Cour de Cassation · civ3 — 25 juin 2026

CIV. 3
 
 CC
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Arrêt du 25 juin 2026
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme TEILLER, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 389 F-D
 
 Pourvoi n° A 24-16.541 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JUIN 2026
 
 1°/ M. [M] [T],
 
 2°/ Mme [L] [A], épouse [T],
 
 tous deux domiciliés [Adresse 1],
 
 ont formé le pourvoi n° A 24-16.541 contre l'arrêt rendu le 17 avril 2024 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société Compagnie européenne de garanties et cautions, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ à la société DPLE, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défenderesses à la cassation.
 
 En présence de :
 
 1°/ à la société MJ Synergie, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], en la personne de M. [O] [Z], M. [P] [Q] ou M. [X] [V],
 
 
 
 2°/ à la société [B] [S], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, membre du GIE ADN MJ, dont le siège est [Adresse 5], en la personne de Mme [B] [S], 
 
 toutes deux prises en leur qualité de liquidateur judiciaire de la société DPLE,
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, quatre moyens de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Foucher-Gros, conseillère, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme [T], de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de la société Compagnie européenne de garanties et cautions, après débats en l'audience publique du 5 mai 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Foucher-Gros, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Reprise d'instance
 
 1. Il est donné acte à M. et Mme [T] de leur reprise d'instance contre la société DPLE, représentée par la société MJ Synergie, prise en la personne de M. [Z], M. [Q] ou M. [V], et par la société [B] [S], membre du GIE ADN MJ, prise en la personne de Mme [S], en qualité de liquidateurs judiciaires de la société DPLE.
 
 Faits et procédure 
 
 2. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 17 avril 2024), M. et Mme [T] (les maîtres de l'ouvrage) ont conclu avec la société DPLE (le constructeur), aujourd'hui en liquidation judiciaire, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan.
 
 3. La Compagnie européenne de garanties et cautions, dite CEGC (le garant), s'est portée garante de la livraison de l'immeuble à prix et délai convenus.
 
 4. Les travaux ont été réceptionnés avec réserves et l'immeuble a été livré le 24 juillet 2019.
 
 5. Les maîtres de l'ouvrage ayant déduit du montant des travaux une certaine somme au titre de pénalités de retard, le constructeur, se plaignant de ne pas avoir été payé au prix convenu, les a assignés en paiement.
 
 6. Les maîtres de l'ouvrage ont appelé le garant à la cause et ont reconventionnellement demandé le paiement de diverses sommes.
 
 Examen des moyens 
 
 Sur le premier moyen, en ce qu'il porte sur le rejet des demandes des maîtres de l'ouvrage contre le garant au titre des préjudices matériel et moral, sur les deuxième, troisième et quatrième moyens, en ce qu'ils portent sur la condamnation des maîtres de l'ouvrage au paiement d'une certaine somme au titre des travaux avec intérêts de retard et le rejet de leurs demandes au titre de leurs préjudices matériel et moral, et sur le quatrième moyen en ce qu'il est dirigé contre le garant
 
 7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le premier moyen, en ce qu'il porte sur le paiement des travaux et les intérêts de retard 
 
 Enoncé du moyen
 
 8. Les maîtres de l'ouvrage font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à payer au constructeur une certaine somme correspondant au solde des travaux, avec intérêts au taux contractuel de 1 % par mois à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2019 et de les condamner solidairement à payer au constructeur une certaine somme correspondant aux intérêts de retard de paiement, alors :
 
 « 1°/ que dans le contrat de construction de maison individuelle, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ; qu'en retenant, pour écarter l'existence d'un retard de livraison imputable au constructeur, que les époux [T] avaient tardé à payer certains appels de fonds, faisant ainsi application de la clause du contrat qui prévoyait que le délai de construction serait prorogé « de la durée des interruptions de chantier imputables au maître de l'ouvrage, notamment celles provoquées par des retards de paiement » (article 2-6 des conditions générales), bien qu'un tel retard, qui n'est ni un cas de force majeure, ni un cas fortuit, ne constitue pas une cause légitime de prorogation du délai de livraison, la clause prévoyant le contraire devant être jugée non écrite, la cour d'appel a violé l'article L. 231-3, d) du code de la construction et de l'habitation ;
 
