CAA78 · Cour administrative d'appel de Versailles — 18 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 La société en nom collectif (SNC) Paris Nord Invest Hôtels a demandé au tribunal administratif de Montreuil de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 dans les rôles de la commune du  
 Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis), à raison d'un ensemble hôtelier situé 219 avenue Descartes. 
 Par un jugement n° 1812829 du 7 novembre 2019, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. 
 Procédure devant la cour : 
 Par une décision n° 437497 du 21 octobre 2020, le Conseil d'État, statuant au contentieux, a attribué à la cour administrative d'appel, les conclusions du pourvoi de la SNC Paris Nord Invest Hôtels dirigées contre le jugement n° 1812829 du 7 novembre 2019 du tribunal administratif de Montreuil en tant qu'il s'est prononcé sur la taxe spéciale d'équipement. 
 Par ce pourvoi, enregistré au greffe de la cour, sous le n° 20VE02734, et un mémoire, enregistré le 27 avril 2022, la SNC Paris Nord Invest Hôtels, représentée par Me Zapf, avocat, demande d'annuler le jugement du tribunal administratif de Montreuil en tant qu'il a rejeté sa demande de réduction des cotisations de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016. 
 Elle soutient que :  
 - le jugement est irrégulier dès lors qu'il ne vise ni analyse de façon suffisamment précise les conclusions et les moyens des parties, en violation des dispositions de l'article R. 741-2 du code de justice administrative ; 
 - le jugement a été rendu à la suite d'une procédure irrégulière, les mémoires échangés entre les parties n'ayant pas été régulièrement notifiés ; 
 - le tribunal administratif a méconnu l'article 1498 du code général des impôts en écartant, pour évaluer l'ensemble hôtelier en litige, le local-type n° 32 du procès-verbal des opérations foncières de la commune de Champigny-sur-Mame et le local-type n° 48 du  
 procès-verbal des opérations foncières de la commune de Chelles aux motifs qu'ils ne pouvaient pas être retenus comme termes de comparaison, ainsi que le local-type n° 6 du procès-verbal ME des opérations foncières de la commune de Sète au motif que les communes de Sète et du  
 Blanc-Mesnil ne présentant pas, du point de vue économique, une situation analogue, il ne pouvait être retenu comme terme de comparaison ; 
 - la méthode d'évaluation par appréciation directe du local litigieux ne pouvait pas être retenue dès lors qu'il existait des termes de comparaison appropriés. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 3 juin 2021, le ministre de l'économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Aux termes du dernier alinéa de l'article R. 222-1 du code de justice administrative : " () / Les présidents des cours administratives d'appel, () et les présidents des formations de jugement des cours, () peuvent, (), par ordonnance, rejeter () après l'expiration du délai de recours () les requêtes d'appel manifestement dépourvues de fondement. ". 
 2. La SNC Paris Nord Invest Hôtels a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe spéciale d'équipement au titre de l'année 2016, à raison d'un ensemble hôtelier qu'elle exploite dans des locaux situés 219 boulevard Descartes au Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis), sous les enseignes " Première classe ", " Campanile " et " Kyriad ". Par un jugement du 7 novembre 2019, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande de réduction de ces cotisations. Elle a sollicité l'annulation de ce jugement par un pourvoi devant le Conseil d'Etat, qui, par une décision n° 437497 du 21 octobre 2020, a attribué, à la cour administrative d'appel de Versailles, ses conclusions dirigées contre le jugement attaqué en tant qu'il s'est prononcé sur la taxe spéciale d'équipement. 
 Sur la régularité du jugement : 
 3. D'une part, aux termes de l'article R. 741-2 du code de justice administrative : " La décision () contient () l'analyse des conclusions et mémoires () ". 
 4. Il ressort du jugement attaqué que celui-ci vise les conclusions présentées par la SNC Paris Nord Invest Hôtels, ainsi que les moyens soulevés par les parties, avec une précision suffisante. Ainsi, les juges de première instance ont régulièrement analysé les moyens et conclusions des parties. 
 5. D'autre part, si la société appelante affirme que la procédure suivie devant le tribunal administratif serait irrégulière, faute d'une notification régulière de tous les mémoires, elle ne donne aucune précision permettant d'apprécier le bien-fondé de cette critique, alors qu'il ressort des pièces du dossier de première instance que la requête et le mémoire en défense ont été communiqués à la partie adverse.  
 6. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de l'irrégularité du jugement ne peuvent qu'être écartés. 
 Sur le bien-fondé de l'imposition : 
 7. D'une part, aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". Aux termes de l'article 1388 du même code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation ". L'article 1607 bis du même code, dans sa version applicable au présent litige, dispose que : " Il est institué, au profit des établissements publics fonciers mentionnés à l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme ou de l'office foncier de Corse, établissement public de la collectivité territoriale de Corse créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, une taxe spéciale d'équipement destinée à permettre à ces établissements de financer les acquisitions foncières et immobilières correspondant à leur vocation. () La base de la taxe est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe additionnelle s'ajoute. () ".  
 8. D'autre part, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 31 décembre 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". L'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970. Lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 rappelé ci-dessus. Par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970. 
 9. Pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier exploité par la société appelante au 219 avenue Descartes au Blanc-Mesnil, l'administration a recouru à la méthode d'évaluation directe prévue par les dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts. La SNC Paris Nord Invest Hôtels soutient cependant que la valeur locative de son établissement peut être évaluée selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts dès lors qu'existent des termes de comparaison pertinents. 
 10. En premier lieu, la société requérante soutient que l'établissement hôtelier qu'elle exploite doit être évalué par rapport au local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne, dont la surface pondérée s'établit à 419 m². Toutefois, outre qu'il présente un écart de surface trop important avec celle de l'établissement à évaluer, ce local-type correspond à un hôtel de préfecture construit en 1910, d'une capacité d'à peine seize chambres, qui ne peut, alors même qu'il aurait fait l'objet de travaux de rénovation, valablement être comparé aux hôtels concernés par la taxe en litige, lesquels constituent des hôtels de conception moderne et rattachés à des chaînes hôtelières. 
 11. En deuxième lieu, la société requérante propose de déterminer la valeur locative de l'ensemble hôtelier par référence au local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles. Cependant, ce local-type correspond à un hôtel de préfecture ancien, construit en 1950, comportant seulement dix-sept chambres qui ne peut, par suite, être comparé aux établissements à évaluer en leur qualité d'établissements de conception moderne rattachés à des chaînes hôtelières. Il résulte, en outre, de l'instruction que l'évaluation de ce terme de référence a été effectuée irrégulièrement, dès lors qu'elle repose sur un bail conclu seulement le 1er mai 1970. Par suite, ce local-type ne peut être retenu comme terme de comparaison. 
 12. En troisième lieu, si la société requérante soutient que l'hôtel qu'elle exploite doit être évalué par référence au local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Sète, cette commune, située en bord de mer, ne peut être regardée comme présentant, du point de vue économique, une situation analogue, au sens et pour l'application des dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, avec la commune du Blanc-Mesnil située en  
 Île-de-France à proximité de l'aéroport Paris-Charles-de-Gaulle. Ainsi, les deux communes diffèrent notamment par la densité de leur population et de leurs réseaux de transport respectifs. De surcroît, à la différence de la commune du Blanc-Mesnil et des villes de la grande couronne parisienne, la commune de Sète ne bénéficie pas de l'attractivité touristique de la capitale ou même d'une grande ville comparable. Par suite, ce local-type ne peut être retenu comme terme de comparaison. 
 13. Il résulte de ce qui précède, ainsi que l'ont relevé à bon droit les premiers juges, qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC Paris Nord Invest Hôtels ne peut être retenu comme terme de comparaison. Par ailleurs, la société appelante ne conteste pas les résultats d'une recherche de l'administration portant sur plus d'une centaine de termes de comparaison, desquels il ressort qu'aucun local-type régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que les immeubles à évaluer ne peut être valablement retenu pour procéder à l'évaluation, par comparaison, des locaux exploités par la SNC Paris Nord Invest Hôtels. Dans ces conditions, contrairement à ce que soutient la société, l'administration était fondée à évaluer la valeur locative des immeubles qu'elle exploite selon la méthode d'appréciation directe, en application des dispositions du 3° de l'article 1498 susvisé.  
 14. Il résulte de tout ce qui précède que la requête présentée par la SNC Paris Nord Invest Hôtels est manifestement dépourvue de fondement. Il y a lieu, dès lors, de la rejeter, en application du dernier alinéa de l'article R. 222-1 du code de justice administrative, y compris, en conséquence, les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du même code. 
 ORDONNE : 
 Article 1er : La requête de la SNC Paris Nord Invest Hôtels est rejetée. 
 Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Paris Nord Invest Hôtels et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. 
 Fait à Versailles, le 18 octobre 2022. 
 La présidente de la 3ème chambre, 
 L. Besson-Ledey 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme 
 Le greffier,