Cour de Cassation · civ3 — 30 mai 2024

CIV. 3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 30 mai 2024
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Arrêt n° 268 F-D
 
 
 Pourvois n°
 D 23-13.044
 Z 23-14.903 JONCTION
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 MAI 2024
 
 La société Biker, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 7] et [Adresse 6], [Localité 8], a formé le pourvoi n° D 23-13.044 contre un arrêt rendu le 5 janvier 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 3-4), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Indiana, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5],
 
 2°/ à la société Celio France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],
 
 3°/ à la société [K] [Y], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], prise en sa qualité de co-commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la société Célio France,
 
 4°/ à la société Asteren, société d'exercice libéral à forme anonyme, dont le siège est [Adresse 3], prise en sa qualité de co-mandataire judiciaire et co-commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la société Célio France,
 
 5°/ à la société BTSG, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], prise en sa qualité de co-mandataire judiciaire de la société Célio France,
 
 défenderesses à la cassation.
 
 La société Indiana, société civile immobilière, a formé le pourvoi n° Z 23-14.903 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Biker, société civile immobilière,
 
 2°/ à la société Celio France, société par actions simplifiée,
 
 3°/ à la société [K] [Y], société civile professionnelle, prise en sa qualité de co-commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la société Célio France,
 
 4°/ à la société Asteren, société d'exercice libéral à forme anonyme, prise en sa qualité de co-mandataire judiciaire et co-commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la société Célio France, 
 
 5°/ à la société BTSG, société civile professionnelle, prise en sa qualité de co-mandataire judiciaire de la société Célio France,
 
 défenderesses à la cassation.
 
 La demanderesse au pourvoi n° D 23-13.044 invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
 
 La demanderesse au pourvoi n° Z 23-14.903 invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
 
 Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Duhamel, avocat de la société Biker, de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société Indiana, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Celio France, des société [K] [Y], ès qualités, Asteren, ès qualités, et BTSG, ès qualités, après débats en l'audience publique du 3 avril 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Jonction
 
 1. En raison de leur connexité, les pourvois n° D 23-13.044 et Z 23-14.903 sont joints.
 
 Faits et procédure
 
 2. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 janvier 2023), les sociétés civiles immobilières Biker (la SCI Biker) et Indiana (la SCI Indiana) sont copropriétaires d'un immeuble à Saint-Tropez.
 
 3. Le 3 mai 1998, la SCI Biker a donné en location à la société Marc Laurent, aux droits de laquelle est venue la société Celio France (la locataire), un local commercial au rez-de-chaussée et une réserve au premier étage.
 
 4. Le 15 mars 2000, la SCI Indiana a consenti à la société Marc Laurent, aux droits de laquelle est également venue la société Celio France, un bail commercial sur un second local au rez-de-chaussée ainsi que sur les deuxième et troisième étages de l'immeuble.
 
 5. La surcharge des planchers de ces deux étages par les marchandises entreposées par la locataire a causé des désordres affectant la structure de l'immeuble et de l'escalier intérieur.
 
 6. Alléguant un manquement des bailleresses à leur obligation de délivrance de locaux conformes à l'usage auquel ils étaient destinés, la locataire les a assignées en condamnation à réaliser les travaux de reprise des désordres et en indemnisation de ses préjudices.
 
 7. Un jugement du 10 février 2015, rectifié le 14 avril 2015, a, avec exécution provisoire, condamné la SCI Indiana à effectuer les travaux relatifs à l'ossature de l'immeuble et à celle de l'escalier.
 
 8. Un arrêt irrévocable du 1er décembre 2016 a infirmé ce jugement et a dit que la locataire supporterait le coût des travaux.
 
 9. Faisant grief à la locataire d'avoir causé des désordres ayant affecté la totalité de l'immeuble, dont les locaux dont elle était propriétaire, la SCI Biker a, le 25 février 2016, signifié à la locataire un congé avec refus de renouvellement du bail, sans indemnité d'éviction, pour motifs graves et légitimes.
 
 10. Après mise en demeure du 4 février 2016, la SCI Indiana a, le 27 janvier 2017, également signifié à la locataire un congé avec refus de renouvellement du bail, sans indemnité d'éviction, pour motifs graves et légitimes.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le moyen du pourvoi n° Z 23-14.903, pris en sa première branche
 
 11. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Mais sur le moyen du pourvoi n° D 23-13.044, pris en sa première branche, et sur le moyen du pourvoi n° Z 23-14.903, pris en sa deuxième branche, rédigés en termes similaires, réunis
 
