Cour de Cassation · civ3 — 9 octobre 2025

CIV. 3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Arrêt du 9 octobre 2025
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 M. BOYER, conseiller doyen 
 faisant fonction de président
 
 
 
 Arrêt n° 452 F-D
 
 Pourvoi n° S 23-15.310 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 OCTOBRE 2025
 
 Le département du Jura, représenté par son président en exercice, domicilié en cette qualité [Adresse 1], a formé le pourvoi n° S 23-15.310 contre l'arrêt rendu le 7 mars 2023 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société de Surchauffant, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Bironneau, conseillère référendaire, les observations de la SCP Le Guerer, Bouniol-Brochier, Lassalle-Byhet, avocat du département du Jura, de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société civile immobilière de Surchauffant, après débats en l'audience publique du 8 juillet 2025 où étaient présents M. Boyer, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Bironneau, conseillère référendaire rapporteure, Mme Abgrall, conseillère faisant fonction de doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre,
 
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon, mars 2023), le département du Jura (le bailleur) a conclu avec la société civile immobilière de Surchauffant (le preneur) un bail à construction, pour une durée de dix-huit années, stipulant que, si le bailleur refusait le renouvellement, il devrait au preneur une indemnité égale à la valeur résiduelle du ou des bâtiments fixée par le service des domaines à la date d'expiration du bail. 
 
 2. Les parties ont prorogé ce bail à construction par avenant pour une durée de douze années supplémentaires. 
 
 3. Le bailleur a refusé de faire droit à une nouvelle demande de prorogation et a versé au preneur la somme de 21 032 euros au titre de la valeur résiduelle des constructions. 
 
 4. Le preneur a assigné le bailleur en paiement de l'indemnité convenue.
 
 Examen du moyen
 
 Enoncé du moyen 
 
 5. Le bailleur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en restitution d'une indemnité de 21 032 euros et de le condamner à payer au preneur la somme de 131 968 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2020, alors : 
 
 « 1°/ que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, d'une part, que "les parties ont clairement entendu s'en remettre à l'évaluation du bien par un tiers spécialisé, ce qui exclut qu'elles aient au contraire entendu se référer à la valeur résiduelle telle que définie au plan comptable" et que l'article 214-4 du plan comptable général "définit la valeur résiduelle comme "le montant, net des coûts de sortie attendus, qu'une entité obtiendrait de la cession de l'actif sur le marché à la fin de son utilisation", ce qui renvoie à la valeur vénale du bien" et, d'autre part, que "la valeur à prendre en compte ne peut être autre que celle de 153 000 euros retenue par la direction départementale des finances publiques du Doubs dans l'avis du domaine sur la valeur vénale établi le 5 juin 2019", la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires et violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
 
 2°/ que la valeur résiduelle de constructions dont la propriété est transférée au bailleur au terme d'un contrat de bail à construction correspond à la part de ces constructions qui n'a pas été amortie par le preneur à la date du transfert, c'est-à-dire à leur valeur nette comptable ; qu'en jugeant "que les parties, en se référant à la valeur résiduelle, n'ont pas entendu fixer l'indemnisation à la valeur nette comptable mais à sa valeur marchande", la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble les articles 214-4 et 214-6 du plan comptable général ; 
 
 3°/ que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier ; qu'en jugeant "que les parties, en se référant à la valeur résiduelle, n'ont pas entendu fixer l'indemnisation à la valeur nette comptable mais à sa valeur marchande", sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si cette interprétation de la clause n'était pas contraire à l'économie générale du contrat de bail à construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1161, devenu 1189, du code civil ; 
 
