Cour de Cassation · civ3 — 18 juin 2026

CIV. 3
 
 CC
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Arrêt du 18 juin 2026
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme TEILLER, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 366 F-D
 
 Pourvoi n° H 24-22.826 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JUIN 2026
 
 1°/ Mme [E] [I], épouse [W], domiciliée [Adresse 1] (Canada),
 
 2°/ M. [H] [I], domicilié [Adresse 2],
 
 3°/ M. [C] [I], domicilié [Adresse 3],
 
 4°/ M. [R] [I], domicilié [Adresse 4],
 
 5°/ Mme [X] [I], domiciliée [Adresse 5],
 
 6°/ M. [Q] [I], domicilié [Adresse 6],
 
 ont formé le pourvoi n° H 24-22.826 contre l'arrêt rendu le 25 octobre 2024 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. [P] [I], domicilié [Adresse 7],
 
 2°/ à M. [B] [I], domicilié [Adresse 8],
 
 3°/ à Mme [G] [I], épouse [K], domiciliée [Adresse 9],
 
 4°/ à Mme [S] [I], domiciliée [Adresse 10],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de Mmes [E] et [X] [I] et de MM. [H], [C], [R] et [Q] [I], après débats en l'audience publique du 14 avril 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 25 octobre 2024), se prévalant de leur qualité d'héritiers de [N] [I] et de [T] [F], son épouse, respectivement décédés en 1994 et 2019, Mmes [E], [S] et [X] [I] et MM. [H], [C], [R] et [Q] [I] ont assigné, par acte du 21 janvier 2022, MM. [P] et [B] [I] et Mme [G] [I] en revendication de la propriété de deux parcelles cadastrées section AR n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et en paiement d'indemnités d'occupation.
 
 2. M. [P] [I] a revendiqué la propriété de la parcelle cadastrée section AR n° [Cadastre 3] pour l'avoir acquise, selon acte du 15 juin 1999, de sa mère [T] [F] qui l'avait détachée de la parcelle cadastrée section AR n° [Cadastre 2].
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
 
 Enoncé du moyen 
 
 3. Mmes [E] et [X] [I] et MM. [H], [C], [R] et [Q] [I] font grief à l'arrêt de dire que M. [P] [I] est propriétaire de la parcelle dont il a fait l'acquisition par acte du 15 juin 1999 de [T] [F] et dont la délimitation figure au procès-verbal établi le 18 mars 1999 par un géomètre, de dire qu'il devra faire publier l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière et de rejeter la demande de condamnation de M. [P] [I] à payer à l'indivision successorale une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2020, et ce jusqu'à complet partage et opérations de liquidation de comptes de la succession, alors « que le juste titre doit émaner d'une personne qui n'est pas propriétaire du bien désigné dans ce titre ; qu'en retenant que l'acte du 15 juin 1999 intitulé « objet : attestation de vente » par lequel Mme [I] [T] [Z] « atteste sur l'honneur avoir vendu la parcelle AR [Cadastre 3] qui se situe [Adresse 7] à M. [I] [P] [M] né le 28 janvier 1962 à [Localité 1], la somme de 28 260,00 francs » permettait à M. [P] [I] de se prévaloir des dispositions de l'alinéa 2 de l'article 2272 selon lesquelles « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans » dès lors que M. [P] [I] justifiait ainsi d'un juste titre remontant à 1999, quand l'acte du 15 juin 1999 émanait de [T] [I], véritable propriétaire de la parcelle revendiquée par M. [P] [I] de sorte qu'il ne constituait pas un juste titre, la cour d'appel a violé les articles 2261 et 2272 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 2265, devenu 2272, alinéa 2, du code civil :
 
 4. Selon ce texte, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre.
 
 5. Il est jugé que le « juste titre » mentionné par l'article 2265 du code civil suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n'est pas le véritable propriétaire et qu'une cour d'appel ne peut retenir une prescription acquisitive abrégée sans relever, au besoin d'office, que le vendeur du bien n'était pas le véritable propriétaire (3e Civ., 13 décembre 2000, pourvoi n° 97-18.678, Bull. 2000, III, n° 192 ; 3e Civ., 19 décembre 2001, pourvoi n° 00-10.702, Bull. 2001, III, n° 159).
 
 6. Pour juger que M. [P] [I] a prescrit la propriété de la parcelle cadastrée section AR n° [Cadastre 3] pour l'avoir acquise par juste titre et de bonne fois plus de vingt ans avant l'assignation de ses co-héritiers, l'arrêt retient que l'attestation de vente produite, corroborée par un procès-verbal de délimitation établi préalablement, actes tous deux signés par [T] [F], démontre l'existence de l'acte de vente du 15 juin 1999 dont se prévaut M. [P] [I], et que celui-ci lui permet de justifier d'un juste titre remontant à 1999 et d'une acquisition de bonne foi.
 
 7. En statuant ainsi, sans relever, au besoin d'office, que l'auteur de M. [P] [I] n'était pas le véritable propriétaire de la parcelle vendue, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit M. [P] [I] propriétaire de la parcelle dont il a fait l'acquisition par acte du 15 juin 1999 de [T] [Z] [I], née [F] et dont la délimitation figure au procès-verbal de délimitation établi le 18 mars 1999 par le géomètre [D] [O], dit que M. [P] [I] devra régulariser la situation de cette parcelle de terrain au service du cadastre et faire publier l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière, et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 25 octobre 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; 
 
 Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis autrement composée ;
 
 Condamne Mmes [G] et [S] [I] et MM. [B] et [P] [I] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [P] [I] à payer à Mmes [E] et [X] [I] et MM. [H], [C], [R] et [Q] [I] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.