Cour de Cassation · civ3 — 15 janvier 2026

CIV. 3
 
 FC
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Arrêt du 15 janvier 2026
 
 
 
 
 Cassation
 
 
 Mme TEILLER, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 27 F-D
 
 Pourvoi n° Z 24-16.034 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JANVIER 2026
 
 L'Association foncière urbaine libre de la résidence [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Z 24-16.034 contre l'arrêt rendu le 2 avril 2024 par la cour d'appel de Montpellier (5e chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme [B] [M], veuve [X], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Pic, conseillère, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de l'Association foncière urbaine libre de la résidence [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 18 novembre 2025 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Pic, conseillère rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,
 
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 2 avril 2024), Mme [M] est propriétaire d'un lot dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété compris dans le périmètre de l'Association foncière urbaine libre de la résidence [Adresse 3] (l'AFUL).
 
 2. L'AFUL a assigné Mme [M] en paiement d'un arriéré de charges et de dommages-intérêts. 
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen, pris en sa première branche
 
 Enoncé du moyen 
 
 3. L'AFUL fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à voir déclarer opposables à Mme [M] les approbations de comptes des années 2013 à 2019 et de la condamner à lui payer une certaine somme au titre des charges dues, alors « que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; qu'en retenant, au visa de l'article 8 des statuts de l'AFUL [Adresse 3] que « l'assemblée générale est composée d'une part, par les représentants des copropriétés et, d'autre part, par les propriétaires individuels dont fait partie l'intimée Mme [X] » et que ces représentants de copropriétés et les propriétaires individuels sont convoqués par la voie recommandée 45 jours au moins avant la réunion de l'assemblée, mais qu'il n'était pas justifié que Mme [X] ait été bien été convoquée ou représentée, pour en déduire que les procès-verbaux d'assemblée générale portant sur l'approbation des comptes lui étaient inopposables, quand elle constatait par ailleurs que « La copropriété [Adresse 4] a adhéré à l'AFUL [Adresse 3] » et que « Mme [B] [X] est propriétaire des lots n° 139 et n° 144 dans la résidence « [Adresse 4] » se composant d'un appartement», ce dont il ressortait que Mme [X] est une copropriétaire au sein d'une copropriété et non une propriétaire individuelle qui aurait dû être convoquée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'ancien article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code, ensemble l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004. »
 
 
 
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 :
 
 4. Selon le premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
 
 5. Selon le second, les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit et les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. 
 
 6. Pour rejeter la demande de l'AFUL, l'arrêt retient que la décision d'approbation des comptes, prise par son assemblée générale, ne peut être opposée aux copropriétaires individuels n'ayant pas reçu de convocation à cette assemblée générale et qu'il n'est pas justifié que Mme [M] ait été convoquée selon les modalités prévues par l'article 8 des statuts. 
 
 7. En statuant ainsi, après avoir relevé, d'une part, que l'article 8 des statuts de l'AFUL prévoyait la convocation à l'assemblée générale des seuls représentants des copropriétés et des propriétaires individuels, d'autre part, que les droits de Mme [M] portaient sur des lots de la résidence [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété, ce dont il résultait qu'elle n'était pas une propriétaire individuelle au sens des statuts, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 avril 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; 
 
 Condamne Mme [M] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [M] à payer à l'Association foncière urbaine libre de la résidence [Adresse 3] la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quinze janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.