Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 10 mai 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 10 MAI 2017



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/09064



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Avril 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/16492





APPELANTE :

 

SASU BASSANO DEVELOPPEMENT prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 523 145 878

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant

Asssistée de Me Caroline JEANNOT de la SELARL LVA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0129, avocat plaidant





INTIMÉS :



SAS LES NOUVELLES RÉSIDENCES DE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 310 239 686

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Maître [J] [L] ès qualités d'administrateur judiciaire de la Société LES NOUVELLES RÉSIDENCES DE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 1]



SELAFA MJA, en la personne de Me [F] [G], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la Société LES NOUVELLES RÉSIDENCES DE FRANCE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Intervenant volontaire



Représentés par Me Jehan-Denis BARBIER de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987, substitué par Me Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



SAS SOCIÉTÉ HÔTEL FAUBOURG CHAMPS ELYSÉES prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 811 975 137

[Adresse 5]

[Localité 1]

Intervenante volontaire



Représentée par Me Hubert VERCKEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0193

Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport, et, Madame Agnès THAUNAT, présidente.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

qui en ont délibéré



Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.



**********

Faits et procédure :



Par acte sous seing privé du 1er juillet 1996, la société Crédit industriel et commercial, aux droits de laquelle se trouve la société Bassano Développement et la société Times Square Saint Honoré Hôtel et résidence, aux droits de laquelle s'est trouvée la société Les Nouvelles Résidences de France, ont conclu un bail commercial portant sur divers locaux dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à destination d'hôtel, résidence de tourisme et restaurant, à l'exclusion de toute autre activité ou de toute autre utilisation, le preneur ayant l'obligation de conserver une exploitation de catégorie minimum de quatre étoiles. 



Le bail a pris effet au 1er juillet 1996 pour un loyer annuel HT HC de 5.200.000 francs concernant l'hôtel et 500.000 francs concernant les emplacements de stationnement.



A la suite de la signification d'un congé avec refus de renouvellement délivré par la bailleresse le 21 décembre 2004 à effet du 30 juin 2005, le jugement du 6 avril 2016 du tribunal de grande instance a désigné un expert pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction et d'occupation ; ce jugement a été confirmé en appel et le pourvoi contre cet arrêt rejeté. 



Le rapport déposé, la Cour d'appel de Paris statuant en appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 3 septembre 2009, a, par un arrêt du 23 février 2011, fixé à 12.442.630 euros l'indemnité d'éviction et à 593.847 euros en principal l'indemnité d'occupation.



Par acte d'huissier de justice du 28 février 2011, la bailleresse a exercé son droit de repentir et proposé que le loyer soit fixé à un montant annuel de 1.200.00 euros HT HC.



Après échange de mémoires, le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a été saisi et a désigné Monsieur [T] en qualité d'expert avec pour mission de rechercher notamment la valeur locative des lieux loués à la date du 1er mars 2011.



L'expert a déposé son rapport le 22 novembre 2013 et estime la valeur locative annuelle, pour un renouvellement du bail au 1er mars 2011, à la somme de 705.000 euros (dans l'hypothèse de 58 chambres) et à la somme de 721.000 euros (dans l'hypothèse de 59 chambres). 



Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 11 juin 2014, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'encontre de la société Les Nouvelles Résidences de France. 

Par acte du 22 septembre 2014, la société Bassano Développement a assigné Me [J] [L], ès qualités d'administrateur de la société Les Nouvelles Résidences de France et la SELAFA MJA prise en la personne Me [F] [G], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Les Nouvelles Résidences de France, en intervention forcée.



La société Bassano Développement bailleresse demandait la fixation du loyer du bail renouvelé après repentir prenant effet au 1er mars 2011, à la somme annuelle de 872.755 euros HT HC.



Dans son dernier mémoire après expertise, la société locataire et ses représentants au titre de la procédure collective sollicitaient la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er mars 2011, à la somme annuelle de 587.283 euros HT HC. 



Par jugement du 8 avril 2015, assorti de l'exécution provisoire, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

- fixé à la somme de 705 000 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er mars 2011, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SAS Les Nouvelles Résidences de France et la SAS Bassano Développement pour les locaux situés [Adresse 5], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, 

- dit et jugé que les rappels de loyers échus depuis la date de renouvellement du bail porteront intérêts au taux légal, à compter du 22 septembre 2014, date de l'assignation en intervention forcée, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, 

- dit que le dépôt de garantie sera réajusté en application des stipulations du bail à la suite de la présente fixation, 

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

- partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire et le coût de l'assignation en intervention forcée des organes de la procédure collective. 



La société Bassano Développement a relevé appel du jugement par déclaration du 21 avril 2015.



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 24 janvier 2017, elle demande à la Cour de :

Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ; 

Déclarer la société Les Nouvelles Résidences de France, Me [J] [L] et la SELAFA Mandataires judiciaires associés « MJA », ès qualités de liquidateur de la Société Les Nouvelles Résidences de France, la Société Hôtel Faubourg Champs Elysées infondées en leur appel incident et les en débouter ; 

Voir fixer au titre des 59 chambres exploitées par la société intimée à la somme de 922.845 € hors taxes et hors charges annuellement à compter rétroactivement du 1er mars 2011, le loyer du bail renouvelé entre la SAS Bassano développement et la SAS Les Nouvelles Résidences de France, aux droits de laquelle se trouve la Société Hôtel Faubourg Champs Elysées, au titre des locaux sis à [Adresse 5], toutes autres clauses et conditions du bail expirées demeurant inchangées ; 

Dire que les rappels de loyers échus depuis la date de renouvellement du bail porteront intérêts au taux légal, à compter du 22 septembre 2014, date de l'assignation au titre des loyers échus avant cette date et à compter ensuite de chacune des échéances contractuelles pour les loyers à échoir après cette date ; 

Dire que le dépôt de garantie sera réajusté en application des stipulations du bail à la suite de la présente fixation ; 

Condamner les intimés et intervenants au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en raison notamment de l'incidence des frais exposés devant la Cour ; 

Dire que la totalité des dépens exposés tant en première instance que devant la Cour sera supportée par les intimés dont le recouvrement sera directement poursuivi par Maître Laurence Taze-Bernard conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 15 février 2017, la société Les Nouvelles Résidences de France et Me [L], ès qualités d'administrateur judiciaire et la société MJA, ès qualités de liquidateur de la société Les Nouvelles Résidences de France, représentée par Me [G], demandent à la Cour de :

Recevoir la société MJA, représentée par Me [F] [G], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Les Nouvelles Résidences de France en son intervention volontaire,

Vu l'article 909 du code de procédure civile, 

Dire et juger recevable l'appel incident, les conclusions ainsi que l'intégralité des pièces de la société MJA, représentée par Maître [F] [G], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Les Nouvelles Résidences de France, 

Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau, 

Vu l'article R. 145-10 du code de commerce. 

Fixer à 476.592 € par an en principal le loyer du bail renouvelé dont bénéficie la société Les Nouvelles Résidences de France à la société Bassano Développement à compter du 1er mars 2011, 

Dire que les trop perçus au titre du loyer porteront intérêts au profit de la société locataire à compter du 1er mars 2011, puis à compter de chaque échéance, 

Dire et juger que le dépôt de garantie doit être réajusté en application des clauses du bail, 

Débouter la société Bassano Développement de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société Bassano Développement à la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner la société Bassano Développement aux entiers dépens, y compris les frais de l'expertise. 

