Cour de Cassation · civ3 — 25 juin 2026

CIV. 3
 
 CC
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Arrêt du 25 juin 2026
 
 
 
 
 Cassation
 
 
 Mme TEILLER, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 382 F-D
 
 Pourvoi n° N 24-14.137 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JUIN 2026
 
 1°/ Mme [T] [Y], épouse [A], domiciliée [Adresse 1],
 
 2°/ M. [M] [A], domicilié [Adresse 2],
 
 ont formé le pourvoi n° N 24-14.137 contre l'arrêt rendu le 16 février 2024 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant à Mme [L] [Q] [W], domiciliée [Adresse 3], défenderesse à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Rat, conseillère référendaire, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. et Mme [A], après débats en l'audience publique du 5 mai 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Rat, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 février 2024), par acte authentique du 31 juillet 2019, M. et Mme [A] (les promettants) ont promis de vendre un immeuble à Mme [Q] [W] (la bénéficiaire), sous condition suspensive de l'obtention par celle-ci d'une offre de prêt, au plus tard le 21 octobre 2019, l'échéance ayant été prorogée jusqu'au 8 décembre suivant.
 
 2. La bénéficiaire a versé la somme de 73 750 euros en l'étude du notaire, à valoir sur l'indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 147 500 euros.
 
 3. La vente ne s'est pas réalisée.
 
 4. La bénéficiaire a assigné les promettants en caducité de la promesse de vente et a demandé la restitution de la somme séquestrée.
 
 5. Les promettants ont sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de la bénéficiaire en paiement de l'indemnité d'immobilisation et en dommages et intérêts.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le premier moyen, pris en sa première branche
 
 Enoncé du moyen 
 
 6. Les promettants font grief à l'arrêt de prononcer la caducité de la promesse de vente, de rejeter leur demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, et de les condamner au paiement d'une certaine somme à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier de la bénéficiaire, alors « que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ; que dans le cas d'une promesse de vente conclue sous la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt à un taux maximal déterminé, il appartient à celui-ci de justifier de demandes d'emprunt faites jusqu'à ce taux ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 31 juillet 2019 était consentie à la condition d'obtention d'un prêt d'un montant maximal de 1.475.000 euros, d'une durée maximale de 25 ans, au taux nominal d'intérêt maximal de 1,75 % l'an, étant expressément stipulé que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil » ; que la cour d'appel a constaté Mme [Q] [W] avait sollicité deux prêts d'un montant de 1.475.000 euros et une durée de 300 mois, mais au taux nominal de 1,30 % ; qu'en retenant que ce taux correspondait à la caractéristique de la promesse relative au taux en ce qu'il était inférieur au taux maximal de 1,75 % l'an, tout en constatant que Mme [Q] [W] avait sollicité des prêts à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1304-3, alinéa 1, du code civil. » 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 1304-3 du code civil : 
 
 7. Aux termes de ce texte, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
 
 8. Pour rejeter la demande des promettants au titre de l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient que la bénéficiaire justifie de deux refus de prêt sur des demandes conformes aux stipulations de la promesse, dès lors que le taux de 1,30 % figurant sur ces demandes n'est pas hors de proportion avec le taux maximum de 1,75 % stipulé par la promesse, qui ne prévoyait pas de taux minimum.
 
 9. En statuant ainsi, tout en constatant que la bénéficiaire avait sollicité deux prêts à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. 
 
 Et sur le deuxième moyen
 
 Enoncé du moyen 
 
 10. Les promettants font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement d'une certaine somme à titre de dommages et intérêts, alors « que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; qu'en retenant que les époux [A] avaient expressément accepté la prorogation de délai de la condition suspensive et qu'ils ne démontraient pas de faute de Mme [Q] [W] relative à sa demande d'une telle prorogation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si en omettant de révéler aux époux [A], au moment de sa demande de prorogation de délai, qu'elle avait déjà fait l'objet de trois refus de crédit, Mme [Q] [W] n'avait pas conduit ceux-ci à accepter une telle prorogation et ainsi manqué à son obligation de contracter de bonne foi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1104 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 1104 du code civil : 
 
 11. Selon ce texte, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. 
 
 12. Pour rejeter la demande de dommages et intérêts formée par les promettants en réparation des préjudices moral et financier subis en raison de la prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, l'arrêt retient que la preuve d'une faute de la bénéficiaire n'est pas rapportée, dès lors que la promesse de vente ne lui imposait pas de communiquer les refus de prêts au fur et à mesure des réponses des établissements bancaires.
 
 13. En se déterminant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si en sollicitant une prorogation du délai de réalisation de la condition d'obtention d'un prêt sans informer les promettants des refus de prêt notifiés dans le délai initialement convenu, la bénéficiaire n'avait pas manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi la promesse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. 
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 février 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
 
 Condamne Mme [Q] [W] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [Q] [W] à payer à M. et Mme [A] la somme globale de 3 000 euros ;
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-cinq juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.