Cour de Cassation · civ3 — 18 juin 2026

CIV. 3
 
 CC
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Arrêt du 18 juin 2026
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 Mme TEILLER, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 364 F-D
 
 Pourvoi n° W 24-21.045 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JUIN 2026
 
 La société Promod, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° W 24-21.045 contre l'arrêt rendu le 16 mai 2024 par la cour d'appel de Douai (chambre 2 - section 2), dans le litige l'opposant à la société Barneoud Wasquehal, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Aldigé, conseillère référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Promod, de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société civile immobilière Barneoud Wasquehal, après débats en l'audience publique du 14 avril 2026 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Aldigé, conseillère référendaire rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 mai 2024), la société Promod (la locataire) est locataire, selon bail du 29 septembre 2002, de locaux à usage commercial propriété de la société civile immobilière Barneoud Wasquehal (la bailleresse), moyennant un loyer annuel comportant une part fixe et une part variable calculée sur la base du chiffre d'affaires hors taxes du locataire. 
 
 2. La locataire a demandé le renouvellement du bail, puis a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé.
 
 Examen du moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 3. La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé, alors « que la fixation du loyer renouvelé d'un bail stipulant un loyer binaire échappe en principe aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce et est régie par la convention des parties ; que celles-ci peuvent cependant convenir, expressément ou implicitement, que la partie fixe du loyer devra rester égale à la valeur locative telle que définie à l'article précité, et de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer cette valeur locative ; qu'il était constant en l'espèce que le bail stipulait être « soumis à l'ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux, sauf dispositions contraires prises d'un commun accord des parties figurant expressément dans le texte des présentes», et comportait une clause 4.1 aux termes de laquelle le loyer de base constituait « un minimum garanti correspondant à la valeur locative », et qu'il était « expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l'article L. 145-33 du code de commerce » ; qu'il en résultait qu'en l'absence de clause contraire dans le bail, le juge des loyers commerciaux était compétent pour connaître du litige relatif à la valeur locative ; qu'en énonçant néanmoins, pour rejeter la demande de la société Promod tendant à la fixation du loyer à la valeur locative, qu'il ne pouvait être déduit de ces clauses que les parties s'étaient accordées, fût-ce implicitement, pour que la détermination de la valeur locative soit soumise à la compétence du juge des loyers commerciaux en cas de désaccord, quand elles avaient expressément soumis le bail au statut des baux commerciaux, la cour d'appel a méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause, et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble l'article L. 145-33 du code de commerce. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 4. La cour d'appel a, d'abord, constaté que le bail liant les parties stipulait un loyer dit binaire, comprenant une partie fixe et une partie variable constituée par un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire.
 
 5. Elle a, ensuite, à bon droit, retenu que la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n'était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté.
 
 6. Elle a, enfin, par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, de l'ensemble des clauses du contrat, relevé que les parties ne s'étaient pas accordées pour que la détermination du loyer de bail soit soumise au juge des loyers et en a exactement déduit que la demande de la locataire en fixation du prix du bail renouvelé devait être rejetée.
 
 7. Le moyen n'est donc pas fondé. 
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Promod aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Promod et la condamne à payer à la société civile immobilière Barneoud Wasquehal la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.