Cour de Cassation · civ1 — 17 juin 2026

CIV. 1
 
 AB28
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Arrêt du 17 juin 2026
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 Mme CHAMPALAUNE, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 404 F-D
 
 Pourvoi n° J 25-11.470 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 17 JUIN 2026
 
 M. [T] [L], notaire associé, domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° J 25-11.470 contre l'arrêt rendu le 16 décembre 2024 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société [Localité 1], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ à M. [K] [E],
 
 3°/ à Mme [Z] [E],
 
 tous deux domiciliés [Adresse 3] (Irlande),
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Mme [E] a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
 
 Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.
 
 La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Bonnet, conseillère référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [L], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme [E], de la SELAS Waquet, Farge, Hazan et Féliers, avocat de la société [Localité 1], après débats en l'audience publique du 5 mai 2026 où étaient présentes Mme Champalaune, présidente, Mme Bonnet, conseillère référendaire rapporteure, Mme Guihal, conseillère doyenne, et Mme Babut, greffière de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 décembre 2024, rendu après cassation 3e Civ., 16 novembre 2023, pourvoi n° 22-14.091, publié), et les productions, par un contrat de réservation du 10 décembre 2002 conclu par l'entremise de l'agence immobilière Lama, suivi d'un acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement dressé le 31 octobre 2003 par M. [L] (le notaire), M. et Mme [E] (les propriétaires) ont acquis une villa dans une résidence de tourisme.
 
 2. Par acte sous seing privé du 10 décembre 2002, les propriétaires ont donné la villa à bail commercial à l'exploitante de la résidence de tourisme, aux droits de laquelle est venue la société [Localité 1] (la locataire), pour une durée de neuf années à compter du lendemain de l'achèvement de l'immeuble.
 
 3. Le bail commercial comprenait une clause de renonciation de la locataire à son droit à une indemnité d'éviction.
 
 4. Les propriétaires, ayant délivré à la locataire un congé avec refus de renouvellement sans offre d'une indemnité d'éviction et repris possession de l'immeuble, ont été assignés par la locataire en annulation du congé, indemnisation du préjudice résultant de sa dépossession et restitution des locaux loués ou, subsidiairement, en paiement d'une indemnité d'éviction. Les propriétaires ont assigné en garantie le promoteur et le notaire.
 
 5. Par un arrêt partiellement confirmatif du 25 janvier 2022, une cour d'appel a déclaré recevable la demande de la locataire en paiement d'une indemnité d'éviction, condamné in solidum l'agence immobilière et le notaire à relever et garantir les propriétaires à concurrence de 70 % des condamnations prononcées et condamné, dans les rapports entre codébiteurs solidaires, l'agence immobilière à garantir le notaire à hauteur de 50 %.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, sur le second moyen du pourvoi principal, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches et sur le moyen unique du pourvoi incident
 
 6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa seconde branche
 
 Énoncé du moyen
 
 7. Le notaire fait grief à l'arrêt de condamner « la SCP Océan notaires », ce chef de dispositif devant être lu comme condamnant M. [L], à relever et garantir les propriétaires à concurrence de 70 % de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de l'instance d'appel et de mettre « à sa charge » la somme de 8 000 euros qu'elle les a condamnés à verser à la locataire au titre des frais irrépétibles, alors « que le notaire n'est pas tenu de vérifier la validité de la clause d'un acte qu'il n'a pas été chargé de dresser, et qui ne détermine pas la validité ou l'efficacité de l'acte, distinct, auquel il prête son concours, et qui doit être tenu pour efficace lorsqu'il est de nature à produire les effets que les parties en attendent ; que, pour accueillir l'appel en garantie de M. et Mme [E] contre le notaire, l'arrêt a retenu que, la clause du bail rédigé par l'agent immobilier, aux termes de laquelle le preneur renonçait au paiement d'une indemnité d'éviction, étant réputée non écrite, le notaire, bien qu'il n'ait dressé que le seul acte de vente, aurait néanmoins été tenu de vérifier la validité de ce bail, dès lors qu'elle aurait été susceptible d'affecter l'efficacité de l'acte de vente qu'il instrumentait au regard de l'objectif poursuivi par les bailleurs, "à savoir la dispense de toute indemnité au moment du non-renouvellement du bail" ; qu'en statuant ainsi, quand le notaire ne pouvait être tenu de mettre en garde les acquéreurs contre le risque d'annulation d'une clause de ce bail qui était sans incidence sur la validité et l'efficacité de l'acte de vente qu'il instrumentait, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 8. En application de l'article 1382, devenu 1240 du code civil, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.
 
 9. L'arrêt constate, d'abord, que l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement fait référence au contrat préliminaire et que le dépôt de garantie de 5 579 euros versé par les réservataires a été émis au profit du notaire en qualité de séquestre. Il relève, ensuite, que le contrat préliminaire comporte lui-même, en annexe, le bail commercial dont l'article 1er dispense les bailleurs du versement d'une indemnité d'éviction.
 
 10. C'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des circonstances de fait que la cour d'appel a déduit de ces constatations que le notaire ne pouvait ignorer que la dispense d'indemnité en cas de non-renouvellement du bail faisait partie des objectifs poursuivis par les acquéreurs, de sorte que, quoiqu'il n'ait pas lui-même instrumenté le contrat de bail, le notaire, tenu d'éclairer les parties sur les risques de l'opération projetée, a manqué à son devoir de conseil en s'abstenant de vérifier la validité du bail commercial alors que celle-ci était susceptible d'affecter l'efficacité de l'acte authentique qu'il instrumentait, au regard du but de l'opération dont il avait connaissance.
 
 11. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le second moyen du pourvoi principal, pris en ses première et deuxième branches
 
 Énoncé du moyen
 
 12. Le notaire fait le même grief à l'arrêt, alors :
 
 « 1°/ que le notaire ne peut être responsable que du préjudice directement causé par le manquement qui lui est imputé ; que, selon les propres constatations de l'arrêt, parfaitement informés de la volonté de leur locataire, laquelle disposait du droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement d'une indemnité d'éviction, d'invoquer ce droit et de ne restituer la villa louée qu'une fois l'indemnité versée, M. et Mme [E] avaient décidé de se faire remettre les clés de la villa par le réceptionniste de la résidence pour procéder, unilatéralement, au changement pur et simple des serrures du bien loué, et, en dépit des protestations réitérées de la locataire, ils avaient, alors, assistés par un avocat, persisté dans leur entreprise, en allant jusqu'à faire changer à nouveau "les serrures afin d'empêcher la société [Localité 1] d'accéder à la villa" ; qu'il en résulte que leur condamnation à indemniser la locataire de  "la dépossession" du bien loué, qui ne constituait nullement la suite nécessaire du manquement imputé au notaire, n'avait pour cause que leur choix délibéré de se rendre coupables de cette voie de fait ; qu'en condamnant néanmoins le notaire à relever et garantir les bailleurs à concurrence de 70 % de cette condamnation, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquence légales de ses propres constatations, d'où résultait l'absence de lien de causalité direct entre le manquement imputé au notaire et une prétendue perte de chance d'éviter cette condamnation, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°/ qu'en toute hypothèse, le notaire ne peut être tenu pour responsable que du préjudice directement causé par le manquement qui lui est imputé ; qu'en se bornant à retenir qu'informés de la portée de leur engagement, M. et Mme [E] auraient pu faire le choix de renoncer à l'acquisition ou de poursuivre leur projet en étant conscients de l'obligation de payer une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement du bail, et que la faute du notaire les avait empêchés de faire un choix éclairé, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les bailleurs n'étaient pas seuls à l'origine de la dépossession des lieux et donc, du préjudice allégué par la locataire, leur comportement, consistant à se rendre sur place pour récupérer les clés afin de changer les serrures et reprendre la jouissance exclusive de la villa ne pouvant être imputé au notaire, de sorte que ce dernier ne pouvait être tenu pour responsable de faits qui leur étaient imputables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 13. Après avoir relevé que s'ils avaient été informés de la portée de leur engagement, les propriétaires auraient pu faire le choix de renoncer à l'acquisition en contrepartie du dépôt de garantie, ou de poursuivre leur projet en étant conscients de l'obligation de payer une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement du bail, la cour d'appel, en a exactement déduit, sans avoir à faire la recherche invoquée à la deuxième branche que ses constatations rendaient inopérante, que la faute du notaire leur avait causé un préjudice consistant dans la perte de chance de renoncer à l'achat.
 
 14. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE les pourvois ;
 
 Condamne M. [L] et Mme [E] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. [L] et Mme [E], condamne M. [L] à verser à la société [Localité 1] la somme de 1 500 euros et condamne Mme [E] à verser à la société [Localité 1] la somme de 1 500 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le dix-sept juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.