Cour de Cassation · civ3 — 12 mars 2026

CIV. 3
 
 CC
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Arrêt du 12 mars 2026
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 Mme TEILLER, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 156 F-D
 
 Pourvoi n° K 24-16.458 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2026
 
 La société Marseille habitat, société anonyme d'économie mixte, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° K 24-16.458 contre l'arrêt rendu le 7 mars 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Imma foncier, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ au Commissaire du gouvernement, domicilié en cette qualité direction régionale des finances publiques, division France domaine, [Adresse 3],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Rat, conseillère référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge, Hazan et Féliers, avocat de la société Marseille habitat, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société civile immobilière Imma foncier, après débats en l'audience publique du 20 janvier 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Rat, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. L'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 mars 2024) fixe les indemnités revenant à la société civile immobilière Imma foncier (l'expropriée) par suite de l'expropriation, au profit de la société Marseille habitat (l'expropriante), d'un terrain lui appartenant. 
 
 Examen du moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 2. L'expropriante fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait les indemnités de dépossession revenant à l'expropriée, alors :
 
 « 1°/ que les améliorations de toute nature qui auraient été faites à l'immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée ; qu'en tenant compte, pour fixer l'indemnité d'expropriation, des travaux effectués entre 2019 et 2021 au motif qu'ils auraient été entrepris à la suite d'un courrier de la ville mentionnant la prise d'un arrêté de péril non imminent s'il n'était pas remédié au mauvais état de la façade et à l'absence de fenêtres, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les travaux entrepris, qui concernaient non seulement les menuiseries et la façade, mais également l'intégralité de l'intérieur de l'immeuble (redistribution des pièces, réfection de l'électricité, revêtements, peinture intérieure, carrelage, faïence, pose de cabines de douche ...), n'excédaient pas le champ des travaux prescrits par l'administration, circonstance de nature à établir le caractère spéculatif de ces travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
 
 2°/ que les améliorations de toute nature qui auraient été faites à l'immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces
 améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée ; qu'en tenant compte, pour fixer l'indemnité d'expropriation, des travaux effectués entre 2019 et 2021 au motif qu'ils auraient été entrepris à la suite d'un courrier de la ville mentionnant la prise d'un arrêté de péril non imminent, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la circonstance que ces travaux aient été entrepris sans la moindre autorisation d'urbanisme, en méconnaissance de l'obligation d'avis d'un architecte des bâtiment de France compte tenu de la situation en zone UAP à caractère patrimonial et en violation de la servitude de mixité sociale de la parcelle prévue par le PLU
 n'était pas de nature à établir leur caractère spéculatif, la cour d'appel a privé
 sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 3. Ayant relevé, s'agissant du bâtiment rénové, que les travaux réalisés par l'expropriée entre fin 2019 et 2021, intervenus à la suite d'une injonction délivrée le 1er octobre 2019 par la direction de la prévention et de la gestion des risques de la commune de Marseille sous peine d'arrêté de péril non imminent, faisaient suite à d'importants travaux de gros oeuvre autorisés et réalisés entre 2006 et 2007, dont la pérennité avait été constatée en janvier 2019 par un bureau d'études, la cour d'appel en a souverainement déduit, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que les travaux entrepris à compter de la fin de l'année 2019 ne présentaient pas de nature spéculative.
 
 4. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ; 
 
 Condamne la société Marseille habitat aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Marseille habitat et la condamne à payer à la société civile immobilière Imma foncier la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le douze mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.