Cour de Cassation · civ3 — 6 février 2025

CIV. 3
 
 FC
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 6 février 2025
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Arrêt n° 69 FS
 
 Pourvoi n° G 23-11.576 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 FÉVRIER 2025
 
 Le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic la Société des contre commerciaux dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° G 23-11.576 contre l'arrêt rendu le 17 janvier 2023 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre, 2e section), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à Mme [W] [P], domiciliée [Adresse 1],
 
 2°/ à la Société des centres commerciaux, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],
 
 3°/ à la société François Croue-David Landaz, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],
 
 défenderesses à la cassation.
 
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat du syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], de la SCP Françoise Fabiani - François Pinatel, avocat de Mme [P], et l'avis de Mme Morel-Coujard, avocat général, après débats en l'audience publique du 7 janvier 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, Mmes Grandjean, Grall, M. Bosse-Platière, Mmes Pic, Oppelt, conseillers, Mme Aldigé, M. Baraké, Mmes Gallet, Davoine, MM. Pons, Choquet, conseillers référendaires, Mme Morel-Coujard, avocat général, et Mme Maréville, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Désistement partiel
 
 1. Il est donné acte au syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société François Croue-David Landaz et la Société des centres commerciaux.
 
 Faits et procédure 
 
 2. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 janvier 2023), le syndicat des copropriétaires d'un immeuble soumis au statut de la copropriété a assigné Mme [P], propriétaire d'un lot dans cet immeuble, en démolition du socle en béton et de la loggia construits dans le jardin dont elle a la jouissance privative et en remise en état.
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
 
 Enoncé du moyen
 
 3. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en démolition et en remise en état, alors « que le juge doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, pour débouter l'exposant de sa demande en démolition des travaux irrégulièrement effectués par Madame [P] sur les parties communes de l'ensemble immobilier, la cour a relevé que « la démolition de la loggia et de son socle en béton constitue une sanction disproportionnée du défaut d'autorisation par rapport à l'objectif poursuivi par cette dernière, qui tend au respect des droits des copropriétaires sur les parties communes concernées » ; qu'en relevant ce moyen d'office sans inviter les parties à s'expliquer sur ce point qui n'était pas débattu entre elles, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. » 
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 16 du code de procédure civile :
 
 4. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
 
 5. Pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en démolition et en remise en état, l'arrêt retient qu'il n'est invoqué aucun préjudice particulier résultant, pour la copropriété, de l'absence d'autorisation préalable, par l'assemblée générale, des travaux litigieux et que la démolition de la loggia et de son socle en béton constitue une sanction disproportionnée de ce défaut d'autorisation par rapport à l'objectif poursuivi, tendant aux respect des droits des copropriétaires sur les parties communes.
 
 6. En relevant d'office un moyen pris du caractère disproportionné de la mesure de démolition sollicitée par le syndicat des copropriétaires, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il confirme le jugement du chef de la mise hors de cause de la SELARL François Croue-David Landaz, aux droits de laquelle est venue la SAS François Croue-David Landaz, et déclare recevable à agir le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], l'arrêt rendu le 17 janvier 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
 
 Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
 
 Condamne Mme [P] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [P] et la condamne à payer au syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille vingt-cinq.