Cour d'Appel · 1ère Chambre — 19 juillet 2016

JN/AM



Numéro 16/2946





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 19/07/2016 







 Dossier : 14/02922 





Nature affaire :



Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée















Affaire :



SCI DESIREE

SCI BOBAR



C/



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] 



















Grosse délivrée le :



à :





















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 juillet 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 03 mai 2016, devant :







Madame SARTRAND, Président



Monsieur CASTAGNE, Conseiller



Madame NICOLAS, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 





assistés de VICENTE, Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 































dans l'affaire opposant :











APPELANTES :



SCI DESIREE

[Adresse 2]

[Localité 1]



SCI BOBAR

[Adresse 3]

[Localité 2]



représentées et assistées par Maître Jean-Pierre POUDENX, avocat au barreau de DAX











INTIME :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL ALIS ayant pour gérant Monsieur [P] [L] 



représenté par Maître François TUCOO CHALA, avocat au barreau de PAU

assisté de Maître Patrick MIRANDE, avocat au barreau de TARBES

























sur appel de la décision 

en date du 04 JUIN 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX



























FAITS ET PROCÉDURE 



Par procès-verbal d'assemblée générale du 21 janvier 2012, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], a adopté une résolution (n° 5), autorisant le syndic à « remettre les lieux en l'état d'origine aux frais des propriétaires des lots n° 1 et n° 3, par la fermeture de la porte d'accès au lot n° 3 par le garage, et la réouverture de la porte d'accès au lot n° 1 selon plan joint à la convocation ».



Le lot n° 1, à usage commercial, est la propriété de la SCI Désirée, société dont la gérante et Mme [R] [N].



Le lot n° 3, local professionnel, est la propriété de la SCI Bobar, société dont la gérante et Mme [K] [N].



Par assignation du 22 février 2012, au visa de la loi du 10 juillet 1965, article 26 et 42-1, la SCI Désirée et la SCI Bobar ont saisi le tribunal de grande instance de Dax, d'une action formée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic (la SARL agence Alis), en annulation de cette résolution n° 5, et condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer, outre les dépens, les sommes suivantes :



> 10'000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice lié à l'abus de droit,

> 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Cette procédure a été enrôlée sous le n° 12/00389.



Par procès-verbal d'assemblée générale du 17 octobre 2013, l'assemblée générale des copropriétaires, de la même résidence [Adresse 1] a adopté une résolution (n° 8), autorisant le syndic à « agir en justice pour parvenir au rétablissement de son emplacement initial de la porte d'accès du lot n° 1 au parking ».



Par assignation du 20 décembre 2013, au visa de la loi du 10 juillet 1965, articles 14, 26 et 42-1, la SCI Désirée et la SCI Bobar ont saisi le tribunal de grande instance de Dax, d'une action formée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic (la SARL agence Alis), en annulation de cette résolution n° 8, et condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer, outre les dépens, les sommes suivantes :

> 10'000 € de dommages-intérêts,

> 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Cette procédure a été enrôlée sous le n° 14/00099.



Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 7 février 2014, les deux procédures ont été jointes sous le n° 12/00389.



Par jugement du 4 juin 2014, le tribunal de grande instance de Dax, a :



a/ déclaré nulle la résolution n° 5 votée le 21 janvier 2012,

b/ condamné la SCI Désirée, à exécuter dans un délai de six mois à compter de la date de la signification du jugement, sous peine d'astreinte de 50 € par jour de retard, divers travaux, à savoir :

- réouvrir la porte permettant l'accès au parking du lot n° 1 donnant sur la pièce dénommée « buanderie », selon le plan versé aux débats en pièce n° 6/7 b (du dossier du syndicat des copropriétaires),

- murer la porte permettant l'accès au parking du lot n° 1 désigné par la mention « Porte à fermer » sur le plan joint à la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 21 janvier 2012,

c/ condamné la SCI Désirée et la SCI Bobar à retirer les dispositifs fermant la galerie marchande (baies vitrées) sous peine d'astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la date de signification du jugement,

d/ condamné in solidum la SCI Désirée et la SCI Bobar à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 000 € à titre de frais irrépétibles,









e/ débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à faire constater l'illicéité de l'article 4-7 d) du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1],

f/ débouté la SCI Désirée et la SCI Bobar de leurs demandes tendant à l'annulation de la résolution n° 8 votée par l'assemblée générale le 17 octobre 2013,

g/ débouté les parties de leurs demandes indemnitaires,

h/ condamné la SCI Désirée et la SCI Bobar aux dépens.



Par déclaration remise au greffe de la Cour par voie électronique le 25 juillet 2014, la SCI Désirée et la SCI Bobar ont régulièrement relevé appel partiel de ce jugement, l'appel étant expressément limité aux condamnations rappelées ci-dessus, aux points b/, c/, d/, f/, g/, h/, à l'exclusion des points a/ et e/.



Cependant, le syndicat des copropriétaires, a formé un appel incident, par lequel il a sollicité l'infirmation du jugement, s'agissant du point e/ non visé par l'appel partiel, si bien que seul, le point a/ (annulation de la résolution n° 5 votée le 21 janvier 2012), ne fait pas l'objet de la saisine de la Cour.



L'ordonnance de clôture est intervenue le lundi 4 avril 2016.



Le syndicat des copropriétaires, intimé, a déposé le jeudi 31 mars 2016, ses conclusions n° 2, dont les appelantes, par écrit du 6 avril 2016, demandent qu'elles soient déclarées irrecevables au visa du principe du respect du contradictoire, demande à laquelle s'oppose l'intimé.



Pour établir les dernières prétentions recevables des parties, il convient en préalable de statuer sur la demande relative à l'irrecevabilité des conclusions notifiées par l'intimé le 31 mars 2016.





Sur la demande tendant à l'irrecevabilité des conclusions notifiées par l'intimé le 31 mars 2016



Il résulte de la combinaison des articles 783 et 784 du code de procédure civile, qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité et que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.



De même, l'article 16 du code de procédure civile, impose au juge en toutes circonstances, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. 



Il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.



Il n'est ni invoqué ni démontré de cause grave qui justifierait la révocation de l'ordonnance de clôture.



Au cas présent, les parties ont été avisées dès l'audience de mise en état du 20 janvier 2016, avec confirmation par message électronique adressé par le greffe le 21 janvier 2016, et sans observation de leur part, de la date à laquelle interviendrait l'ordonnance de clôture du 4 avril 2016.



 Les dernières conclusions récapitulatives adverses avaient été notifiées le 29 juin 2015, si bien que l'intimé a disposé d'un délai largement suffisant pour lui permettre d'y répondre dans des délais respectueux du principe du contradictoire.



Or, ses conclusions litigieuses ont été notifiées 3 jours avant l'ordonnance de clôture.



Ces brefs délais, s'agissant en outre de conclusions comportant 19 pages, soit deux pages de plus que les précédentes, et formées au visa de quatre pièces nouvellement invoquées, même si celles-ci étaient produites par l'appelante, font obstacle au principe du contradictoire, en ce que l'appelante n'a pas disposé du temps utile à leur analyse et à leur discussion.









En conséquence, les conclusions de l'intimé (le syndicat des copropriétaires), remises et notifiées le 31 mars 2016, doivent être déclarées irrecevables.





PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Selon leurs dernières conclusions du 29 juin 2015, au détail desquelles il est expressément renvoyé, la SCI Désirée et la SCI Bobar, demandent confirmation des dispositions du jugement s'agissant des points a/ et e/, et pour le surplus, concluent :



> à la confirmation des dispositions du jugement dont appel à l'exception de celles ci-avant d'être discutées,

> à l'annulation de la résolution n° 8 votée par l'assemblée générale le 17 octobre 2013,

> au débouté du syndicat des copropriétaires, de ses demandes visant à voir retirer les dispositions fermant la galerie marchande (baies vitrées), sous astreinte, au visa de l'article 70 du code de procédure civile et de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

> à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, 10'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à l'abus de droit, et 6 500 € à titre de frais de procédure.



