Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 3 mai 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 03 MAI 2017



(n° , 05 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/11965



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mai 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/14761





APPELANTE :

 

SA SEPHORA prise en la personne de se représentants légaux

Immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 393 712 286

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Jehan-Denis BARBIER de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987





INTIMÉE :



SA GMF VIE prise en la personne de ses représentants légaux 

Immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 315 814 806

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant

Assistée de Me Jean-François CREMIEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0308, avocat plaidant







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport, et, Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

qui en ont délibéré



Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ



ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.



*********

Faits et procédure : 



Par acte sous-seing privé du 1er octobre 2004, la SCI du [Adresse 3], aux droits laquelle se sont trouvées successivement la société Émeraude puis la société GMF Vie, a donné à bail en renouvellement à la société Sephora divers locaux à usage commercial sis à [Adresse 3] pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 1999 pour se terminer le 30 juin 2008, moyennant un loyer en principal de 193 600 €.



Par jugement du 22 mars 2011, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2009 à la valeur locative soit à la somme annuelle de 228 600 € en principal.



Par courrier recommandé du 2 juillet 2010, la société Émeraude a notifié à la société Sephora une demande de révision triennale du loyer en demandant que le loyer soit porté à la somme de 275 000 euros. La société Sephora n'a pas répondu à la demande de révision.



Par acte notarié du 18 décembre 2012, la société Émeraude a vendu l'immeuble sis [Adresse 3] à la société GMF Vie.



La société GMF Vie par l'intermédiaire de son gérant invoquant la lettre du 2 juillet 2012, a facturé le 10 décembre2013 un nouveau loyer calculé selon certains indices à hauteur de 75 432,76 euros, à compter du 2 juillet 2012, ce que la société Sephora a refusé par courrier du 20 décembre 2013.



Par courrier du 14 mars 2014, la société GMF Vie, par l'intermédiaire de son gérant, a de nouveau facturé à la société Sephora un nouveau loyer à hauteur de 62 705,19 euros, à compter du 2 juillet 2012, ce que la société Sephora a à nouveau refusé par courrier du 21 mai 2014.



Le 2 juillet 2014, la société GMF Vie a alors notifié à la société Sephora un mémoire en fixation du prix du loyer révisé, demandant que le montant du loyer soit fixé à la somme en principal de 250 821,77 euros par an hors charges et hors taxes à compter du 2 juillet 2012 ; par actes des 6 et 8 octobre 2014, elle a assigné la société Sephora devant le juge des loyers commerciaux demandant la fixation du prix du loyer du bail révisé au 2 juillet 2012 à la somme de 250 820,77 euros hors taxes.



Par jugement du 19 mai 2015, assorti de l'exécution provisoire, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

- déclaré recevable l'action en révision de loyer au 2 juillet 2012 mais dit que la révision du loyer ne prendra effet entre la société GMF Vie et la société Sephora qu'à compter du 18 décembre 2012,

- désigné en qualité d'expert [C] [Y] avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3],

* les décrire,

* d'entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,

* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 2 juillet 2012 au regard :

- des caractéristiques du local,

- de la destination des lieux,

- des obligations respectives des parties,

- des facteurs locaux de commercialité,

- des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

- dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du nouveau code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2016,

- fixé à la somme de 3500 (trois mille cinq cent) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société GMF Vie à la Régie du tribunal de grande instance de Paris avant le 10 juillet 2015, inclus, une copie de la présente décision devant être remise à la régie par la partie consignataire,

- dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

- dit que le juge des loyers commerciaux sera chargé du contrôle des opérations d'expertise,

- renvoyé l'affaire à l'audience du 30 septembre 2015, pour vérification du paiement de la consignation.

- réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 8 juin 2015, la SA Sephora a relevé appel du jugement.



Par Ordonnance du 23 juin 2015, M. [Z] [H] a été désigné expert et a déposé son rapport le 7 juin 2016.



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 8 novembre 2016, la SA Sephora demande à la Cour de :

Infirmer le jugement du 19 mai 2015 dans toutes ses dispositions, 

A titre principal,

Dire et juger que la révision éventuelle du loyer devait prendre effet au 2 juillet 2012 et à aucune autre date, 

Dire et juger la société GMF Vie irrecevable en toutes ses demandes, pour défaut de qualité à agir seule et en raison de la prescription des droits de son auteur, 

A titre subsidiaire, 

- Dire et juger que la société GMF Vie ne rapporte pas la preuve de ce que la valeur locative aurait augmenté de 9,72% entre le 1er juillet 2009 et le 1er juillet 2012,

- Dire et juger que le plafond défini à l'article L.145-38 du code de commerce ne s'applique pas d'office et que le loyer doit être fixé à la valeur locative qui n'a pas augmenté depuis son estimation au 1er juillet 2009, 

En conséquence débouter la société GMF Vie de sa demande de révision, 

En tout état de cause, 

Débouter la société GMF Vie de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

La condamner à payer à la société Sephora 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

La condamner aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 16 septembre 2016, la SA GMF VIE demande à la Cour de :

Débouter la Société Sephora de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

Confirmer le Jugement du 19 mai 2015 du Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu'il a déclaré recevable l'action en révision de loyer au 2 juillet 2012 de la Société GMF Vie mais dit que la révision du loyer ne prendra effet entre la Société GMF Vie et la Société Sephora qu'à compter du 18 décembre 2012, 

Y ajoutant, 

Fixer à la somme annuelle en principal de 241.300 € hors taxes et hors charges, à compter du 2 juillet 2012, outre les charges et conditions prévues au bail du 1er octobre 2004, le montant du loyer révisé dû par la Société Sephora à la Société GMF Vie pour les locaux à usage commerciaux situés [Adresse 3] ; 

Dire et juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et condamner la Société Sephora à verser entre les mains de la Société GMF Vie le complément dû à ce titre ; 

Condamner la Société Sephora à payer à la Société GMF Vie des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé par elle et le loyer révisé qui sera fixé et ce, à compter du 2 juillet 2012 jusqu'à parfait paiement ; 

Ordonner la capitalisation des intérêts pour ceux dus depuis plus d'un an, conformément à l'article 1154 du code civil ; 

Condamner la Société Sephora à payer à la Société GMF Vie la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

Condamner la Société Sephora à payer à la Société GMF Vie la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la Société Sephora aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant notamment la totalité des frais d'expertise, dont distraction au profit de Me Jeanne Baechlin de la SCP Jeanne Baechlin, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





SUR CE 



La SA Sephora soutient in limine litis que la société GMF Vie est irrecevable dans sa demande du fait du défaut de qualité à agir et de la prescription.



S'agissant de la qualité à agir, l'appelante fait valoir que le juge des loyers commerciaux a déclaré recevable l'action en révision de loyer au 2 juillet 2012 et dit que la révision de loyer ne prendra effet qu'à compter du 18 décembre 2012, alors que d'une part, seule la date du 2 juillet 2012, qui représente celle de la demande doit être prise en compte pour la prise d'effet de la révision ainsi qu'il résulte expressément de l'article R. 145-20 al. 2 du code de commerce et de l'article L. 145-38 tel que modifié par la loi du 18 juin 2014 (applicable en présence d'une assignation en date du 8 octobre 2014), que d'autre part, l'action en révision est personnelle et appartenait à la société Émeraude, qui a notifié la demande de révision le 2 juillet 2012, que les actions personnelles ne se transmettent pas à l'acquéreur d'un immeuble en l'absence de cession de créance, que l'acte notarié du 18 décembre 2015 ne fait état ni d'une cession du droit ni d'une subrogation dans l'action, que si la société GMF Vie a qualité et intérêt pour exercer toutes les actions en paiement postérieures à l'acquisition de l'immeuble, elle n'a pas qualité à agir en révision du loyer à une date antérieure à l'acquisition.



La société GMF Vie soutient que la vente de l'immeuble à son profit lui a octroyé tous droits en tant que bailleresse de la société locataire et qu'en toute hypothèse, l'article 19 de l'acte notarié du 18 décembre 2012 concernant les charges et conditions de la vente précise que l'acquéreur est subrogé dans tous les droits du vendeur relativement à l'immeuble. 



Or, la révision du loyer formée par la société Émeraude a pris effet à la date de la demande, soit à la date du 2 juillet 2012, qui est celle de la lettre recommandée qu'elle a adressée à la locataire la société Sephora. 



Le contrat de vente passé entre la société Émeraude et la société GMF Vie le 18 décembre 2012 ne contient aucune mention de cette lettre ; s'il prévoit en son article 19 que l'acquéreur est subrogé dans tous les droits du vendeur relativement à l'immeuble, cette clause qui a en principe pour objet de substituer l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur ne comporte cependant aucune précision quant à une quelconque subrogation au titre d'une créance de loyers antérieurs à l'acquisition alors que l'article 16-2-2 de l'acte de cession prévoit au contraire que les locataires sont à jour du paiement de leurs loyers et charges ; en page 12 de l'acte, il est en outre indiqué que le vendeur a adressé les avis d'échéance des loyers du 1er trimestre 2013 sans là encore aucune indication concernant la demande d'un loyer révisé concernant la société Sephora en fonction de l'indice CC applicable du 3ème trimestre 2012, qui devait précisément paraître en janvier 2013.



Aucune des deux lettres simples de révision du loyer adressés par GMF Vie par son mandataire à la société locataire ne comporte davantage le visa de la clause de subrogation dans les droits et obligations du bailleur et la société bailleresse n'a d'ailleurs dans un premier temps (son courrier du 10 décembre 2013) réclamé de loyer révisé que pour l'avenir à compter du mois de décembre 2012 avant de se raviser et demander dans un courrier postérieur du 14 mars 2014 une somme correspondant au loyer révisé à compter du 1er juillet 2012 au 31 mars 2014. 



En conséquence de ce qui précède, et alors que la société GMF Vie n'a elle-même adressé aucune lettre recommandée valant demande de révision dans le délai de deux ans à compter de la date à laquelle elle pouvait valablement solliciter la révision triennale du loyer, elle est irrecevable dans son action en révision du loyer à compter du 2 juillet 2012, la seule notification du mémoire en date du 2 juillet 2014 ne valant pas demande de révision au sens des articles L 145-38 et R 145-20 du code de commerce.



La société GMF Vie supportera les dépens et paiera à la société Sephora la somme de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS 



Réformant le jugement déféré, 



Dit que la société GMF Vie est irrecevable en son action en révision à compter du 2 juillet 2012 du loyer du bail la liant à la société Sephora, 



Condamne la société GMF Vie à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute les parties de leurs autres demandes, 



Condamne la société GMF Vie aux dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE