Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 1 décembre 2020

N° RG 18/05473 - N° Portalis DBVX-V-B7C-L3BS









Décision du 

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 13 juin 2018



RG : 15/04850









Société FONCIER ET REALISATIONS DU SUD EST



C/



[G]

[G]

[G]

[G]

[G]

[G]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 01 Décembre 2020







APPELANTE :



La Société FONCIER ET RÉALISATION DU SUD-EST, représentée par son gérant en exercice

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentée par Me Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON, toque : 520









INTIMÉS :



Mme [V] [G] épouse [W] 

née le [Date naissance 8] 1946 à [Localité 14]

[Adresse 9]

[Adresse 9]



Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assistée de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 659





M. [B] [K] [G]

né le [Date naissance 6] 1948 à [Localité 13]

[Adresse 10]

[Adresse 10]



Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assisté de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 659





M. [S] [T] [G]

né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 13]

[Adresse 11]

[Adresse 11]



Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assisté de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 659







M. [X] [M] [G]

né le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 13]

[Adresse 12]

[Adresse 12]



Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assisté de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 659





M. [U] [A] [G]

né le [Date naissance 7] 1955 à [Localité 14]

[Adresse 12]

[Adresse 12]



Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assisté de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 659





M. [L] [G]

né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assisté de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 659





 ******

 

Date de clôture de l'instruction : 19 Décembre 2019



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Octobre 2020



Date de mise à disposition : 01 Décembre 2020







Audience tenue par Agnès CHAUVE, président, et Florence PAPIN, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier



A l'audience, Florence PAPIN a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Agnès CHAUVE, président

- Florence PAPIN, conseiller

- Laurence VALETTE, conseiller





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



****

 

EXPOSÉ DE L'AFFAIRE



Le 30 juillet 2013, un compromis de vente a été signé entre l'indivision [G], en qualité de vendeur, et la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST, en qualité d'acquéreur, portant sur un tènement immobilier non bâti et non viabilisé situé [Adresse 12] au prix de 210'000 euros. 



La vente était subordonnée à plusieurs conditions suspensives et notamment :



- l'obtention par l'acquéreur d'un certificat de non opposition à une déclaration de division préalable du terrain en trois lots, purgée de tout recours et retrait,



- la purge de tout droit de préemption,



- l'obtention d'un État hypothécaire hors formalité ne révélant ni commandement de saisie ni inscription garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente, ni servitudes conventionnelles ou légales à l'exception de celles déclarées à l'acte.



Le compromis mentionnait également la constitution d'une servitude devant grever le tènement vendu en vue du raccordement au réseau d'assainissement collectif de la commune de la propriété bâtie conservée par l'indivision sur la parcelle 134, travaux aux frais de l'acquéreur.



La date de réitération par acte authentique était fixée au 31 janvier 2014 et une clause pénale correspondant à 10% du prix de vente était prévue.



Par avenant du 10 juin 2014, la durée de l'avant contrat était prorogée jusqu'au 1er novembre 2014 'au plus tard'.



À l'occasion de cet avenant, il était mentionné que la condition suspensive relative à l'obtention de la déclaration préalable de division avait été réalisée et que la commune avait renoncé à l'exercice de son droit de préemption.



Le 20 janvier 2015, l'indivision a fait signifier à la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST une sommation à comparaître le 2 février 2015 à l'étude notariale afin de réitérer la vente par acte authentique. Cette dernière n'a pas déféré à cette sommation et un procès-verbal de carence a été dressé.



Par jugement du 12 juin 2018, sur assignation délivrée par l'indivision [G], le tribunal de grande instance de Lyon a condamné, avec l'exécution provisoire, la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST à verser à l'indivision [G] les sommes de 21'000 euros au titre de la clause pénale, de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 2 000 euros en application de l'article 700 outre les dépens.



La société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST a interjeté appel et demande à la cour aux termes de ses dernières conclusions de :



- déclarer irrecevable la demande nouvelle de l'indivision qui sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 29'623,39 euros correspondant au coût des travaux qu'elle prétend avoir fait réaliser à sa place,



- réformer le jugement déféré :

* à titre subsidiaire :

- déclarer caduc le compromis de vente en date du 30 juillet 2013 ainsi que l'avenant du 10 juillet 2014,





- débouter l'indivision de leurs demandes au titre de la clause pénale et d'un prétendu préjudice, ainsi que de l'article 700,



*à titre infiniment subsidiaire :

- débouter l'indivision de leur demande au titre de la clause pénale en l'absence de preuves d'un préjudice,



- débouter l'indivision de leur demande indemnitaire à hauteur de 200'000 euros,



En tout état de cause, les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant le tribunal et la somme de 3 000 euros au titre des frais au même titre exposés devant la cour ainsi qu'aux dépens.



L'indivision [G] demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST à lui payer la somme de 21'000 euros au titre de la clause pénale,



- à titre d'appel incident, infirmer la décision déférée en ce qui concerne le quantum de la condamnation à des dommages-intérêts, 



Statuant à nouveau,

- prononcer la résolution de la vente conclue par acte du 30 juillet 2013 aux torts exclusifs de la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST, 



- Condamner la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST à lui payer la somme de 79'623,39 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, déduction faite du prix de vente des deux terrains soit 239'623,39 euros ( 210'000 + 29'623,39 euros du prix des travaux) -160'000 euros.



En tout état de cause, la condamner à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux dépens.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est expressément renvoyé pour les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives déposées.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'étendue de la saisine :



Attendu qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif ;

Attendu que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'donner acte' et qu'il n'y sera par conséquent pas répondu par la cour;



Sur la clause pénale :



Attendu que l'appelante soutient que la caducité du compromis est acquise le 2 novembre 2014 puisque la réitération devait intervenir au plus tard le 1er novembre 2014 et qu'à cette date une des conditions suspensives à savoir l'absence de délivrance d'un état hypothécaire n'était pas levée, et à titre subsidiaire, que les indivisaires n'ont subi aucun préjudice mais bénéficié de dépenses engagées par elle à l'occasion du dépôt de la déclaration préalable de division en lots, 



Attendu que l'indivision soutient que les conditions suspensives ont été réalisées de sorte que la non réitération de la vente par acte authentique est exclusivement imputable à la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST qui est redevable de la clause pénale, que la condition d'obtention de la déclaration préalable de l'indivision a été réalisée dès la signature de l'avenant du 18 juin 2014, que la commune avait renoncé à l'exercice de son droit de préemption, et que le relevé foncier ne révélait aucune inscription hypothécaire ni commandement ou autre mesure grevant le bien immobilier, peu importe que ce relevé soit parvenu le 12 janvier 2015, qu'aucun manquement ne lui est imputable et que la clause pénale doit recevoir application intégralement, le taux étant usuel et l'acquéreur un professionnel de l'immobilier, pour lequel elle a bloqué ses terrains pendant un an et demi,



Attendu qu'aux termes du compromis, la réitération par acte notarié devait intervenir au plus tard le 31 janvier 2014, cette date étant le point de départ, après envoi d'une lettre recommandée de sommation, pour agir en justice afin d' exiger la vente ou obtenir des dommages-intérêts, 



Attendu que la prorogation de l'avant contrat en date du 10 juin 2014 au 1 novembre 2014 n'était accompagnée d'aucune clause prévoyant expressément que passée cette date, l'acte serait caduc, que cet acte ne prévoyait par ailleurs aucune nouvelle date pour la réitération notariée, reprenant les dispositions du compromis, quant aux conséquences de la non réitération, que dès lors aucune caducité en date du 2 novembre 2014 ne peut être retenue, 



Attendu qu'aux termes de ces actes, aucun délai n'était prévu pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un état hypothécaire hors formalité, celui-ci devant être, par définition, obtenu à une date proche de la vente pour être pleinement utile, 



Attendu que dès lors il y a lieu de considérer, que la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST n'ayant pas régularisé la vente le 2 février 2015 malgré la mise en demeure qui lui avait été délivrée, les conditions suspensives étant toutes réalisées (le relevé hypothécaire ne révélant aucune hypothèque ayant été délivré le 12 janvier 2015 et la réalisation des autres conditions suspensives ayant été constatée par l'avenant), elle est redevable de la clause pénale, 



Attendu que celle-ci correspondant à 10% du prix de vente est d'un montant habituel, que l'acquéreur est un professionnel de la vente qui mesurait pleinement la portée de son engagement, que les vendeurs ont immobilisé leur bien durant 18 mois, qu'il n'y a dès lors pas lieu à réduction, 



Attendu que la décision déférée est confirmée en ce qu'elle a condamné la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST au paiement de la clause pénale soit à la somme de 21 000 euros, 



Sur la demande de dommages et intérêts :



Attendu que la majoration d'une demande de dommages et intérêts n'est pas une demande nouvelle au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civile, que la demande de l'indivision est dès lors recevable, 



Attendu que l'indivision soutient :

- que la modification de la constructibilité du terrain, aux termes du PLU en date du 21 mars 2016, et qui était imminente lors de la signature du compromis, engendrant une perte de valeur, a fait perdre à l'indivision la chance de réaliser cette vente au prix initialement convenu de 210 000 euros, 



- que désormais le terrain est classé en zone N ce qui en réduit la constructibilité, et qu'elle n'a pas pu vendre l'un des terrains, 



- qu'elle a dû engager les travaux de raccordement que la société FONCIER ET RÉALISATION s'était engagée à réaliser, 



Attendu que la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST fait valoir :

- que l'indivision, titulaire de la déclaration de division de son terrain en 3 lots, est en droit de réaliser les travaux de lotissements pendant une période de 5 ans suite à l'adoption du nouveau PLU (article L 442-14 du code de l'urbanisme), que le 3ème terrain peut donc encore être vendu,



- que les travaux de viabilisation lui ont permis de vendre les terrains et qu'elle ne peut en obtenir l'indemnisation, 



Attendu qu'il résulte des pièces que l'indivision n'est pas parvenue à vendre le 3 ième terrain depuis 2015 soit depuis 5 ans, l'adoption du nouveau PLU étant au moins pour partie à l'origine de cette situation, qu'il n'est cependant pas rapporté la preuve que ce terrain soit sans valeur ni qu'il ne soit pas en mesure d'être un jour vendu, 



Attendu qu'il est certain que le coût de la viabilisation (29'623,39 euros)qui devait être effectuée par la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST vient en déduction pour l'indivision du prix retiré par elle de la vente des terrains, pour lesquels elle n'a cependant pas eu à engager de frais de division (le montant de ceux-ci n'étant pas justifié ni d'ailleurs précisé par l'appelante) celle-ci ayant déjà été réalisée par la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST, 



Attendu qu' il y a lieu, compte tenu de ces éléments, de considérer que l'indivision a subi un préjudice supérieur à celui fixé forfaitairement qu'il convient d'évaluer à la somme de 30 000 euros,

que la décision déférée est par conséquent confirmée de ce chef également,



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



Attendu que la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST est condamnée aux dépens et à payer à l'indivision [G] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



Confirme la décision déférée, 



Y ajoutant,

 

Condamne la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST à verser à l'indivision [G] une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Condamne la société FONCIER ET RÉALISATION du SUD EST aux dépens de l'appel, 

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.







LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE