Cour de Cassation · civ3 — 23 janvier 2025

CIV. 3
 
 FC
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 23 janvier 2025
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Arrêt n° 45 F-D
 
 Pourvoi n° T 23-18.830 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 JANVIER 2025
 
 1°/ Mme [D] [I], épouse [B], domiciliée [Adresse 4],
 
 2°/ Mme [J] [I], domiciliée [Adresse 3],
 
 ont formé le pourvoi n° T 23-18.830 contre l'arrêt rendu le 24 mai 2023 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. [H] [O],
 
 2°/ à Mme [P] [R], épouse [O],
 
 tous deux domiciliés [Adresse 5],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mmes [I], de la SCP Françoise Fabiani - François Pinatel , avocat de M. et Mme [O], après débats en l'audience publique du 10 décembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 24 mai 2023) et les productions, Mme [D] [I] et sa fille, Mme [J] [I] (les consorts [I]), sont respectivement usufruitière et nue-propriétaire d'une maison d'habitation édifiée sur une parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 2].
 
 2. Par acte notarié du 10 février 1992, M. et Mme [O] sont devenus propriétaires de plusieurs « lots » situés dans une maison d'habitation édifiée sur la parcelle contiguë, cadastrée section A n° [Cadastre 1] et occupent un espace situé au deuxième étage de l'immeuble édifié sur l'emprise de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 2].
 
 3. Les consorts [I] ont assigné M. et Mme [O] en expulsion de cet espace pour occupation sans droit ni titre, avec remise en état des lieux, réparation de toutes dégradations et suppression de l'accès à cet espace existant depuis la propriété de M. et Mme [O].
 
 4. M. et Mme [O] ont , à titre reconventionnel, revendiqué la propriété de cet espace. 
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen, pris en ses première et cinquième à huitième branches
 
 5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le moyen, pris en ses deuxième à quatrième branches
 
 Enoncé du moyen
 
 6. Les consorts [I] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à l'expulsion de M. et Mme [O] de l'espace qu'ils occupent au sein de la maison située sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 2], à la remise en état des lieux et à la clôture de l'accès dont ils disposaient au sein de cet immeuble, depuis leur propriété située sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1], de déclarer M. et Mme [O] propriétaires de cet espace, de les condamner à enlever les planches qu'ils avaient posées pour bloquer l'accès à la chambre et de les condamner in solidum à payer à M. et Mme [O] une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors :
 
 « 2°/ que l'acte de vente du 10 février 1992 stipulait que les consorts [G] avaient vendu à M. et Mme [O], « dans une maison située à [Localité 6], section A n° [Cadastre 1], élevée sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, d'un étage, grenier au-dessus », six lots privatifs, dont « le lot onze (correspondant au) grenier au-dessus », selon un état descriptif de division dressé le même jour, portant sur « une maison d'habitation lieu-dit [Localité 6] figurant au cadastre rénové sous le n° [Cadastre 1] de la section A d'une superficie au sol de 62 ca (...) élevée sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, d'un étage, grenier au-dessus » ; qu'en jugeant que cet état descriptif de division « démontr(ait) » que les époux [O] avaient un titre « sur le grenier », quand il résultait des termes clairs de cet état descriptif de division qu'il portait uniquement sur la maison située sur l'emprise de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1] et qu'elle constatait elle-même que l'espace litigieux était situé en surplomb de l'emprise de la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 2], de sorte que ni l'état descriptif de division ni l'acte de vente conclu au profit des époux [O] ne portaient sur cet espace, la cour d'appel a dénaturé ces actes, en méconnaissance du principe selon lequel les juges ne doivent pas dénaturer les documents de la cause ; 
 
 3°/ que le statut de la copropriété n'est applicable qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles divisés en lots, répartis entre plusieurs propriétaires, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; qu'en se bornant à juger pour retenir « l'existence d'une copropriété non organisée », qu'il aurait été « démonté que la toiture (était) commune », dès lors que les consorts [I] avaient écrit aux époux [O] que ces derniers avaient « fait refaire la toiture du bâtiment (…) abritant trois propriétaires distincts », quand la circonstance que les deux maisons respectivement érigées sur les parcelles A n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] aient été physiquement couvertes par une même toiture ne suffisait pas à caractériser l'existence d'une partie commune imposant de considérer que ces deux maisons formaient une copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; 
 
 4°/ que le statut de la copropriété n'est applicable qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles divisés en lots, répartis entre plusieurs propriétaires, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; qu'en se bornant à relever, pour retenir « l'existence d'une copropriété non organisée », que les époux [O] étaient propriétaires de « la moitié indivise du lot six : un couloir au rez-de-chaussée » qui permet(tait) l'accès à l'habitation », quand il résultait de l'état descriptif de division qu'elle citait que ce couloir était situé dans la maison érigée sur la parcelle A n° [Cadastre 1], de sorte qu'il ne suffisait pas à caractériser l'existence d'une partie commune imposant de considérer que cette maison formait une copropriété avec la maison érigée sur la parcelle A n° [Cadastre 2] comprenant l'espace litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965. » 
 
 Réponse de la Cour 
 
 7. La cour d'appel a, d'abord, relevé que, par acte notarié du 10 février 1992, M. et Mme [O] avaient acquis des consorts [G] divers lots situés dans une maison édifiée sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1], correspondant à un rez-de-chaussée, quatre pièces en premier étage et un lot onze désigné comme « un grenier au-dessus », et constaté que le titre invoqué par les consorts [I] portait sur une maison édifiée sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 2] comprenant un rez-de-chaussée et un étage, sans aucune référence à un grenier ou à une pièce à laquelle on accéderait par un escalier difficile, puis a rappelé que les pièces revendiquées étaient situées au niveau R+2.
 
 8. Elle a, ensuite, relevé que la surélévation de l'immeuble appartenant aux consorts [I] n'était pas démontrée, que les pièces revendiquées, situées selon le cadastre sur l'emprise de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2], n'étaient accessibles que depuis l'appartement de M. et Mme [O], que l'état descriptif de division confirmait que M. et Mme [O] étaient propriétaires d'une pièce qui ne surplombait pas le rez-de-chaussée de leur immeuble.
 
 9. Elle en a souverainement déduit, sans dénaturation, et par une appréciation souveraine des preuves de propriété les meilleures et les plus caractérisées, que M. et Mme [O] disposaient d'un titre sur le grenier et d'une possession conforme, ce qui justifiait leur qualité de propriétaires et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. 
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mmes [D] et [J] [I] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt-cinq.