Par ses dernières conclusions recevables en date du 27 novembre 2014, auxquelles il est expressément renvoyé, le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement du 4 juin 2014, sur les points contestés par l'appel partiel des appelantes, tels que rappelés dans le dispositif de ses conclusions, et déjà rappelés par la présente décision, et, formant appel incident, conclut à l'infirmation du jugement, en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant à faire constater l'illicéité de l'article 4-7 d du règlement de copropriété, et statuant à nouveau, constater l'illicéité du dernier alinéa de cet article, le déclarer non écrit, et condamner solidairement les appelantes, à lui payer 6 500 € à titre de frais irrépétibles, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.





SUR QUOI LA COUR 



Le premier juge n'est pas contesté, en ce qu'il a déclaré nulle et de nul effet la résolution n° 5 votée par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] le 21 janvier 2012, ni en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes indemnitaires.



I/ Sur la demande d'annulation de la résolution n° 8 votée par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], le 17 octobre 2013



Cette résolution donne autorisation au syndic d'agir en justice pour parvenir au rétablissement à son emplacement initial de la porte d'accès du lot n° 1 au parking.



En effet le syndicat des copropriétaires, estime que les appelantes ont condamné l'accès au parking attribué au lot n° 1 par le plan annexé au règlement de copropriété, pour créer un autre accès à quelques mètres de là et à côté de la cage d'escalier. 



Il soutient en effet que la porte ainsi ouverte permettrait au personnel du commerce exploité dans les locaux du lot n° 3, d'accéder au parking, ce qui créerait des nuisances, alors même que le lot n° 3 ne bénéficiait pas d'un tel accès.



Le premier juge, en retenant que la porte créée, avait été ouverte dans une partie commune du bâtiment, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, et donc en violation du règlement de copropriété, a considéré que l'action du syndicat des copropriétaires, était légitime, et recevable.



Il a en outre jugé qu'il n'était pas établi que les ouvertures litigieuses existaient depuis plus de dix ans, si bien qu'il a rejeté le moyen tiré de la prescription, rejeté la demande tendant à son annulation, et fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, de condamnation de la SCI Désirée à faire procéder aux travaux sollicités.



La décision du premier juge à cet égard, est contestée par les appelantes.











Au soutien de leur demande d'annulation de la huitième résolution, les appelantes font à nouveau valoir, que les aménagements contestés, existent depuis le mois de mai 2001, c'est-à-dire depuis plus de 10 ans, soutiennent que le plan annexé au règlement de copropriété, ne correspond pas à la réalité des travaux effectivement réalisés, et concluent :

> à l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires, pour cause de prescription, en application de l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965,

> à la nullité de cette résolution, prise par « abus de majorité », et de nature à en affecter la validité, la majorité ayant selon elle usé de ses droits sans profit pour elle-même, dans un autre but que l'intérêt commun de la copropriété, et alors même que les travaux sollicités, reviennent à priver le lot n° 3 de tout accès à la livraison et au local poubelle, contrairement à une autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires le 3 novembre 1995,

> à la nullité de cette résolution, pour mauvaise foi du syndicat des copropriétaires, qui n'ignore pas la situation existant depuis environ 20 ans.



a) sur la prescription



 Les appelantes, se prévalent de l'acquisition à leur profit de la prescription de 10 ans résultant de l'article 42 premier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel :



« Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de 10 ans ».



Au contraire, le syndicat des copropriétaires, estime que l'action tendant à contester l'appropriation d'une partie commune est une action réelle qui se prescrit par 30 ans.



Au cas particulier, il est reproché à la SCI Désirée, après avoir condamné la porte d'accès de son lot n° 1 au parking, d'avoir en substitution, dans les parties communes, ouvert une nouvelle porte d'accès à quelques mètres de là à côté de la cage d'escalier. 



L'autorisation donnée au syndic par la délibération n°8 objet du litige, concerne une action en contestation d'appropriation de parties communes, laquelle se prescrit par 30 ans, si bien que la prescription décennale de l'article 42 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965 (n° 65-557), ne trouve pas à s'appliquer à la cause, et que la fin de non-recevoir tirée de la prescription n'est pas fondée.



b) Sur l'abus de majorité



Il est constant que l'ouverture litigieuse se situe dans un mur porteur, partie commune au vu des dispositions du règlement de copropriété, si bien que l'assemblée générale des copropriétaires, reprochant à la SCI Désirée d'avoir réalisé des travaux modificatifs des parties communes, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, dispose du droit de s'en plaindre, sans qu'aucun abus ne soit ici caractérisé. 



c) Si les conventions s'exécutent de bonne foi, au cas particulier, les appelantes, en se prévalant de la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires, excipent en réalité de leur bon droit, c'est-à-dire de l'absence de tout manquement qui leur soit imputable, ce qui va faire l'objet des développements du paragraphe suivant.



