TA77 · Tribunal Administratif de MELUN — 31 juillet 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 8 avril 2025, la SCI La Maisonnaise, représentée par la SCP Zurfluh - Lebatteux - Sizaire et Associés, demande au juge des référés, statuant sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : 
 1°) d'ordonner la suspension de l'exécution de la décision tacite du 21 mars 2025 par laquelle le maire de Maisons-Alfort a refusé de confirmer l'absence de recours au droit de préemption ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Maisons-Alfort la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal a, en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative, désigné M. Zanella, premier conseiller, pour statuer sur les référés présentés sur le fondement des dispositions du livre V du même code. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. " En vertu des dispositions de l'article L. 522-3 du même code, le juge des référés peut, par une ordonnance motivée, rejeter une requête sans instruction contradictoire ni audience publique lorsque la demande dont il est saisi ne présente pas un caractère d'urgence ou lorsqu'il apparaît manifeste, au vu de cette demande, que celle-ci ne relève pas de la compétence de la juridiction administrative, qu'elle est irrecevable ou qu'elle est mal fondée. 
 2. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / [] / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone. / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. " Aux termes de l'article L. 213-1 du même code : " Sont soumis au droit de préemption institué par l'un ou l'autre des deux précédents chapitres : / 1° Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu'ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l'exception de ceux qui sont compris dans un plan de cession arrêté en application de l'article L. 631-22 ou des articles L. 642-1 et suivants du code de commerce []. " Aux termes de l'article L. 213-2 du même code : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien []. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au [quatrième] alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d'être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d'Etat []. / [] / [] / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / []. / Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret. / []. " Aux termes de l'article R. 213-5 du même code : " La déclaration par laquelle le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption manifeste l'intention d'aliéner ce bien est établie dans les formes prescrites par un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme. / [] / Elle est adressée à la mairie de la commune où se trouve situé le bien []. " Aux termes de l'article R. 213-7 du même code : " I.-Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L. 213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit. / [] / II.-Il est suspendu, en application de l'article L. 213-2, à compter de la réception par le propriétaire de la demande unique formée par le titulaire du droit de préemption en vue d'obtenir la communication de l'un ou de plusieurs des documents suivants : / 1° Le dossier mentionné à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ; / 2° S'il y a lieu, l'information prévue au IV de l'article L. 125-5 du code de l'environnement ; / 3° S'il y a lieu, le diagnostic technique prévu à l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation ou, à compter du 1er janvier 2017, s'il existe, celui prévu à l'article L. 731-1 du même code dans sa rédaction issue du II de l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ; / 4° S'il y a lieu et s'ils existent, les documents dont la transmission à l'acquéreur est prévue aux articles L. 125-7 et L. 512-18 du code de l'environnement ; / 5° L'indication de la superficie des locaux prévue par l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 relatif à l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou, s'il existe, le mesurage effectué par un professionnel ; / 6° Les extraits de l'avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l'état de l'immeuble ; / 7° Sous réserve qu'ils soient mentionnés dans la déclaration prévue à l'article L. 213-2 : / -la convention ou le bail constitutif de droits réels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ; / -la convention ou le bail constitutif de droits personnels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ; / 8° Sous réserve qu'il soit mentionné dans la déclaration prévue à l'article L. 213-2 et qu'il ait été publié au registre de la publicité foncière, l'acte constitutif de la servitude et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ; / 9° Les statuts à jour de la société civile immobilière dont les parts sont cédées ; / 10° Les livres et les documents établis pour le dernier exercice social clos mentionnés à l'article 1855 du code civil ; / 11° Le rapport de reddition de compte établi pour le dernier exercice social clos mentionné à l'article 1856 du code civil ; / 12° A défaut des documents mentionnés aux 10° et 11° du présent II, un état certifié par le gérant établissant la composition de l(actif ainsi que du passif de la société civile immobilière et précisant le bénéfice du dernier exercice social clos. " Aux termes de l'article D. 213-13-1 du même code : " La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. / Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25. / Le délai mentionné au quatrième alinéa de l'article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire. " Aux termes, enfin, de l'article D. 213-13-2 du même code : " L'acceptation de la visite par le propriétaire est écrite. / [] / La visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l'acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés. / [] / [] / L'absence de visite dans le délai prévu au troisième alinéa vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. Dans ce cas, le délai suspendu en application du cinquième alinéa de l'article L. 213-2 reprend son cours. " 
 3. La SCI La Maisonnaise, qui est propriétaire d'un immeuble bâti situé 45 rue Victor Hugo à Maisons-Alfort, a manifesté son intention d'aliéner ce bien par une déclaration reçue en mairie le 1er octobre 2024. Par une lettre datée du 20 janvier 2025, le notaire chargé de procéder à la vente a demandé en son nom au maire de la commune de lui confirmer que celle-ci n'entendait pas exercer un droit de préemption sur le bien en cause. Sa requête doit être regardée comme tendant, à titre principal, à la suspension de l'exécution, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de la décision implicite de rejet résultant du silence gardé pendant deux mois sur cette demande. 
 4. Il résulte de l'instruction que, si le maire de Maisons-Alfort a implicitement refusé, par la décision en litige, de confirmer que la commune avait renoncé à exercer un droit de préemption dont elle serait titulaire ou délégataire pour acquérir le bien mentionné au point précédent, il ne saurait être regardé comme ayant pour autant pris une décision de préemption de ce bien. Dans ces conditions, il apparaît manifeste qu'aucun des moyens invoqués par la requérante, tirés, en premier lieu, du non-respect du délai de préemption prévu au quatrième alinéa de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, en deuxième lieu, du non-respect de l'obligation de motivation de toute décision de préemption, en troisième lieu, du détournement de pouvoir entachant la préemption du bien en cause et, en dernier lieu, de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme en l'absence de justification de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du même code, ne saurait être propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige. 
 5. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de rejeter la requête de la SCI La Maisonnaise, y compris les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, suivant la procédure prévue à l'article L. 522-3 du même code. 
 O R D O N N E : 
 Article 1er : La requête de la SCI La Maisonnaise est rejetée. 
 Article 2 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI La Maisonnaise. 
 Fait à Melun, le 31 juillet 2025. 
 Le juge des référés, 
 P. ZANELLA 
 La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,