Cour de Cassation · civ3 — 16 avril 2026

CIV. 3
 
 CC
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Arrêt du 16 avril 2026
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 Mme TEILLER, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 252 F-D
 
 Pourvoi n° W 24-20.769 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 AVRIL 2026
 
 Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Cabinet Sogey Vivienne, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° W 24-20.769 contre l'arrêt rendu le 12 juin 2024 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant à la société Alpha Beach, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.
 
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], de la SELAS Waquet, Farge, Hazan et Féliers, avocat de la société civile immobilière Alpha Beach, après débats en l'audience publique du 3 mars 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 juin 2024), la société civile immobilière Alpha Beach (la SCI), propriétaire depuis le 24 juin 1992, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, des lots n° 25, à usage de garage selon le règlement de copropriété, et n° 31, situé au premier étage, a, en 1993, réuni ses deux lots et créé, pour ce faire, une trémie dans le plancher haut du garage, mis en place un escalier circulaire et réalisé en façade des trous d'aération.
 
 2. Par acte du 28 novembre 1993, la SCI a acquis le lot n° 24, à usage de garage selon le règlement de copropriété, transformé en local commercial par le précédent propriétaire.
 
 3. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 octobre 2020, ont été votées les résolutions n° 17 à 19 qui autorisent le syndic à assigner la SCI en remise en état de garages des lots n° 24 et 25 et en suppression des travaux entrepris sur ces lots ainsi que sur le lot n° 31 et qui rejettent les demandes d'autorisation de la SCI de réunir trois lots lui appartenant et de réaliser des travaux d'aménagement.
 
 4. Par acte du 7 janvier 2021, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions n° 17 à 19 et, par acte du 18 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI en remise en état de garages des lots n° 24 et 25 et suppression de tous travaux entrepris sur ces lots afin notamment que cessent toutes emprises sur les parties communes sans autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires.
 
 5. La SCI a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de remise en état formées par le syndicat des copropriétaires.
 
 Examen du moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 6. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite son action introduite par assignation du 18 juin 2021, alors « que lorsqu'un propriétaire édifie sans droit une construction sur une partie commune dont il a la jouissance privative et tente ainsi de s'approprier une partie commune de la copropriété, l'action tendant à obtenir la suppression de la construction élevée irrégulièrement est une action réelle qui se prescrit par trente ans ; que la création d'une trémie entre deux lots destinée à l'installation d'un escalier reliant les deux lots et qui implique le percement du plancher séparant les deux étages, qui relève du gros oeuvre et qui porte atteinte à la structure de l'immeuble, caractérise une appropriation des parties communes de celui-ci ; qu'en retenant que « les demandes du syndicat des copropriétaires, tendant à remettre les lieux en état, s'analysent en réalité en une action personnelle se prescrivant par dix ans » et que « c'est à tort que la première juge a retenu que l'action du Syndicat des copropriétaires était une action réelle se prescrivant par trente ans », motifs pris que « la réalisation d'une trémie entre les lots n° 25 et 31 par le percement du plancher et la réalisation de trous d'aération dans la façade, si elles portent atteinte aux parties communes de l'immeuble, ne peuvent s'analyser en une appropriation de celles-ci », cependant que le percement du plancher et de trous dans la façade constitue une atteinte à l'intégrité, à la surface et au volume des parties communes et caractérise une annexion de celles-ci et une volonté de la SCI Alpha Beach de se les approprier, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé l'article 2227 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 7. Après avoir relevé que le syndicat des copropriétaires évoquait des emprises sur les parties communes de l'immeuble, sans indiquer précisément les travaux entrepris par la SCI ou son auteur qui auraient réalisé de telles emprises, et retenu que l'article 11-17° du règlement de copropriété autorisant la réunion, par un même propriétaire, de deux appartements superposés, la réalisation d'une trémie entre les lots n° 25 et 31 par le percement du plancher et la réalisation de trous d'aération dans la façade, si elles portaient atteinte aux parties communes de l'immeuble, ne pouvaient s'analyser en une appropriation de celles-ci, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action du syndicat des copropriétaires, tendant à une remise en état des lieux, s'analysait en une action personnelle se prescrivant par dix ans, en application de l'article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable.
 
 8. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et le condamne à payer à la société civile immobilière Alpha Beach la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le seize avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.