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 9 février 2017, la société Hôtel Faubourg Champs Elysées demande à la Cour de :

Déclarer l'appelante infondée en ses prétentions tendant à voir fixer en renouvellement au 1er mars 2011 la valeur locative de l'exploitation hôtelière donnée à bail à la concluante et les locaux annexes à la somme de 992.960 € HT et en particulier dire que la société intervenante et cessionnaire est fondée à argumenter, en prenant en considération les éléments statistiques dont on dispose tant en 2010 qu'en 2011, dès lors que l'expert comme la décision entreprise ont retenu pour déterminer la recette théorique les prix plus élevés qui étaient affichés par le preneur au 1er novembre 2011, 

Dire en conséquence que le preneur est fondé dans le cadre de l'appréciation normative de l'incidence des remises et des commissions versées à des tiers et compte-tenu des éléments statistiques produits aux débats et concernant la gestion d'exploitations hôtelières similaires à [Localité 2] à voir porter à 35% l'abattement avec les conséquences qui en découlent, en déclarant à cet égard l'appelante infondée en ses prétentions, l'en débouter, 

Fixer en conséquence à 5.437.770 € TTC la recette théorique annuelle après abattement, soit 5.115.120 € HT en supposant que le taux de TVA est bien celui applicable à la date de la prise d'effet du bail renouvelé, soit 5,50% et après déduction de la taxe de séjour, tandis que le taux d'occupation retenu par l'expert comme par le Premier Juge apparaît à tous égards justifié soit 75%, de même que le pourcentage sur recette d'où découle une valeur locative brute de 498.242 € HT arrondie à 500.000 € HT pour la partie hôtelière, en déclarant de même l'appelante infondée en ses demandes tendant à voir modifier soit le taux d'occupation, soit le pourcentage sur recettes, l'en débouter, 

Dire de même qu'en ce qui concerne la valeur locative des locaux accessoires, les prétentions du bailleur ne peuvent être retenues dès lors que dans le cadre de l'appréciation de la valeur locative d'une exploitation hôtelière ni le bar, le comptoir destiné à la clientèle de l'hôtel implanté dans le hall de réception, ni davantage la salle de petits déjeuners ne peut être prise en compte pour aboutir au paiement d'un loyer supplémentaire dont le bien-fondé reste lié à l'existence de locaux spécifiques destinés à la restauration d'une clientèle extérieure avec tous les agencements que cela suppose au sein de l'immeuble considéré. Déclarer en conséquence fondées en leurs contestations tant la société NRF, intimée et appelante incidemment, que la société concluante, qui s'interrogent légitimement sur la consistance exacte du nombre d'emplacements de stationnement susceptibles d'être prise en considération, dès lors que l'expert désigné par le Tribunal ne semble pas avoir effectivement visité les locaux et qu'il n'existe pas 58 unités de stationnement mais 44 emplacements selon les plans produits aux débats ; 

Fixer la valeur locative de ces emplacements de parking à la somme de 70.800,00 € par an, Déclarer en tout état de cause la société Bassano Développement appelante infondée en ses prétentions et l'en débouter, de même que de son argumentation au titre des charges exorbitantes de droit commun, la société intervenante s'associant à cet égard à l'argumentation précédemment développée dans l'intérêt de la société Les Nouvelles Résidences de France aux droits de laquelle elle se trouve, et ce tant en ce qui concerne l'abattement pour travaux et mises aux normes en raison du transfert des obligations du bailleur sur le preneur, qu'au titre des honoraires de gestion locative, de la prime d'assurance de l'immeuble, de l'impôt foncier, comme de la taxe sur les bureaux ; 

Déclarer la société cessionnaire intervenante bien fondée à exciper le rapport de visite établi à son instigation par M. [U] [P] architecte en novembre 2016 en vue de fournir aux juridictions saisies les éléments d'appréciation requis concernant notamment l'incidence des travaux de mise en conformité dont la charge a été transférée sur le preneur par dérogation aux dispositions de l'article 1719-2° du code civil et déclarer à cet égard la société appelante infondée en ses prétentions, l'en débouter en faisant droit à la demande d'abattement telle que précédemment formulée par la société NRF,

Voir fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé à une somme qui ne saurait être supérieure à 486.883,00 € annuellement en principal et ce à effet du 1er mars 2011 ; 

Dire que toute somme trop perçue au titre du loyer portera intérêt au profit de la société locataire ou de la société cessionnaire à compter du 1er mars 2011, puis à compter du règlement intervenu à l'occasion de chaque échéance trimestrielle ; 

