Cour de Cassation · civ3 — 4 décembre 2025

CIV. 3
 
 FC
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Arrêt du 4 décembre 2025
 
 
 
 
 Cassation
 
 
 Mme TEILLER, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 580 F-D
 
 Pourvoi n° Z 24-14.401 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 DÉCEMBRE 2025
 
 1°/ M. [D] [H],
 
 2°/ Mme [X] [N], épouse [H], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 1],
 
 ont formé le pourvoi n° Z 24-14.401 contre l'arrêt rendu le 7 mars 2024 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. [Z] [H],
 
 2°/ à M. [G] [H], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 1],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 
 Sur le rapport de Mme Grall, conseillère, les observations de la SCP Boullez, avocat de M. et Mme [H], de la SCP Waquet, Farge, Hazan et Féliers, avocat de MM. [Z] et [G] [H], après débats en l'audience publique du 14 octobre 2025 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Grall, conseillère rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, avocat général, et Mme Maréville, greffière de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 mars 2024), M. [D] [H] et Mme [X] [H] (les locataires) sont locataires depuis le 7 septembre 1978, en vertu d'un bail verbal, d'un logement dans un immeuble situé à [Localité 2] (Seine-Saint-Denis), construit avant le 1er septembre 1948, appartenant à MM. [Z] et [G] [H] (les bailleurs).
 
 2. Se prévalant de travaux ayant augmenté la surface habitable effectués en 1996, les bailleurs ont assigné les locataires aux fins de voir juger que le logement donné à bail ne relève plus des dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et obtenir la régularisation d'un bail soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen, pris en sa seconde branche
 
 Enoncé du moyen
 
 3. Les locataires font grief à l'arrêt de juger que le bail n'est pas soumis à la loi du 1er septembre 1948, alors « qu'il résulte du renvoi de l'article 3 à l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948 que le bailleur peut écarter l'application de cette loi aux locaux obtenus par addition de constructions à la condition que les travaux projetés rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l'occupant et de sa famille ; qu'en décidant qu'il était indifférent que les travaux aient rendus inhabitables les lieux loués, la cour d'appel a violé les articles 3, alinéa 4, et 12 de la loi du 1er septembre 1948. »
 
 
 
 
 Réponse de la Cour 
 
 Recevabilité du moyen 
 
 4. Les bailleurs contestent la recevabilité du moyen. Ils soutiennent qu'il est nouveau et mélangé de fait et de droit.
 
 5. Cependant, le moyen est né de l'arrêt attaqué.
 
 6. Le moyen est donc recevable.
 
 Bien-fondé du moyen 
 
 Vu les articles 3, alinéa 4, 12, alinéa 1er, et 13 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 : 
 
 7. Selon le premier de ces textes, les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ne sont pas applicables aux locaux obtenus par addition ainsi qu'il est prévu à l'article 12, sous réserve des dispositions de l'article 13.
 
 8. Aux termes du deuxième, le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui avec l'autorisation préalable du ministre chargé de la reconstruction et de l'urbanisme ou de son délégué effectue des travaux tels que surélévation ou addition de construction ayant pour objet d'augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble, et qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l'occupant et de sa famille.
 
 9. Selon le dernier, les personnes évincées en application des articles 11 et 12 bénéficient, si elles ne sont pas relogées dans un local remplissant les conditions prévues à l'article 13 bis, du droit à réintégration dans un des locaux situés dans les immeubles ayant fait l'objet des travaux visés auxdits articles et peuvent s'y maintenir dans les conditions prévues par la présente loi.
 
 10. Pour juger que le bail n'est pas soumis à la loi du 1er septembre 1948, l'arrêt, après avoir relevé que les travaux d'addition de construction réalisés en 1996 ne constituent pas de simples aménagements, dès lors qu'ils ont eu pour objet d'augmenter significativement la surface habitable et d'améliorer le confort de l'immeuble, de construire un mur séparatif sur cour et un appentis dans la courette, et de rendre habitables deux lots qui ne l'étaient pas et qui ont été intégrés dans le logement, retient que le fait que les travaux effectués aient ou n'aient pas rendu inhabitable le logement pendant leur réalisation est inopérant.
 
 11. En statuant ainsi, alors que les travaux d'addition de construction ayant pour objet d'augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble ainsi qu'il est prévu à l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948 sont ceux qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l'occupant et de sa famille, et ont pour effet de les évincer, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 mars 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
 
 Condamne MM. [Z] et [G] [H] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par MM. [Z] et [G] [H] et les condamne à payer à M. et Mme [H] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.