Conseil d'État · 5ème chambre jugeant seule — 21 juillet 2025

Vu la procédure suivante :
M. A Z, M. AE H, Mme L W, Mme R B, Mme U V, Mme AC T, Mme X F, M. AF O, Mme N O, Mme S I, M. Y AA, Mme S M, M. Q E, Mme D AB, Mme G P, M. C J et Mme K J ont demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 23 septembre 2020 par lequel la maire de Rennes (Ille-et-Vilaine) a délivré à la société Groupe Launay un permis de construire un immeuble collectif de quatorze logements, ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux qu'ils ont formé à l'encontre de ce permis. Par un jugement n° 2101395 du 26 octobre 2021, le tribunal administratif a annulé l'arrêté du 23 septembre 2020, en tant seulement que le projet ne prévoit pas une surface de plancher minimale de 438,75 mètres carrés destinée au logement locatif social et a fixé à trois mois, sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, le délai dans lequel la société Groupe Launay pouvait demander la régularisation de ce permis de construire.
Par un arrêt n° 21NT03557, 21NT03647, 21NT03648 du 14 février 2023, la cour administrative d'appel de Nantes, après avoir joint les appels de la commune de Rennes, de la société Groupe Launay et de M. Z et autres, a annulé le jugement du tribunal administratif de Rennes en tant qu'il annule partiellement le permis de construire du 23 septembre 2020 et rejeté la demande de première instance de M. Z et autres, ainsi que leurs conclusions tendant à l'annulation du permis de construire modificatif du 16 février 2022.
Par un pourvoi et un mémoire complémentaire enregistrés les 14 avril et 3 juillet 2023 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, M. A Z, M. AE H, Mme L W, Mme R B, Mme U V, Mme AC T, Mme X F, M. AF O, Mme N O, Mme S I, Mme G P, M. C J et Mme K J demandent au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler cet arrêt ;
2°) réglant l'affaire au fond, d'annuler le permis de construire du 23 septembre 2020 et la décision de rejet de leur recours gracieux, ainsi que le permis de construire modificatif du 16 février 2022 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Rennes et de la société Groupe Launay la somme de 5 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Christophe Barthélemy, conseiller d'Etat en service extraordinaire,
- les conclusions de M. Florian Roussel, rapporteur public.
La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de M. Z et autres, à la SCP Gaschignard, Loiseau, Massignon, avocat de la commune de Rennes et à la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat de la société Groupe Launay.
Considérant ce qui suit :
1. Il résulte des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. Z et autres ont demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 23 septembre 2020 par lequel la maire de Rennes (Ille-et-Vilaine) a délivré à la société Groupe Launay un permis de construire un immeuble collectif de quatorze logements sur un terrain composé de deux parcelles contiguës cadastrées n° AE 10 et AE 11 situées aux 12, 14 et 16 rue de Lorgeril, ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux qu'ils ont formé à l'encontre de cet arrêté. Par un jugement du 26 octobre 2021, le tribunal administratif a annulé l'arrêté et la décision attaqués en tant que le projet ne prévoyait pas une surface de plancher minimale de 438,75 mètres carrés destinée au logement locatif social, et a fixé à trois mois le délai dans lequel la société anonyme Groupe Launay pouvait demander, sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, la régularisation du permis de construire. Un permis de construire modificatif a alors été délivré par la maire de Rennes à la société pétitionnaire le 16 février 2022. M. Z et autres se pourvoient en cassation contre l'arrêt du 14 février 2023 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes a annulé le jugement du tribunal administratif et rejeté leur demande de première instance, ainsi que leurs conclusions tendant à l'annulation du permis de construire modificatif.
2.  L'article L. 151-41 du code de l'urbanisme, relatif au règlement du plan local d'urbanisme, dispose : " Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : () / 4° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit ; (). " Aux termes de la section " Présentation de la disposition " du point 5. 7 intitulé " Emplacements réservés pour programme de logements " du titre III intitulé " Légende du règlement graphique " du " règlement littéral " qui constitue la pièce D-1 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) de Rennes Métropole : " () Conformément aux dispositions du code de l'urbanisme, et en cohérence avec les objectifs d'accueil et de mixité sociale énoncés dans les orientations générales du PADD, des terrains ont été identifiés en vue de réaliser des programmes de logements, en lien avec les enjeux précisés dans le rapport de présentation du PLUi. La constructibilité sur ces terrains est liée à la réalisation des programmes de logements tels que définis ci-après. () / Les parcelles concernées par les dispositions sont identifiées sur les plans de zonage réglementaires par la trame graphique ci-dessus. L'état parcellaire de référence est celui existant à la date d'approbation du PLUi de 2019. " Aux termes de la section " Effets de la servitude sur le territoire de la Ville de Rennes " du même article : " La servitude est appliquée à partir des surfaces cadastrales des parcelles. Dans le cas d'un relevé de terrain contradictoire, la servitude ne s'applique pas si la surface du terrain est inférieure à 600 mètres carrés ou peut changer de cas applicable en fonction de la taille réelle du terrain. / () / Trois cas de figure peuvent se présenter : / Cas 1 : les terrains d'une superficie comprise entre 600 et 1 000 mètres carrés de plus petites tailles où le maintien voire le renforcement du parc locatif social est à assurer. / Cas 2 : les terrains d'une superficie comprise entre 1 000 et 1 500 mètres carrés concernent des parcelles intermédiaires susceptibles d'accueillir un habitat diversifié. / Cas 3 : les terrains d'une superficie supérieure à 1 500 mètres carrés ; leur utilisation représente des programmes importants dont le poids est sensible dans l'équilibre du parc global de logements d'un secteur ou d'un quartier. / Selon que l'on se situe dans l'une ou l'autre de ces configurations, la nature du programme de logements à réaliser est différente. Outre la réglementation de la zone dans laquelle elles se situent, les constructions neuves situées sur des terrains faisant l'objet de la servitude L. 151-41 devront respecter les conditions définies ci-après. () / Cas 1 : terrain d'une superficie comprise entre 600 et 1 000 mètres carrés / La servitude s'applique différemment selon les situations suivantes : / Situation 1 : Projet se réalisant uniquement sur le terrain d'assiette de la servitude:/ 30% minimum du total de la surface de plancher affectée à l'habitat réalisée dans le cadre de l'opération doit concerner des logements locatifs sociaux bénéficiant d'un financement de type Prêt locatif à Usage Social (PLUS), Prêt Locatif Aidé-Insertion (PLAI). / Situation 2 : Projet se réalisant sur un terrain issu d'un regroupement foncier comprenant le terrain de la servitude et un ou des terrains contigus. / La programmation de logements locatifs sociaux (PLUS/PLAI) s'applique alors sur la base d'un ratio de 75 mètres carrés de surface de plancher pour 100 mètres carrés de superficie de terrain. / Le ratio ne s'applique qu'à la surface du terrain initialement grevé par la servitude. () / Cas 2 : terrain d'une surface supérieure à 1 000 et inférieure à 1 500 mètres carrés / La servitude s'applique différemment selon les situations suivantes : / Situation 1 : Projet se réalisant uniquement sur le terrain d'assiette de la servitude () / Situation 2 : Projet se réalisant sur un terrain issu d'un regroupement foncier comprenant le terrain de la servitude et un ou des terrains contigus. / (). / Le ratio ne s'applique qu'à la surface du terrain initialement grevé par la servitude. / () / Cas 3 : terrain d'une surface supérieure à 1 500 mètres carrés / () ". Enfin, la section " Modalités d'application de la servitude pour toutes les communes " dispose : " () / Les sols des voies ainsi que les emplacements réservés pour voirie ne sont pas comptabilisés dans la surface de terrain. / Un droit de délaissement est ouvert aux propriétaires conformément aux dispositions de l'article L152-2 et L230-1 et suivants du code de l'urbanisme. / () " Par ailleurs, au titre VI intitulé " Définitions " du " règlement littéral " du même PLUi, le terme " terrain " est défini de la manière suivante : " Est considéré comme terrain tout bien foncier d'un seul tenant appartenant à un même propriétaire. / Sont prises en compte pour le calcul de la surface du terrain, les parties grevées par un emplacement réservé (). Par contre, les surfaces affectées à l'emprise d'une voie privée existante ouverte à la circulation générale ne sont pas prises en compte pour le calcul de la surface de terrain. "
3. Il résulte des dispositions mentionnées au point 2 qu'en application des dispositions de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme, le PLUi de Rennes Métropole instaure des servitudes d'emplacement réservé en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit, sur des parcelles d'une surface minimale de 600 mètres carrés et que cette surface minimale est définie comme la superficie cadastrale dont sont défalquées, le cas échéant, les surfaces affectées à l'emprise d'une voie privée existante ouverte à la circulation générale. La nature du programme de logement et la proportion de la surface de plancher affectée au logement locatif social dépendent ensuite de la superficie du terrain d'assiette du projet, selon qu'il est composé d'une unique parcelle ou qu'il regroupe plusieurs parcelles dont une seule est grevée d'une telle servitude. En particulier, dans la situation de " regroupement foncier ", le ratio de logements locatifs sociaux ne s'applique qu'à la surface de la parcelle grevée de servitude, tandis que le franchissement des seuils de 1 000 et 1 500 mètres carrés par l'assiette foncière du projet fait passer le programme, respectivement du cas 1 au cas 2 et du cas 2 au cas 3 mentionnés au point 2.
4. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la parcelle cadastrée n° AE 11, correspondant aux n° 12 et 14 rue de Lorgeril, est incluse dans le regroupement foncier qui constitue le terrain d'assiette du projet de construction en litige et qu'elle est seule grevée d'une servitude d'emplacement réservé pour programme de logements par le PLUi de Rennes Métropole. Si la superficie cadastrale de cette parcelle est de 696 mètres carrés, il résulte des énonciations non contestées de l'arrêt attaqué qu'il convient d'en déduire, en application des dispositions de l'article 5.7 du titre III et du titre VI du règlement du PLUi de Rennes Métropole citées au point 2, la surface de 111 mètres carrés correspondant à une voie ouverte à la circulation générale située sur cette parcelle. Dès lors, en jugeant que, pour l'application de ces dispositions, cette parcelle cadastrée n° AE 11 présente une superficie de 585 mètres carrés, inférieure au seuil de 600 mètres carrés entraînant l'application de la servitude, et que, par suite, les dispositions du PLUi n'imposaient pas la réalisation de logements aidés dans le projet de la société Groupe Launay, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit.
5. Il résulte de ce qui précède que M. Z et autres ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent.
6. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre solidairement à la charge de M. Z, M.  H, Mme W, Mme B, Mme V, Mme T, Mme F, M. O, Mme O, Mme I, M. AA, Mme M, M. E, Mme AB, Mme P, M. J et Mme J la somme de 3 000 euros à verser à la commune de Rennes et la somme de 3 000 euros à verser à la société Groupe Launay, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ces mêmes dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune de Rennes ou de la société Groupe Launay qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes.
D E C I D E :
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Article 1er : Le pourvoi de M. Z et autres est rejeté.
Article 2 : M. Z, M.  H, Mme W, Mme B, Mme V, Mme T, Mme F, M. O, Mme O, Mme I, M. AA, Mme M, M. E, Mme AB, Mme P, M. J et Mme J verseront solidairement la somme de 3 000 euros à la société anonyme Groupe Launay et la somme de 3 000 euros à la commune de Rennes au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. A Z, premier requérant dénommé, à la commune de Rennes et à la société Groupe Launay.
Délibéré à l'issue de la séance du 26 juin 2025 où siégeaient : M. Jean-Philippe Mochon, président de chambre, présidant ; M. Alain Seban, conseiller d'Etat et M. Christophe Barthélemy, conseiller d'Etat en service extraordinaire-rapporteur.
Rendu le 21 juillet 2025.
Le président :
Signé : M. Jean-Philippe Mochon
Le rapporteur :
Signé : M. Christophe Barthélemy
Le secrétaire :
Signé : M. Bernard Longieras