 2°/ que, le contrat prévoyait que le délai de construction serait prorogé « de la durée des interruptions de chantier imputables aux maîtres de l'ouvrage, notamment celles provoquées par les retards de paiement » (article 2-6 des conditions générales, souligné par nos soins) ; qu'en retenant que le délai d'achèvement avait été valablement prorogé jusqu'au 25 février 2020 en raison des retards de paiement imputés aux époux [T], sans constater que ces retards de paiement auraient empêché le constructeur de poursuivre les travaux et, partant, auraient effectivement entraîné une interruption du chantier de nature à justifier la prorogation du délai de livraison, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil ;
 3°/ que le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, qui s'applique aux avenants modifiant l'un des éléments visés à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, confère à son bénéficiaire le droit de revenir sur l'acte qu'il a déjà conclu dans un délai de 10 jours à compter de sa notification, laquelle doit être distinguée de la signature de l'acte ; qu'en retenant que « c'est en vain que les époux [T] soutiennent qu'ils se seraient valablement rétractés de leur accord donné à [l']avenant [portant le délai de livraison prévu au contrat de construction de 9 à 12 mois] par courrier du 25 juillet 2019 au motif qu'en l'absence de notification régulière par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir » en relevant que « l'instrumentum matérialisant cet avenant est daté manuscritement et signé par les époux [T] ce qui est suffisant pour établir qu'il leur a été notifié et qu'ils l'ont accepté le 4 novembre 2016 », quand la notification faisant courir le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction ne pouvait être déduite de la seule signature de l'acte, qui est nécessairement antérieure à sa notification, la cour d'appel a violé les articles L. 231-2 et L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 9. Ayant constaté, en premier lieu, que le contrat prévoyait l'échelonnement du prix convenu au fur et à mesure de l'avancée des travaux, que le constructeur demandait le paiement de la fraction du prix due à leur achèvement, sans réclamer celle de 5 % due à la réception de l'ouvrage qui était consignée, en deuxième lieu, que le retard de livraison était sanctionné par une indemnité due par le constructeur et, en troisième lieu, que les travaux avaient été réceptionnés, les maîtres de l'ouvrage ayant pris possession de la maison, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que les travaux étaient achevés, de sorte que la fraction demandée du prix était due. 
 
 
 10. Il en résulte que, les motifs critiqués par le moyen n'étant pas le soutien nécessaire du chef de dispositif contesté, celui-ci est inopérant.
 
 Sur le deuxième moyen, en ce qu'il porte sur le rejet des demandes au titre des irrégularités de prix
 
 Enoncé du moyen 
 
 11. Les maîtres de l'ouvrage font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de condamnation du constructeur et du garant à leur verser une certaine somme correspondant aux irrégularités de prix, alors « que le constructeur doit payer les travaux prévus dont le maître d'ouvrage s'est réservé l'exécution et dont le montant n'a pas été inclus dans le prix global des travaux ; qu'en retenant, pour refuser de mettre à la charge du constructeur le montant des travaux de revêtements de la maison, que ces travaux avaient été chiffrés par le constructeur dans la notice descriptive, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée, si le constructeur n'avait pas omis d'inclure le montant de ces travaux dont elle a relevé qu'ils étaient indispensables à l'utilisation de l'immeuble d'habitation et qui étaient évalués à une somme supérieure à 24 200 euros, dans le coût total de la construction qui n'incluait des travaux réservés par les maîtres de l'ouvrage que pour un montant de 11 000 euros, cette somme correspondant au seul coût des travaux de raccordements, de sorte que le constructeur qui n'avait pas intégré dans le prix global le coût de ces travaux qui restaient à leur charge devaient en supporter le coût, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'annexe de l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l'habitation relatifs au contrat de construction d'une maison individuelle. » 
 
 Réponse de la Cour 
 
 12. Ayant exactement énoncé que, même si les travaux de revêtement de sols et murs et les peintures avaient été exclus du champ contractuel, ils devaient être chiffrés, dès lors qu'ils étaient indispensables à l'utilisation d'un immeuble d'habitation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a constaté que tel avait été le cas en page 30 de la notice descriptive et que, par la mention manuscrite, exigée par l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, les maîtres de l'ouvrage avaient bien noté qu'il fallait ajouter à la somme de 11 000 euros restant à leur charge, les coûts des revêtements et des peintures non compris dans le prix convenu.
 
