Cour de Cassation · civ3 — 25 juin 2026

CIV. 3
 
 DB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Arrêt du 25 juin 2026
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme TEILLER, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 386 F-D
 
 Pourvoi n° B 24-17.715 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JUIN 2026
 
 La société Les Jardins de la comtesse, société à responsabilité limitée, dont le siège est chez [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 24-17.715 contre l'arrêt rendu le 28 mars 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-3), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à Mme [F] [R], épouse [J],
 
 2°/ à M. [W] [J], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 2],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Vernimmen, conseillère référendaire, les observations de la SAS Zribi et Texier, avocat de la société Les Jardins de la comtesse, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. et Mme [J], après débats en l'audience publique du 5 mai 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Vernimmen, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mars 2024), la société Les Jardins de la comtesse (le vendeur) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme [J] (les acquéreurs) un appartement et des parkings dont la livraison est intervenue le 16 mars 2022 avec des réserves. 
 
 2. Se plaignant de désordres affectant la baignoire et de l'absence de réalisation de murs de restanque, les acquéreurs ont assigné en référé le vendeur aux fins d'obtenir la levée de ces réserves. 
 
 Examen des moyens 
 
 Sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches
 
 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le premier moyen, pris en ses troisième à sixième branches 
 
 Enoncé du moyen
 
 4. Le vendeur fait grief à l'arrêt de le condamner, sous astreinte, à réaliser les murs de restanque et ouvrages de soutènement tels que prévus au permis de construire au droit du lot acquis par les acquéreurs, alors :
 
 « 3°/ que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider que la société Les Jardins de la comtesse était tenue de réaliser des murs de restanques, que les plans de coupes du permis de construire sur lesquels les murs de soutènement des terres sont indiqués, ainsi que l'arrêté de permis de construire et la notice architecturale, prévoyaient que des murs de restanques situés au niveau du jardin de M. et Mme [J] devaient être construits, de sorte que l'existence de l'obligation à la charge de la société Les Jardins de la comtesse était établie, sans rechercher, comme elle y était invitée, si en l'absence de contestation de la commune, dans le délai de trois mois prévu par l'article R 462-6 du code de l'urbanisme, de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, effectuée le 9 janvier 2023, suivie de l'attestation de non contestation, les travaux réalisés ne devaient pas être considérés comme conformes au permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile ; 
 
 4°/ que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; qu'en se fondant, pour décider que l'obligation n'était pas sérieusement contestable, sur l'existence d'un risque d'effondrement du terrain et de chute de pierres, la cour d'appel a statué par un motif inopérant à établir le caractère non sérieusement contestable de l'obligation, en violation de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile ; 
 
 5°/ que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; qu'en se bornant à affirmer, pour ordonner la réalisation de murs de restanques, que la société Les Jardin de la comtesse ne pouvait sérieusement arguer de risques résultant de la réalisation de tels travaux, sans indiquer en quoi l'existence de tels risques ne faisaient pas obstacle à la réalisation des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile ;
 
 6°/ que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; qu'en se bornant à affirmer, pour ordonner la réalisation de murs de restanques, que la société Les Jardin de la comtesse ne pouvait sérieusement arguer de risques résultant de la réalisation de tels travaux, sans indiquer si la mesure ordonnée n'était pas de nature à réduire la superficie des jardins existants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 5. La cour d'appel a constaté que les acquéreurs avaient formulé à la livraison une réserve portant sur les restanques et retenu, d'une part, que des murs de restanque situés au niveau du jardin des acquéreurs, prévus sur les plans de coupe du permis de construire, de l'arrêté de permis de construire et de la notice architecturale, n'avaient pas été réalisés, les restanques au pied desquelles se situe ledit jardin étant recouvertes d'une toile, d'autre part, qu'il résultait d'une expertise en cours une dangerosité certaine des lieux, un copropriétaire s'étant plaint de chutes de pierres et l'expert visant un risque d'effondrement du terrain.
 
 6. Ayant énoncé, à bon droit, qu'aux termes de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents, faisant ainsi ressortir que l'absence de mur de soutènement en pied de restanques au niveau du jardin des acquéreurs constituait à la fois une non-conformité contractuelle et un vice de construction, et le vendeur n'ayant pas soutenu que les travaux réclamés aux fins de lever la non-conformité contractuelle se heurtaient à une impossibilité matérielle, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes.
 
 7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision. 
 
 Mais sur le second moyen 
 
 Enoncé du moyen
 
 8. Le vendeur fait grief à l'arrêt de le condamner, sous astreinte, à remplacer la baignoire, alors « que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; que le caractère contestable de l'obligation s'apprécie, notamment, par rapport à la position du défendeur ; qu'en affirmant, pour décider que la société Les Jardins de la comtesse avait l'obligation de procéder au changement de la baignoire des acquéreurs, que celle-ci n'avait pas contesté ne pas avoir levé la réserve formulée sur ce point par les acquéreurs, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Les Jardins de la comtesse n'avait pas contesté l'existence même de désordres affectant la baignoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Recevabilité du moyen 
 
 9. Les acquéreurs soulèvent l'irrecevabilité du moyen. Ils soutiennent que le vendeur ne contestait pas l'existence des désordres affectant la baignoire. 
 
 10. Cependant, il ressort des écritures du vendeur que celui-ci contestait l'existence des fêlures de cinq centimètres invoquées par les acquéreurs. 
 
 11. Le moyen est donc recevable.
 
 Bien-fondé du moyen 
 
 Vu l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile et l'article 1642-1 du code civil :
 
 12. Selon le premier de ces textes, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
 13. Aux termes du second, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
 
 14. Pour condamner le vendeur à remplacer la baignoire, l'arrêt retient que les acquéreurs ont, trois jours après la livraison, dénoncé une fissure affectant la baignoire et que le vendeur ne conteste pas ne pas avoir levé cette réserve.
 
 15. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le vendeur n'avait pas contesté l'existence des désordres affectant la baignoire, de sorte que son obligation de lever cette réserve était sérieusement contestable, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. 
 
 Portée et conséquences de la cassation 
 
 16. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation des dispositions de l'arrêt condamnant, sous astreinte, le vendeur à remplacer la baignoire n'entraîne pas la cassation, par voie de conséquence, des chefs de dispositif relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles, qui sont justifiés par d'autres dispositions de l'arrêt non remises en cause. 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Les Jardins de la comtesse à remplacer la baignoire de l'appartement de M. [W] [J] et son épouse Mme [F] [R] et ce, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant six mois, l'arrêt rendu le 28 mars 2024, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
 
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 
 
 Condamne M. et Mme [J] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-cinq juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.