix au notaire, il suffisait que le prix soit versé au notaire chargé de réitérer l'acte avant cette réitération, ainsi que Mme [G] s'y était engagée dans l'acte de notification du 3 mai 2012 dans lequel elle indiquait qu'elle ou le substitué « consigneront le prix contractuel outre les frais droits et honoraires et accessoires et autres coûts loyaux en l'Etude du notaire avant le jour d'établissement des actes » ; qu'en se fondant pour retenir la résolution de la promesse de vente aux torts de Mme [G], sur la circonstance qu'elle n'a pas justifié du dépôt entre les mains du notaire du prix de vente restant à payer, « lors de la levée de l'option », ni « par la suite y compris lorsqu'elle a délivré à la SCI Hidia des assignations », et que ce préalable à la signature de l'acte authentique n'a jamais été réalisé, quand en l'absence de fixation d'une date pour la signature de l'acte, le délai imparti à Mme [G] pour déposer le prix entre les mains du notaire n'avait jamais expiré, la Cour d'appel a retenu à tort une faute à l'encontre de Mme [G] et violé les articles 1147 et 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 4°- Alors que l'acte du 13 avril 2006 stipule que la vente devra être régularisée au plus tard dans six ans et six mois soit au plus tard le 13 septembre 2012 ; qu'en se fondant pour exclure la responsabilité de la société Hidia et retenir les torts exclusifs de Mme [G] épouse [N] à l'origine du défaut de régularisation de l'acte authentique, sur la circonstance que le notaire de la société Hidia avait adressé la déclaration d'intention d'aliéner à la mairie de Saint-Jean-de-Luz le 26 octobre 2012, qu'il avait fait des diligences afin de réunir les pièces utiles à l'établissement de l'acte authentique entre le 15 octobre et le 5 novembre 2012, partant sur des diligences postérieures à l'expiration du délai imparti pour la régularisation de l'acte et en retenant le caractère prématuré de l'assignation en résolution judiciaire de l'acte sous seing privé aux torts de la SCI Hidia délivrée par Mme [G] le 28 novembre 2012 soit postérieurement à l'expiration de ce délai, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1184 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 5°- Alors que l'acte de notification du 3 mai 2012 délivré par Mme [G] comportait une sommation de la SCI Hidia de « l'inviter à comparaitre chez son notaire détenteur des titres de propriété chargé de recevoir les pièces administratives nécessaires à la passation de l'acte de vente en vue de la signature, dans un délai qui ne saurait excéder 60 jours décomptés à partir du premier jour ouvrable suivant le présent acte de notification » ; qu'ainsi c'est à la SCI Hidia venderesse, seule en mesure avec son notaire de réunir les pièces nécessaires à la régularisation de la vente, qu'il appartenait de faire diligence et d'inviter Mme [G] à signer l'acte de vente, et ce avant le 13 septembre 2012, délai imparti par l'acte du 13 avril 2006 ce qu'elle n'a pas fait, et non à Mme [G] de délivrer à la venderesse une sommation de comparaitre devant retenant une faute à l'encontre de Mme [G] comme elle l'a fait, la Cour d'appel a encore violé les articles 1134, 1147 et 1184 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.