 13. Elle a ainsi légalement justifié sa décision. 
 
 Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche, en ce qu'il porte sur le rejet des demandes des maîtres de l'ouvrage au titre des pénalités de retard et de leurs préjudices matériel et moral
 
 Enoncé du moyen
 
 14. Les maîtres de l'ouvrage font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de condamnation du constructeur et du garant à leur verser une certaine somme en paiement des pénalités de retard et en réparation de leurs préjudices matériel et moral, alors « que dans le contrat de construction de maison individuelle, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ; qu'en retenant, pour écarter l'existence d'un retard de livraison imputable au constructeur, que les époux [T] avaient tardé à payer certains appels de fonds, faisant ainsi application de la clause du contrat qui prévoyait que le délai de construction serait prorogé « de la durée des interruptions de chantier imputables au maître de l'ouvrage, notamment celles provoquées par des retards de paiement » (article 2-6 des conditions générales), bien qu'un tel retard, qui n'est ni un cas de force majeure, ni un cas fortuit, ne constitue pas une cause légitime de prorogation du délai de livraison, la clause prévoyant le contraire devant être jugée non écrite, la cour d'appel a violé l'article L. 231-3, d) du code de la construction et de l'habitation. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article L. 231-3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction alors applicable :
 
 15. Selon ce texte, sont réputées non écrites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits.
 
 16. Pour rejeter la demande des maîtres de l'ouvrage en paiement de pénalités de retard, l'arrêt retient que le délai de livraison a été valablement prorogé en vertu de la clause contractuelle permettant au constructeur de se prévaloir des retards de paiement imputables aux maîtres de l'ouvrage pour interrompre le chantier et proroger le délai de livraison.
 
 17. En statuant ainsi, sur le seul fondement d'une clause, réputée non écrite, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
 
 Sur le troisième moyen, en ce qu'il porte sur le rejet des demandes des maîtres de l'ouvrage au titre des irrégularités de prix
 
 Enoncé du moyen
 
 18. Les maîtres de l'ouvrage font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de condamnation du constructeur et du garant en paiement d'une certaine somme correspondant aux irrégularités du prix, alors « que la prise en charge par le constructeur des travaux prévus au contrat qu'il a omis de chiffrer n'est pas subordonnée à la production par le maître de l'ouvrage de justificatifs démontrant les dépenses qu'il a exposées pour réaliser ces travaux ; qu'en retenant, pour refuser de condamner la société DPLE à rembourser aux époux [T] le montant des aménagements extérieurs prévus au contrat dont elle a constaté qu'ils n'avaient pas été chiffrés par le constructeur, de sorte que les maîtres de l'ouvrage étaient en droit de demander que ceux-ci soient pris en charge par le constructeur, que les époux [T] ne fournissaient aucun élément de preuve de nature à établir qu'ils avaient engagés les frais dont ils réclamaient ainsi le remboursement, quand la prise en charge de ces travaux par le constructeur n'était pas subordonnée à la preuve du préfinancement ou de la réalisation de ces travaux par le maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'annexe de l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l'habitation relatifs au contrat de construction d'une maison individuelle. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction alors applicable :
 
 19. Il résulte de ces textes que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l'ouvrage s'en réserve l'exécution et même s'ils ne sont pas indispensables à l'implantation de la maison ou à son utilisation.
 
 20. Il est jugé qu'à défaut, le maître de l'ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés soit mis à la charge du constructeur (3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 21-12.507, publié).
 