Dire et juger que le dépôt de garantie ne pourra être réajusté qu'à due concurrence et conformément aux clauses et conditions du bail ; 

Très subsidiairement, 

Ordonner un complément d'expertise à l'effet de constater que le nombre de chambre loué par la société Bassano Développement est de 58 et non de 59 comme elle le prétend et que seul 44 emplacements de parking peuvent être pris en considération pour déterminer la valeur locative de ces emplacements étant précisé que pour 24 d'entre eux, cette valeur locative doit s'apprécier à 100,00 € par mois soit une valeur locative annuelle de 28.800,00 €, 

Condamner la société Bassano Développent au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

La condamner en outre aux entiers dépens en ce y compris au bénéfice de la société intervenante, de même que les frais d'expertise précédemment diligentée antérieurement à la décision dont appel.





SUR CE, 



Il convient de se référer au jugement en ce qui concerne la description tant de l'emplacement des lieux loués (dans le quartier central des affaires sur une des rues les plus luxueuses de [Localité 2] regroupant des ambassades, magasins haut de gamme et galeries d'art, quoique situés dans la partie la moins commerçante de la [Adresse 4] comprise entre le [Adresse 6] et la [Adresse 7] soit un emplacement malgré tout excellent pour l'activité d'hôtel s'adressant à une clientèle d'affaires et de touristes) que des locaux eux-mêmes dont se compose l'hôtel devenu le Royal Garden classé en catégorie quatre étoiles. 



En ce qui concerne le nombre de chambres, l'expert [T] indique dans son rapport que l'hypothèse de 58 chambres a été retenue dès la seconde réunion d'expertise, comme elle l'a été par l'expert [K] et par la cour dans son arrêt précédent du 23 février 2011statuant sur l'indemnité d'occupation. 



Le premier juge a justement souligné à cet égard que l'hôtel est composé dans sa totalité de 72 chambres, que les deux autres baux sous lesquels l'hôtel est exploité, portent sur 14 chambres, que l'erreur admise par la locataire dans sa note de 22 février 2013 ne saurait contredire cette constatation de telle sorte que la valeur locative doit porter au cas d'espèce et sans qu'il y ait lieu à nouvelle expertise sur ce point, sur 58 chambres et non 59 chambres comme soutenu à tort par la société Bassano développement.



L'expert et à la suite, le premier juge ont retenu les prix tels qu'affichés et relevés par Me [U], Huissier de justice désigné par ordonnance sur requête dans son constat du 3 novembre 2011 comme correspondant aux prix pratiqués à la date du renouvellement. 



La société Les Nouvelles Résidences demande en conséquence de déduire de la recette théorique le taux de TVA applicable en novembre 2011 soit le taux de 7% et non celui de 5,5% applicable à la date du renouvellement, le prix du loyer étant déterminé pour l'avenir.



La société Bassano s'y oppose, motif pris que le taux de TVA était de 5,5% à la date de prise d'effet du bail renouvelé et que l'évolution de ce taux au cours du bail ne saurait être prise en compte.



La méthode hôtelière dont l'application n'est pas contestée dans son principe, suppose la prise en compte des prix des chambres affichés ou pratiqués à la date du renouvellement ; 



La circonstance que l'expert a retenu le prix des chambres tel qu'il ressort du constat d'huissier dressé le 3 novembre 2011 ne peut conduire à prendre en compte le taux de TVA applicable à cette dernière date, de préférence à celui applicable à la date de renouvellement, soit au 1er mars 2011, au motif que celui-ci a évolué. 



En effet, il n'existe aucun élément permettant de retenir que le prix des chambres était plus élevé en novembre 2011 qu'en mars 2011, à la date du renouvellement, l'expert ayant relevé une stabilité des prix puisqu'en octobre 2012, les prix affichés correspondaient à ceux de novembre 2011.



Il s'ensuit que c'est bien le taux de 5,5% qui est celui de la TVA à la date du renouvellement qui doit être déduit, en outre de la taxe de séjour pour établir la recette théorique HT de 8 365 800 euros. 