 4°/ que les constructions édifiées par le preneur d'un bail à construction et non prévues par le contrat deviennent la propriété du bailleur en fin de bail, sans qu'une indemnité soit due au preneur ; qu'en jugeant que "la valeur [des constructions] à prendre en compte ne peut être autre que celle de 153 000 euros […]" et qu' "il n'y a pas lieu d'exclure de cette évaluation des travaux non prévus au bail initial constitués d'une terrasse couverte et vélum installés en 2003 […] dès lors que la clause d'indemnisation vise la valeur résiduelle du bâtiment, lequel est défini au contrat comme un bâtiment à usage de commerce de brasserie, restaurant, salle de jeux, articles de souvenir et de plage, ce dont il ne résulte nullement que doivent être exclus de la valeur d'indemnisation les éléments ajoutés en cours de bail […]", la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 251-1 et L. 251-2 du code de la construction et de l'habitation ; 
 
 5°/ que le preneur d'un bail à construction est tenu du maintien des constructions en bon état d'entretien et des réparations de toute nature ; qu'en jugeant que "la valeur [des constructions] à prendre en compte ne peut être autre que celle de 153 000 euros […]" et qu'"il n'y a pas lieu d'exclure de cette évaluation […] la réfection des terrasses en 2009 et d'autres travaux de réfection réalisés en 2017, dès lors que la clause d'indemnisation vise la valeur résiduelle du bâtiment, lequel est défini au contrat comme un bâtiment à usage de commerce de brasserie, restaurant, salle de jeux, articles de souvenir et de plage, ce dont il ne résulte nullement que doivent être exclus de la valeur d'indemnisation […] la valeur des travaux de réfection dont ils ont pu bénéficier", la cour d'appel a fait supporter au département du Jura le coût du maintien des constructions en bon état d'entretien et des réparations, en violation de l'article L. 251-4, alinéa 2, du code de la construction et de l'habitation. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 6. La cour d'appel, a, en premier lieu, énoncé, à bon droit, que le régime légal du bail à construction, qui prévoit le transfert gratuit de constructions édifiées par le preneur dans le patrimoine du bailleur en fin de bail, n'interdit pas aux parties de déroger à cette règle en prévoyant le paiement par le bailleur d'une indemnité au preneur en cas de refus de renouvellement, à l'expiration de la durée du bail.
 
 7. Ayant, en deuxième lieu, constaté que l'article 8 du contrat de bail prévoyait, dans cette hypothèse, le versement par le bailleur au preneur d'une indemnité égale à la valeur résiduelle du ou des bâtiments fixée par le service des domaines à la date d'expiration du bail, elle a relevé que les parties étaient en désaccord sur la notion de valeur résiduelle, le département soutenant que celle-ci correspondait à la valeur comptable du bien, définie à l'article 214-6 du plan comptable général comme sa valeur brute diminuée de ses amortissements cumulés et des dépréciations, de sorte que le bien ayant été amorti au cours des trente années de bail, cette valeur était nulle, tandis que le preneur soutenait que l'indemnité convenue correspondait à la valeur vénale du bien.
 
 8. Elle a retenu, en troisième lieu, sans contradiction, par une interprétation souveraine de la clause litigieuse et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu'en convenant de fixer l'indemnisation à la valeur résiduelle des constructions estimée par le service des domaines à l'expiration du bail, les parties avaient clairement entendu s'en remettre à l'évaluation du bien par un tiers spécialisé, ce qui excluait qu'elles eussent entendu se référer à la valeur résiduelle telle que définie au plan comptable, dont la détermination n'appelait pas les compétences spécifiques de cette administration.
 
 9. Elle a pu en déduire que l'indemnité litigieuse devait être égale à la somme retenue par le tiers désigné par les parties.
 
 10. Enfin et en quatrième lieu, ayant constaté, d'une part, que la clause litigieuse ne prévoyait pas l'exclusion du calcul de l'indemnité due par le bailleur en fin de bail des éléments ajoutés au cours de celui-ci ni de la valeur des travaux de réfection dont ceux-ci avaient pu bénéficier, d'autre part, que le bailleur avait lui-même versé au preneur la somme de 21 032 euros au titre des améliorations, elle a fixé l'indemnité contractuellement convenue à la somme retenue par le service des domaines, déduction faite de cette somme de 21 032 euros.
 
 11. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne le département du Jura aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le département du Jura et le condamne à payer à la société civile immobilière de Surchauffant la somme de 3 000 euros ; 
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le neuf octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.