 Enoncé des moyens
 
 12. Par son moyen, la SCI Biker fait grief à l'arrêt de juger que le congé délivré à la locataire le 25 février 2016 n'est pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes justifiant le non-renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, de rejeter sa demande d'expulsion, de juger que la locataire dispose du droit de se maintenir dans les lieux aux clauses du bail expiré jusqu'à ce qu'elle reçoive l'indemnité d'éviction à laquelle elle a droit, et, avant dire droit sur la fixation de cette indemnité, d'ordonner une expertise, alors « qu'à défaut de précision, le dispositif d'un arrêt infirmatif vient se substituer à celui de la décision de première instance, avec effet à compter de la date de la décision infirmée ; que la cour d'appel a jugé que le congé délivré le 25 février 2016 par la SCI Biker n'était pas fondé sur un motif sérieux et légitime puisqu'un jugement du 10 février 2015 avait exclu la responsabilité de la société Célio France dans les désordres affectant l'immeuble ; que cependant, saisie de l'appel de ce jugement, la cour d'appel d'Aix-en-Provence l'avait infirmé par un arrêt du 1er décembre 2016, réputé avoir effet dès le 10 février 2015 ; que cet arrêt avait condamné la société Célio France à « effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire, relatifs à l'ossature de l'immeuble, l'ossature de l'escalier et les désordres secondaires » aux motifs que la société Célio France, auteur d'une surexploitation du 2ème et du 3ème étages qu'elle a transformés en entrepôt de stockage et où elle a installé des appareils de climatisation, était responsable des fissures et de la déformation des planchers, ces désordres affectant la structure et la solidité de l'immeuble ; que ceci incluait le rez-de-chaussée et le 1er étage appartenant à la SCI Biker, en conséquence de quoi le congé sur lequel portait présentement le litige était fondé ; qu'ainsi, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 543 et 561 du code de procédure civile. »
 
 13. Par son moyen, la SCI Indiana fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de constatation de la résiliation du bail la liant à la locataire, de dire que le congé délivré à la locataire le 27 janvier 2017 n'est pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes justifiant le non-renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, de rejeter sa demande d'expulsion, de rappeler que la locataire dispose d'un droit de se maintenir dans les lieux jusqu'à paiement de l'indemnité d'éviction et, avant dire droit sur la fixation de cette indemnité, d'ordonner une expertise, alors « qu'à défaut de précision, le dispositif d'un arrêt infirmatif vient se substituer à celui de la décision de première instance, avec effet à compter de la date de la décision infirmée ; que la cour d'appel a jugé que le congé délivré le 27 janvier 2017 par la SCI Indiana n'était pas fondé sur un motif grave et légitime puisqu'un jugement du 10 février 2015 avait exclu la responsabilité de la société Célio France dans les désordres affectant l'immeuble ; que cependant, saisie de l'appel de ce jugement, la cour d'appel d'Aix-en-Provence l'a infirmé par un arrêt du 1er décembre 2016, réputé avoir effet dès le 10 février 2015 ; que cet arrêt a condamné la société Célio France à « effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire, relatifs à l'ossature de l'immeuble, l'ossature de l'escalier et les désordres secondaires » ; qu'en se fondant néanmoins sur le jugement du 10 février 2015 pour conclure que le congé n'était pas justifié par des motifs graves et légitimes, la cour d'appel a violé les articles 542 et 561 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu les articles 542 et 561 du code de procédure civile :
 
 14. Il résulte de la combinaison de ces textes qu'à défaut de précision le dispositif d'un arrêt d'appel infirmatif se substitue à celui de la décision de première instance exécutoire par provision, avec effet à compter de la date de la décision infirmée.
 
 15. Pour dire les congés avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction non fondés sur des motifs graves et légitimes, l'arrêt retient qu'au 4 février 2016, date de la mise en demeure signifiée à la locataire par la SCI Indiana, comme au 25 février 2016, date du congé donné par la SCI Biker, les parties étaient en l'état du jugement du 10 février 2015, exécutoire par provision, ayant mis à la charge de la SCI Indiana les travaux de réfection de l'ossature et de la structure de l'immeuble.
 
 16. En statuant ainsi, alors que ce jugement avait été infirmé par l'arrêt du 1er décembre 2016, dont le dispositif s'était rétroactivement substitué à celui du jugement infirmé, la cour d'appel a violé les textes susvisés. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les congés délivrés à la société Celio France, le 25 février 2016 par la société civile immobilière Biker et le 27 janvier 2017 par la société civile immobilière Indiana, ne sont pas fondés sur des motifs sérieux et légitimes, rejette les demandes d'expulsion de la société Celio France, rappelle que la société Celio France dispose du droit de se maintenir dans les lieux aux clauses et conditions des baux expirés jusqu'à ce qu'elle reçoive les indemnités d'éviction auxquelles elle a droit de chacune de ses bailleresses, avant dire droit sur la fixation de ces indemnités, ordonne une expertise et statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 5 janvier 2023, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
 
 Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
 
 Condamne la société Celio France aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société Celio France et la condamne à payer aux sociétés civiles immobilières Biker et Indiana la somme de 3 000 euros chacune ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille vingt-quatre.