* S'agissant du taux de remises et pour commissions versées aux sites de réservation, la société locataire revendique l'application d'un taux de 35% qu'elle considère correspondre davantage aux charges de gestion inhérentes à un hôtel de cette catégorie et a pour effet de ramener le prix moyen pratiqué des chambres au niveau de celui des hôtels de sa catégorie, soit un prix de 257 euros par chambre, plus conforme aux données statistiques de la société Deloitte et de l'Office du tourisme et des congrès de [Localité 2] tandis que la société Bassano Développement demande de retenir le taux de 25% proposé par l'expert et admis par le premier juge.



L'expert [K] dans un rapport de décembre 2008 portant sur l'appréciation de l'indemnité d'occupation, a suggéré un taux de remise de 30% ; c'est ce taux qui sera retenu ayant pour effet de ramener le prix moyen de la chambre à un prix plus conforme à celui de sa catégorie. 



* S'agissant du taux d'occupation, il a été retenu un taux de 75% par l'expert et le premier juge ; ce taux n'était pas contesté en première instance mais la société Bassano Développement demande l'application d'un taux de 78% en considération de l'implantation de l'hôtel et du taux d'occupation moyen des hôtels quatre étoiles à [Localité 2] (qui était selon elle 76% en 2010 et 79% en 2011) ; 



Or les statistiques Deloitte produites par la société Faubourg Saint Honoré font apparaître que le taux de 75% correspond au taux d'occupation des hôtels de sa catégorie à la date de renouvellement en mars 2011, même si ce taux a pu progresser ensuite dès la fin de 2011.



* S'agissant du pourcentage sur recette à appliquer, la société Bassano Développement fait plaider qu'il s'agit d'un hôtel quatre étoiles dit « standard », proche d'un trois étoiles supérieur, justifiant l'application d'un taux de 13,5% au lieu de 13% tel que retenu dans le jugement.



Elle n'argumente toutefois sa demande qu'au regard des critiques émises par les clients lesquelles portent essentiellement sur les conditions d'exploitation de l'hôtel nullement en rapport avec les prestations attendues d'un hôtel de cette catégorie (indisponibilité du personnel, manque de propreté, médiocre qualité des prestations offertes). 



Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu un taux de recette de 13% conforme à celui d'un quatre étoiles. 



La valeur locative brute des locaux principaux s'établit ainsi à la somme de 570 965, 85 euros au 1er mars 2011 arrondie à 570 965 euros.



Sur la valeur des locaux annexes : 



La société Bassano Développement soutient que les salons de réception doivent être pris en compte en fonction de la surface retenue par M. [K] dans son rapport de 2008 et par la société locataire dans son relevé de superficies, soit 95,20 m².



Elle demande, tenant compte des valeurs locatives du quartier, que la valeur des salons de réception, de la salle de restaurant « Vermeer », des locaux annexes et de la salle de bar « Flying Dutchman » soit fixée à 500 euros par m².



La société Les Nouvelles Résidences sollicite la confirmation du montant unitaire telle que proposée par le rapport d'expertise de M. [T] et retenue par le premier juge mais conteste la pondération des locaux. Elle sollicite, conformément à la Charte des experts, que la salle de bar située à plus de 10 mètres de l'entrée de l'hôtel soit pondérée entre 0,4 et 0,6, soit à 0,5 et que les salons, la salle de restaurant et l'office situés à plus de 20 mètres de l'entrée de l'hôtel soient pondérés entre 0,25 et 0,35, soit à 0,3.



La société Hôtel Faubourg Champs Elysées insiste sur le fait que partie de la superficie des salons, selon le rapport d'expertise, n'est pas incluse dans l'assiette du bail (cf rapport [T] page 60/63) et qu'il convient dès lors, comme l'a fait le premier juge, de déduire une surface de 35m², pour retenir au titre des locaux annexes une surface totale de 60m20.



L'expert [T] indique en note de pied de page que l'examen des plans surlignés produits par la bailleresse révèle qu'une partie des salons de réception du rez de- chaussée ne fait pas partie de l'assiette locative pour une surface qu'il a estimé à 35 m² ; 



La comparaison des plans produits et des autres baux révèle l'existence au rez-de- chaussée du bâtiment B d'un appartement avec terrasse dépendant d'un autre bail et qui coïncide avec l'un des salons, vraisemblablement le salon Ruysdael. 



En conséquence, il convient de retenir au titre des salons de réception dépendant du bail en cause une superficie de 60, 20 m² ; en revanche, l'éloignement allégué des salons, de la salle de restaurant, de la salle de bar par rapport à l'entrée de l'hôtel est sans portée dès lors que ces espaces sont dédiées à la clientèle de l'établissement qui peut y accéder sans difficulté particulière. La pondération des surfaces des autres locaux (office et locaux en sous-sol) en fonction de leur utilité et de leur situation n'est pas contestée. La valeur unitaire telle qu'elle a été appréciée par le premier juge, sera confirmée.



Il s'ensuit que les locaux annexes seront évalués à la valeur de : 

Salons : 400 euros x 60m²20 = ...............................................................................24 080 €

Restaurant : 400 euros x 127,70m² = .....................................................................51 080 €

Office : 400 euros x (36,50m² x 0,50) et locaux en sous-sol 400 x (161,70x 0,25) = ................................................................................................................................23 472 €

Salle de bar : 400 euros x 114,10m² = ....................................................................45 640 €

soit au total la somme de 144 272 €.



La société Bassano Développement fait en outre valoir que pour les 58 emplacements de stationnement (nombre expressément visé par la convention locative et retenu par les deux rapports d'expert contradictoires) estimés à la valeur de 100 euros par mois et par emplacement au 1er juillet 1996, leur valorisation doit être désormais de 220 euros/emplacement.



La société Les Nouvelles Résidences de France, Me [L] et Me [G] ès qualités soutiennent que le nombre de place de stationnement est de 44 et non de 58. La société Hôtel Faubourg Champs Elysées soutient pour sa part que le constat d'huissier établi à sa demande le 22 novembre 2016 démontre que sur les 58 emplacements de parking, seuls 44 font partie du bail et qu'en outre, le constat établit que 23 places sont de faible hauteur et une de faible largeur, justifiant l'application d'une valeur de 100 euros au lieu de 175 euros.



Le bail prévoit qu'il est donné à bail 58 emplacements de stationnement, les emplacements de stationnement ne sont pas matérialisés au sol et l'expert relève dans son rapport que la distribution des locaux en infrastructure a été modifiée en sous-sol, et qu'il n'a pu constater la présence de 58 emplacements ; pour autant, aucune partie n'a sollicité d'investigation complémentaire de la part de l'expert ; le constat non contradictoire qui est produit par la société Faubourg Saint Honoré ne saurait valoir preuve de ce qu'il n'existe que 44 places de parking en sous-sol quand l'huissier au terme de relevés non contradictoires note l'existence de 31 places au niveau -3 dont trois sont impactées par des grilles de ventilation, de 24 emplacements au niveau -2 dont certains ont un problème de hauteur, et se borne à indiquer que deux places de parking au niveau -1 sont impactées par la présence d'une gaine en aluminium, sans indiquer s'il s'agit des deux seuls emplacements qui existent à ce niveau, l'huissier ayant dénombré de toute façon 57 emplacements et non 44. 



Il n'y a pas lieu en conséquence, en l'état de ce seul constat non contradictoire, de retenir un nombre d'emplacements inférieur à celui défini précisément dans le bail, faute de preuve suffisamment établie d'un nombre moindre et sans qu'il y ait lieu à nouvelle expertise. Leur valeur doit être fixée en fonction des caractéristiques de ces emplacements à la valeur unitaire de 175 euros, la somme de 100 euros /emplacement telle que proposée étant sans comparaison utile quand M. [K] proposait en 2008 une valeur unitaire de 150 euros à compter du 1er juillet 2005. 