 21. Pour rejeter la demande des maîtres de l'ouvrage en paiement par le constructeur et le garant du coût de la création d'un chemin et d'une clôture, l'arrêt retient que les maîtres de l'ouvrage ne produisent aucun élément de preuve permettant d'établir qu'ils ont engagé les frais qu'ils réclament à ce titre.
 
 
 
 22. En statuant ainsi, après avoir constaté que ces éléments, figurant sur les plans dressés pour l'établissement du permis de construire, étaient entrés dans le champ contractuel, de sorte qu'ils devaient être chiffrés, même si les maîtres de l'ouvrage s'en étaient réservés l'exécution, par un motif impropre tiré de ce que ceux-ci ne justifiaient pas avoir engagé les dépenses correspondantes, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 
 Et sur le quatrième moyen, en ce qu'il est dirigé contre le constructeur
 
 Enoncé du moyen
 
 23. Les maîtres de l'ouvrage font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de condamnation du constructeur à leur verser une certaine somme correspondant aux irrégularités de prix, alors « que le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, qui s'applique aux avenants modifiant l'un des éléments visés à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, confère à son bénéficiaire le droit de revenir sur l'acte qu'il a déjà conclu dans un délai de 10 jours à compter de sa notification, laquelle doit être distinguée de la signature de l'acte ; qu'en retenant que « c'est en vain que M. et Mme [T] entendent se prévaloir de l'absence de notification régulière de [l'avenant n° 6 leur ouvrant la possibilité de se rétracter valablement » au motif que « ce document porte leur mention manuscrite aux termes de laquelle ils ont donné leur accord le 1er septembre 2018 avec leur signature. Ces éléments valent notification régulière du document à ladite date, de sorte que leur rétractation dix mois plus tard, après la réception de l'ouvrage est inopérante », quand la notification faisant courir le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction ne pouvait être déduite de la seule signature de l'acte, qui est nécessairement antérieure à sa notification, la cour d'appel a violé les articles L. 231-2 et L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction alors applicable :
 
 24. Selon ce texte, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte lui est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
 
 25. Il est jugé, d'une part, que l'avenant modifiant un des éléments visés à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation doit être notifié dans les termes de l'article L. 271-1 du même code et que le délai de rétractation ne court pas à défaut de notification (3e Civ., 30 janvier 2019, pourvoi n° 17-25.952, publié), d'autre part, que, lorsque le délai de rétractation n'a pas couru, la notification par l'acquéreur, dans l'instance l'opposant à son vendeur, de conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation, satisfait aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation (3e Civ., 25 mai 2011, pourvoi n° 10-14.641, Bull., 2011, III, n° 87). 
 
 26. Pour rejeter la demande des maîtres de l'ouvrage en paiement d'une certaine somme au titre de l'avenant n° 6, l'arrêt retient que ce document porte leur mention manuscrite aux termes de laquelle ils ont donné leur accord le 1er septembre 2018 avec leur signature et que ces éléments valent notification régulière du document à cette date, de sorte que leur rétractation dix mois plus tard est inopérante.
 
 27. En statuant ainsi, alors qu'en l'absence de notification de l'acte dans les formes prévues à l'article L. 271-1, le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
 Portée et conséquences de la cassation 
 
 28. La cassation prononcée sur le premier moyen, pris en sa première branche, n'entraîne pas la cassation du chef de dispositif rejetant la demande des maîtres de l'ouvrage contre le garant au titre de leurs préjudices matériel et moral, qui est justifié par des motifs non remis en cause. 
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il :
 
 - rejette les demandes de M. et Mme [T] à l'encontre des sociétés DPLE et Compagnie européenne de garanties et cautions au titre des pénalités de retard et des travaux extérieurs non chiffrés, 
 
 - rejette les demandes de M. et Mme [T] à l'encontre de la société DPLE au titre de l'avenant n° 6, et en réparation de leur préjudice matériel et de leur préjudice moral, et en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, 
 
 l'arrêt rendu le 17 avril 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;
 
 Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
 
 Condamne les sociétés MJ Synergie et [B] [S], prises en leur qualité de liquidateurs judiciaires de la société DPLE, et la société Compagnie européenne de garanties et cautions aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-cinq juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.