Cour de Cassation · civ3 — 25 juin 2026

CIV. 3
 
 SA
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Arrêt du 25 juin 2026
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme TEILLER, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 387 F-D
 
 Pourvoi n° E 24-19.489 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JUIN 2026
 
 La société Theanis les champs du bois, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° E 24-19.489 contre l'arrêt rendu le 18 juin 2024 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant à la société Delion immobilier, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, six moyens de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Vernimmen, conseillère référendaire, les observations de la SARL Gury & Maitre, avocat de la société Theanis les champs du bois, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Delion immobilier, après débats en l'audience publique du 5 mai 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Vernimmen, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Pau,18 juin 2024), la société Delion immobilier (le vendeur) a vendu en l'état futur d'achèvement à la société civile immobilière Theanis les champs du bois (l'acquéreur) une maison d'habitation avec un jardin, un garage et un quatorzième indivis de parcelles à usages de passage et de parking.
 
 2. La livraison est intervenue le 22 février 2019 avec réserves.
 
 3. Se prévalant d'une erreur d'implantation de la maison et d'une absence de levée des réserves, l'acquéreur a assigné le vendeur aux fins d'obtenir la reprise des désordres et l'indemnisation de ses préjudices.
 
 Examen des moyens 
 
 Sur les deuxième à sixième moyens 
 
 4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 
 
 Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche
 
 Enoncé du moyen 
 
 5. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter la demande d'indemnisation au titre du défaut d'implantation de la maison, alors « que pour juger que l'acquéreur n'avait subi aucun préjudice en raison de la réduction de l'espace du parking extérieur, la cour d'appel a retenu que l'acquéreur ne démontre pas que cette réduction empêche tout stationnement d'un véhicule à l'extérieur du garage ; qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen de l'acquéreur selon lequel cet espace ne suffisait ni pour permettre au conducteur de sortir du véhicule et regagner la maison en faisant le tour de la voiture, ni pour clore cette place de stationnement, ni pour ouvrir la porte basculante du garage, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 6. Ayant constaté qu'en dépit de l'implantation de la maison, un constat d'huissier, produit par l'acquéreur, et une photographie, produite par le vendeur, établissaient la possibilité de stationner sans difficulté un véhicule devant le garage de l'acquéreur, la cour d'appel, répondant au moyen prétendument délaissé, a souverainement retenu que le préjudice, subséquent, résultant de la perte d'une deuxième place de stationnement n'était pas établi. 
 
 7. Le moyen n'est donc pas fondé. 
 
 Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche 
 
 Enoncé du moyen
 
 8. L'acquéreur fait le même grief à l'arrêt, alors « que le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, l'acte de vente précisait que le plan de vente avec l'implantation de la maison et son descriptif ne correspond pas au plan déposé lors du permis de construire initial, que le vendeur s'engageait à apporter à l'acquéreur la justification de la conformité et du permis de construire modificatif à ses frais et que le vendeur garantit à l'acquéreur qu'il obtiendra la conformité de la construction conformément au plan annexé ; que la cour d'appel a retenu que la modification apparente de l'implantation de la maison a été acceptée contractuellement par l'acquéreur dans son acte d'acquisition et que dans l'acte de vente lui-même le vendeur a fait constater la différence d'implantation acceptée par les acquéreurs, sous réserve d'obtenir un permis modificatif ; qu'en statuant ainsi, alors que la clause litigieuse prévoyait que le constructeur s'engageait à obtenir un permis de construire modificatif conforme au plan annexé à l'acte de vente et non que l'acquéreur acceptait une modification ultérieure de ce plan contractualisé, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente, en violation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :
 
 9. Pour écarter une erreur d'implantation de la maison, l'arrêt retient que le vendeur ayant obtenu un permis de construire modificatif mentionnant des distances à la limite de voirie et sur l'arrière de la maison conformes à l'implantation réelle, il avait respecté l'engagement pris dans l'acte de vente envers l'acquéreur, celui-ci ayant accepté la modification apparente de l'implantation de la maison sous réserve d'obtenir un permis modificatif. 
 
 10. En statuant ainsi, alors que l'acte de vente stipulait que le vendeur s'engageait à obtenir un permis de construire modificatif conforme au plan annexé à l'acte qui prévoyait des distances autres que celles réellement constatées, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé. 
 
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'indemnisation de la société civile immobilière Theanis les champs du bois contre la société Delion immobilier au titre du défaut d'implantation de la maison et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 18 juin 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
 
 Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
 
 Condamne la société Delion immobilier aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-cinq juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.