La valeur locative brute des locaux annexes s'établit ainsi la somme de 144 272 euros + 121 800 euros = 266 072 euros.



Sur l'abattement au titre des clauses exorbitantes du bail : 



La société Bassano Développement soutient qu'aucun abattement ne doit être retenu au titre de la charge des travaux de mise en conformité des locaux en l'absence de preuve de la réalisation effective des travaux de mise en conformité, en particulier par la production de factures, faisant valoir que la note technique de M. [P] architecte en date du 4 novembre 2016 produite par la société Faubourg Champs Elysées ne saurait être considérée comme pertinente dès lors que M. [P] est intervenu préalablement dans l'intérêt du bailleur.

En outre, elle demande qu'aucun abattement ne soit être octroyé au regard de la clause selon laquelle le preneur supportera les honoraires de gestion de l'immeuble dès lors qu'il n'est pas justifié de la rémunération d'un quelconque mandataire.



La sociétés Les Nouvelles Résidences indique avoir procédé à des travaux de mise aux normes incendie et électriques qui ne sont pas en principe à sa charge pour un montant total de 761.357,65 euros, justifié par des factures.

Elle demande que le taux d'abattement pour travaux largement minoré par l'expert soit fixé au minimum à 10% et sollicite la confirmation du taux d'abattement de 3% concernant les frais de gestion qui sont mis à tort à la charge du locataire, ce qu'interdit désormais la loi Pinel.



Or le premier juge a exactement relevé que le bail met à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux avec les normes imposées par l'administration et que le preneur a la charge des travaux d'entretien en bon état de réparations et de remplacement de ce qui a péri du fait de la vétusté, le bailleur ne conservant à sa charge que les travaux prévus à l'article 606 du code civil.



Il a justement souligné que les factures produites par le preneur n'étaient pas lisibles en ce qui concerne le montant des travaux de mise en conformité pris en charge par le preneur ainsi que souligné par l'expert dans son rapport qui a suggéré un abattement forfaitaire de 5% tel que retenu à juste titre par le premier juge au titre de la charge au preneur des travaux de mise en conformité. 



Le rapport de M. [P] conclut en effet que de l'étude des pièces communiquées, relatives aux opérations de contrôle et d'entretien des installations techniques de l'établissement, il résulte que si quelques travaux restent à exécuter, l'établissement est en grande partie en conformité avec les normes et règlements techniques qui le concernent du fait des actions engagées par la société Faubourg Champs Elysées depuis juillet 2015 ; 



La cour ayant comme le premier juge à fixer le montant du loyer à la date du renouvellement au 1er mars 2011, il ne peut être tenu compte des actions entreprises par l'actuelle locataire depuis juillet 2015 pour déterminer le montant des abattements à pratiquer, le rapport confirmant que les mises en conformité entreprises l'ont été suite à l'intervention de la société Faubourg Champs Elysées et non du précédent locataire Les Nouvelles Résidences. 



Le premier juge a justement retenu par ailleurs que la clause du bail imposant au preneur la charge des honoraires de gestion de l'immeuble justifiait dans son principe un abattement de 3% ; 



Il s'ensuit que la valeur des locaux au 1er mars 2011s'établit à la somme de : 

570 965 euros + 266 072 euros = 837 037 euros 



Dont à déduire l'abattement forfaitaire de 8%, outre les impôts, taxes et assurances sur justificatifs, soit une valeur locative nette de 699 959,04 euros, arrondie à 700 000 € au 1er mars 2011. 



Sur les autres demandes : 



La société Bassano Développement supportera les dépens d'appel ; il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS 



Réformant le jugement en sa disposition concernant le montant du loyer du bail renouvelé, 



Statuant à nouveau, 



Fixe à la somme de 700 000 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er mars 2011, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SAS Les Nouvelles Résidences de France et la SAS Bassano Développement pour les locaux situés [Adresse 5], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, 



Déboute les parties de leurs autres demandes, 



Met les dépens à la charge de la société Bassano Développement qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE