Cour de Cassation · civ3 — 4 juin 2026

CIV. 3
 
 ND
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Arrêt du 4 juin 2026
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme TEILLER, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 328 F-D
 
 Pourvoi n° A 24-22.452 
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JUIN 2026
 
 
 1°/ Mme [B] [D], domiciliée [Adresse 1],
 
 2°/ M. [G] [E], domicilié [Adresse 2],
 
 3°/ M. [I] [F], domicilié [Adresse 3],
 
 4°/ Mme [T] [W], épouse [S], domiciliée [Adresse 4],
 
 5°/ M. [M] [Y], domicilié [Adresse 5],
 
 6°/ M. [M] [R], domicilié [Adresse 6],
 
 7°/ Mme [V] [D], épouse [O], domiciliée [Adresse 7],
 
 8°/ Mme [N] [C], domiciliée [Adresse 8],
 
 9°/ Mme [L] [H], divorcée [X], domiciliée [Adresse 9],
 
 10°/ Mme [A] [P], veuve [J], domiciliée [Adresse 10],
 
 11°/ M. [K] [J], domicilié [Adresse 11],
 
 12°/ Mme [Q] [J], domiciliée [Adresse 12], 
 
 tous trois agissant tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'ayants droit de [Z] [J], 
 
 ont formé le pourvoi n° A 24-22.452 contre l'arrêt rendu le 15 octobre 2024 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige les opposant :
 
 1°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], représenté par son syndic la société SGABI Simson, dont le siège est [Adresse 14],
 
 2°/ à la société HMC, société anonyme, dont le siège est [Adresse 15],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Georget, conseillère, les observations de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de Mmes [W], [C], [H], [P], [J], [B] et [V] [D] et de MM. [E], [F], [Y], [R], [J], après débats en l'audience publique du 31 mars 2026 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Georget, conseillère rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 
 
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 15 octobre 2024), au sein de la [Adresse 13], soumise au statut de la copropriété, Mmes [B] et [V] [D], M. [E], M. [F], Mme [W], M. [Y], M. [R], Mme [C], Mme [H], et Mme [P], Mme [J] et M. [J], venant tous trois aux droits de [Z] [J], (les copropriétaires) sont propriétaires de lots qu'ils ont donnés à bail commercial à la société HMC, qui exploite l'immeuble comme résidence de tourisme.
 
 2. Les copropriétaires ont assigné la société HMC en acquisition de la clause résolutoire des baux commerciaux, suite à la délivrance de commandements de payer restés infructueux et en paiement de diverses sommes au titre notamment des charges de copropriété.
 
 3. Ils ont ensuite assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] (le syndicat des copropriétaires) d'abord en annulation des résolutions n° 5, 6 et 7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2018, puis en annulation des résolutions n° 5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2019.
 
 4. Les trois instances ont été jointes.
 
 Examen des moyens 
 
 Sur le premier moyen
 
 5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche
 
 Enoncé du moyen
 
 6. Les copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en annulation des résolutions n° 5, 6 et 7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2018, et des résolutions n° 5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2019, alors « que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; que les copropriétaires ne sont tenus de participer qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et à celles entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ; que les copropriétaires faisaient valoir, dans leurs écritures d'appel, que la copropriété n'avait pas à prendre en charge les frais de fonctionnement de l'hôtel, et notamment les frais relatifs à l'entretien, au nettoyage et à l'assurance de parties privatives exploitées par l'hôtel ; que pour rejeter les demandes d'annulation des résolutions litigieuses des assemblées générales des 8 juin 2018 et 18 juin 2019, la cour d'appel s'est bornée à examiner si la tenue des assemblées avait été régulière au regard de l'irrégularité des mandats confiés à la société HMC ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les comptes de la copropriété, et plus particulièrement les « charges de copropriété » ne comprenaient pas des dépenses, en particulier de nettoyage et d'assurance, occasionnées par des parties privatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble l'article 14, alinéa 4, de la même loi, dans leur rédaction applicable en la cause. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 455 du code de procédure civile :
 
 7. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
 
 8. Pour rejeter la demande d'annulation des résolutions des assemblées générales, l'arrêt retient qu'il est demandé l'annulation de ces résolutions relatives aux charges en raison de l'irrégularité de la représentation de plusieurs copropriétaires, mais que les procès-verbaux de ces assemblées n'établissent pas l'existence de représentations irrégulières.
 
 9. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des copropriétaires qui soutenaient que les frais d'assurance et de nettoyage des parties privatives, incluses dans les charges générales des comptes soumis à approbation, n'avaient pas la nature de charges de copropriété dès lors qu'ils étaient exposés au titre de l'exploitation de la résidence hôtelière, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
 
 Et sur le troisième moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 10. M. [F] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement contre la société HMC de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, alors « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le contrat de bail commercial conclu en dernier lieu entre la société HMC et les époux [U], aux droits desquels sont venus les époux [F], stipule que le preneur s'oblige à acquitter « les impôts et taxes auxquels les locataires sont ordinairement soumis, y compris la taxe d'enlèvement des ordures ménagère » ; que pour débouter M. [F] de sa demande en paiement dirigée contre la société HMC au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la cour d'appel a considéré qu'à défaut de clause expresse concernant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, cette taxe ne pouvait être mise à la charge du preneur la société HMC alors même que l'enlèvement des ordures ménagères est inhérent à l'exploitation de l'immeuble exploité en résidence de tourisme ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a méconnu la loi des parties, a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu 1103 du même code. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : 
 
 11. Selon ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
 
 12. Pour rejeter la demande de M. [F] tendant à la condamnation de la société HMC à lui payer la somme de 645 euros au titre du remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, l'arrêt retient qu'à défaut de disposition expresse concernant cette taxe, celle-ci ne peut être mise à la charge de la société HMC, alors même que l'enlèvement des ordures ménagères est inhérent à l'exploitation de l'immeuble en résidence de tourisme.
 
 13. En statuant ainsi, alors que le bail consenti le 29 juin 2010 par M. et Mme [U], aux droits desquels vient M. [F], stipule que le preneur s'oblige à acquitter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mmes [B] et [V] [D], M. [J], Mme [J], Mme [P], M. [E], M. [F], Mme [W], M. [Y], M. [R], Mme [C] et Mme [H], de leur demande d'annulation des résolutions n° 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 8 juin 2018 et n° 5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 et de leur demande de décharge en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 y compris pour les frais d'appel, et M. [F] de sa demande en paiement contre la société HMC de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, l'arrêt rendu le 15 octobre 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
 
 Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; 
 
 Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] et la société HMC aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] et la société HMC à payer à Mmes [B] et [V] [D], M. [J], Mme [J], Mme [P], M. [E], M. [F], Mme [W], M. [Y], M. [R], Mme [C] et Mme [H] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.