Cour de Cassation · civ3 — 28 mai 2026

CIV. 3
 
 CC
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Arrêt du 28 mai 2026
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 Mme TEILLER, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 312 F-D
 
 Pourvoi n° J 25-10.182 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2026
 
 1°/ M. [Y] [M],
 
 2°/ M. [W] [M],
 
 tous deux domiciliés [Adresse 1],
 
 ont formé le pourvoi n° J 25-10.182 contre l'arrêt rendu le 6 novembre 2024 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 , chambre 5), dans le litige les opposant à la société GCC, société par actions simplifiée, venant aux droits de la société Edelis, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de Me Laurent Goldman, avocat de MM. [Y] et [W] [M], de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de la société GCC, après débats en l'audience publique du 24 mars 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 novembre 2024), MM. [Y] et [W] [M] (les acquéreurs) ont acquis de la société Akerys promotion, devenue la société Edelis, aux droits de laquelle vient désormais la société GCC (la venderesse), par acte authentique du 23 juin 2010, en l'état futur d'achèvement et au prix de 168 400 euros, un appartement avec emplacement de parking dans une résidence en copropriété, à titre d'investissement immobilier locatif bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation.
 
 2. Ces biens leur ont été livrés dans le courant du quatrième trimestre 2011 et mis en location à compter du 14 octobre 2011.
 
 3. Invoquant la délivrance d'informations erronées sur les conditions financières de l'opération, une rentabilité insuffisante de celle-ci et une surestimation de la valeur vénale des biens à l'achat, les acquéreurs ont, par acte du 11 septembre 2019, assigné la venderesse en indemnisation de leurs préjudices matériel et moral.
 
 4. La venderesse leur a opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
 
 Examen des moyens 
 
 Sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en sa seconde branche
 
 5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le second moyen, pris en sa première branche 
 
 Enoncé du moyen
 
 6. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de les déclarer irrecevables en leurs actions, alors « que s'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur, qui marque le point de départ du délai de prescription d'une action en responsabilité, ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat ; qu'en retenant, pour dire que le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité des consorts [M] devait être fixé au plus tard en novembre 2012 et déclarer en conséquence leur action prescrite, que, s'ils justifiaient d'une perte de valeur du bien constatée en 2016, ils avaient pu s'informer sur sa valeur avant la signature de l'acte authentique et le faire évaluer au plus tard à sa livraison en septembre 2011, qu'ils avaient pu vérifier sa situation sur le marché locatif au jour de la signature du contrat, qu'ils avaient pu consulter les conditions d'application du dispositif fiscal prévu par la loi Scellier lorsqu'ils étaient en possession du plan d'épargne fiscal et juger de la réalité des avantages fiscaux de l'opération dès 2012 en examinant leur avis d'imposition, qu'ils pouvaient connaître la possibilité d'une évolution des conditions tarifaires du contrat d'assurance « loyers impayés » et celle de refuser une augmentation tarifaire en le dénonçant dès sa signature en mars 2011, qu'ils avaient encore pu s'apercevoir dès le mois de novembre 2011 que le montant des honoraires de gestion était supérieur à celui annoncé dans la simulation initiale, à l'instar des charges de copropriété, et dès le mois de novembre 2012 du défaut de revalorisation du montant du loyer, la cour d'appel, qui a ainsi statué par des motifs impropres à établir que les consorts [M] avaient ou auraient dû avoir connaissance « au plus tard en novembre 2012 » de l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, a violé l'article 2224 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 7. Ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, dès le mois de novembre 2012, le loyer encaissé était nettement inférieur à celui indiqué dans la simulation établie par le démarcheur et que les honoraires de gestion locative, à l'instar des charges de copropriété, excédaient depuis un an le taux mentionné dans la simulation, la cour d'appel en a souverainement déduit que les acquéreurs avaient eu connaissance, dès cette date, des faits leur permettant d'exercer leur action au motif du défaut de rentabilité annoncée lors de la conclusion du contrat, de sorte que l'action engagée le 11 septembre 2019 était prescrite.
 
 8. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne MM. [Y] et [W] [M] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-huit mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.