En conclusion, aucun des motifs invoqués par les appelantes, ne justifie l'annulation de la résolution n° 8 votée le 17 octobre 2013 par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1].



II/ Sur la demande reconventionnelle de remise en l'état antérieur des portes d'accès du lot n° 1 au parking



Le grief formé par le syndicat des copropriétaires envers la SCI Désirée (lui reprochant d'avoir créé dans les parties communes, et sans autorisation, un autre accès de son lot n° 1 au parking, après condamnation de l'accès initial ), est articulé au vu des plans annexés au règlement de copropriété en date du 29 juin 1993 (pièce 1-75 produite par les appelants), puisque la porte dont il est reproché à la SCI Désirée la création, ne figure pas sur ce plan.







Or, le règlement modificatif de copropriété, précise en son article 2.1, qu'il s'applique à un immeuble en cours de réhabilitation et de réaménagement, et que les plans qui y sont annexés, établis par copie et réduction des plans d'exécution du projet de construction dressés par l'architecte chargé du projet, sont susceptibles de subir de légères modifications lors de l'exécution des travaux (pièces 1-8 et 1-9).



Il doit être en effet rappelé, ainsi que l'établissent les pièces du dossier, (et tout particulièrement l'acte de cession, pièce 38-1 de l'appelant) que :



> le 29 juin 1993, les dames [N] mère et fille, propriétaires de l'immeuble litigieux à usage d'hôtel et restaurant, après avoir procédé au dépôt d'un état descriptif de division divisant l'immeuble en deux lots 1 et 2, ont cédé le lot n° 2 à la société Stim,

> l'acquéreur a acquis dans l'intention de construire après démolition de la partie supérieure du bâtiment existant, un nouveau bâtiment à usage d'habitation et partielle de commerce, et de le vendre par fractions, après l'avoir placé sous le régime de la copropriété,

> l'acquéreur était en ce sens bénéficiaire d'un permis de construire (n° 40 65 92 D 0283) autorisant la réhabilitation de la construction en date du 3 octobre 1992, et modifié suivant permis de construire du 1er avril 1993, l'autorisant à construire un bâtiment pour ces locaux d'habitation et de commerce,

> c'est au vu de ce projet, et des plans établis à cette date, qu'en accord avec les vendeurs, l'acquéreur a fait le même jour, 29 juin 1993, établir l'état descriptif de division rectificatif et règlement de copropriété.



Or, les appelantes justifient de ce que le permis de construire initial et annexé au règlement de copropriété a fait l'objet de modifications successives.



Elles ont ainsi fait dresser le 24 mars 2015 procès-verbal de constat, dans lequel l'huissier, après consultation des services municipaux concernés, (leur pièce n° 57, page 25 et suivantes), relate l'historique des permis de construire successifs, et produit le plan annexé à l'arrêté valant permis de construire accordé le 7 septembre 1995, (leur pièce 4-1).



C'est ainsi que la comparaison du plan annexé au règlement de copropriété du 29 juin 1993, et du plan annexé à l'arrêté valant permis de construire accordé le 7 septembre 1995, établit que si le premier ne comportait pas la porte qu'il est reproché à la SCI Désirée d'avoir créé, le second plan, au contraire, mentionne l'existence de cette porte, étant précisé que chacun des deux plans fait figurer la porte prétendument murée par la SCI Désirée.



(Il est d'ailleurs établi au dossier que du fait des modifications du permis de construire, la porte d'accès du lot n° 3, pourtant prévue sur le plan du permis de construire d'origine délivré le 1er avril 1993 par la mairie de [Localité 1], a été supprimée, ce qui a donné lieu à des difficultés réglées par un protocole d'accord produit en pièce n° 47-1 par les appelantes).



Ces éléments permettent d'établir, conformément à ce que soutient depuis l'origine la SCI Désirée, que la porte prétendument créée par elle, et prévue sur le plan annexé au permis de construire modificatif en date du 7 septembre 1995, existe depuis près de 20 ans, et que sa création ne relève pas de son fait, mais des travaux exécutés lors de la transformation de l'immeuble, par la société de promotion immobilière ayant acquis le lot n° 2 destiné à être démoli, reconstruit, et scindé en de nouveaux multiples lots.



C'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI Désirée, en violation de l'article 4.61 du règlement de copropriété, un percement du mur en partie commune, sans en avoir averti le syndic.



De même, au vu de ces éléments, c'est à tort que le premier juge a retenu qu'il n'était discuté par aucune des parties que cet accès avait été condamné et qu'une porte avait été ouverte en parties communes à quelques mètres de là.



Au vu de la définition des parties communes et des parties privatives contenue au règlement de copropriété, les portes palières sont des parties privatives, de même que les cloisons intérieures avec leurs portes.









En conséquence, il ne peut être reproché à la SCI Désirée ni d'avoir créé sans autorisation dans les parties communes, une porte, dont la réalisation résulte des travaux originels de réhabilitation de l'immeuble, effectués par un tiers, ni d'avoir supprimé une porte qui constituait une partie privative lui appartenant.



C'est donc à tort que le premier juge a condamné la SCI Désirée sous astreinte, à des travaux de remise en état à ce titre.



Le premier juge sera infirmé.



III/ Sur la licéité de l'article 4.7 d) du règlement de copropriété et la demande de destruction des aménagements effectués dans la galerie commerciale



 A titre de demande reconventionnelle, le syndicat des copropriétaires a sollicité que soit déclaré non écrit le dernier alinéa de l'article 4.7 d) du règlement de copropriété, et détruits les aménagements effectués dans la galerie commerciale.



Le premier juge a estimé que cette demande reconventionnelle était recevable, a rejeté la demande visant à voir cette clause réputée non écrite, mais a jugé que les aménagements litigieux devaient être détruits, pour avoir été réalisés sur des parties communes sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.



Les appelantes contestent cette décision pour le tout.



Le syndicat des copropriétaires, conteste la décision du premier juge en ce qu'elle a refusé de réputer non écrite la clause litigieuse.



a) Sur la recevabilité de la demande



Les appelantes, comme devant le premier juge, soulèvent l'irrecevabilité de cette demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires, au visa de l'article 70 du code de procédure civile, au motif qu'elle ne se rattacherait pas aux prétentions originelles par un lien suffisant, et au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que les aménagements contestés, existerait depuis plus de 10 ans, si bien que le syndicat des copropriétaires serait prescrit en son action tendant à leur enlèvement.



Cependant, le premier juge doit être confirmé, en ce qu'il a considéré que cette demande était recevable, comme suffisamment liée aux demandes principales, car portant sur la régularité des aménagements apportés à l'immeuble par la SCI Désirée et la SCI Bobar, et relative à un sujet commun opposant les mêmes parties.



Par ailleurs, l'action du syndicat des copropriétaires, en contestation de l'appropriation de parties communes, se prescrit par 30 ans, si bien que la prescription décennale de l'article 42 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965 (n° 65-557), ne trouve pas à s'appliquer à la cause, dès lors que les appelantes ne se prévalent nullement d'un tel délai trentenaire, si bien que la fin de non-recevoir tirée de la prescription n'est pas fondée.



b) Sur le fond



Le lot n° 1, comme le lot n° 3, respectivement propriété des appelantes, comprennent, fait constant, ainsi que stipulé au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division, un local commercial situé en rez-de-chaussée, et le droit à la jouissance exclusive et particulière de la galerie marchande située sur le [Adresse 4] en prolongement des locaux commerciaux. 



Au chapitre III, article 4.7, du règlement de copropriété, figure un paragraphe d), lequel, en son dernier alinéa, dispose :



« Par exception aux dispositions prévues au chapitre VI du titre VII ci-après, et sous réserve des autorisations administratives nécessaires visées à l'article 4.12 ci-après, les propriétaires des lots n° 1 et 3 pourront installer des dispositifs de fermeture pour la partie de galerie dont ils ont la jouissance. Toutefois, ces travaux devront être réalisés sous le contrôle du syndic assisté de l'architecte conseil de la copropriété. »









Il est produit des photographies de l'immeuble, avant et après la cession au bénéfice de la société Stim, et avant et après la réalisation des travaux effectués par le promoteur immobilier, qui permettent de retenir que :



- avant la réalisation des travaux de réhabilitation de l'immeuble (pièce n° 13 des appelantes), la galerie marchande était fermée par des volets roulants, ou par des grilles extensibles, et ce jusqu'en 1995 et 1996 (pièces 40-1 et suivantes des appelantes).



Par ailleurs, les pièces produites établissent que :



> c'est conformément aux dispositions prévues par la clause litigieuse, et à un accord du promoteur matérialisé par deux courriers des 16 juin et 13 juillet 1995 (leurs pièces n° 55-1 et 20-1), que les travaux de fermeture de la galerie marchande ont été mis en 'uvre par les appelantes, avec participation financière de la société Stim et accord de l'architecte chargé du projet immobilier de cette société,

> ces travaux de « fermetures de terrasse existante » ont été réalisés par la SCI Bobar, après demande et délivrance d'un permis de construire, accordé le 4 mars 1996, le certificat de conformité des travaux étant en date du 14 mai 1996 (pièces n° 27-2, 28-1, 29, 30 des appelantes),

 > lors de l'assemblée générale du 26 août 2000, la résolution visant à autoriser Mme [N] (la SCI Désirée) à effectuer à ses frais exclusifs, des travaux de « fermeture de la coursive des commerces », par remplacement des grilles existantes, par des baies coulissantes, à charge pour elle de se conformer à la réglementation en vigueur, d'obtenir les autorisations administratives nécessaires, et prendre en charge toutes conséquences dommageables résultant de ces travaux, a été soumises au vote, lequel vote a été suspendu sur décision de l'ensemble des copropriétaires présents et représentés, jusqu'à l'obtention du contrat de bail liant Mme [N] à M. [T], destiné à vérifier au vu du contenu du bail, que l'activité de la coursive est à destination de terrasse et non de restaurant avec consommation sur site, celle-ci restant strictement interdite,

> le 21 décembre 2000, le syndic de l'immeuble, a donné son accord à la SCI Désirée pour installer, en remplacement des grilles, des baies vitrées (pièce 21 des appelantes),

> les travaux ont été effectués et facturés le 21 mai 2001 (pièces 24 et 25-1).



Ainsi, conformément à ce que soutiennent les appelantes, les travaux de fermeture de la terrasse, existent depuis 1995 et 1996, et ont été réalisés, de même que leurs modifications, conformément aux termes de la clause litigieuse du règlement de copropriété.

Pour conclure à ce que la clause litigieuse soit réputée non écrite, et à la destruction des aménagements de fermeture, le syndicat des copropriétaires invoque l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, et l'article 26 c de cette même loi, étant rappelé que l'article 43 répute non écrites les clauses contraires à certaines dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application, et notamment contraires aux dispositions prévues par l'article 26 c.



Les clauses contenues au règlement de copropriété, s'appliquent jusqu'à ce qu'elles soient déclarées non écrites.



L'article 26 de la loi de 1965, a fait, depuis la rédaction du règlement de copropriété, est jusqu'à la présente instance, l'objet de diverses modifications, par l'effet des dix lois intervenues dans l'intervalle.



 Pour apprécier le caractère litigieux de la clause, la Cour doit statuer au vu de la législation actuelle, applicable tant au jour où elle a été saisie, qu'au jour de la clôture des débats, c'est-à-dire au vu de la version de l'article 26 c issue de la loi du 27 mars 2014, selon laquelle :



« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : 







a)... 

b)... 

c) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; 

.... ».



Force est de constater que ces dispositions, ne concernent pas le cas particulier, puisque les opérations reprochées aux appelantes, (de fermeture des terrasses, parties communes à usage privatif des appelantes, en vertu de leur droit à la jouissance exclusive et particulière), sont sans rapport avec les situations totalement distinctes prévues par l'article 26 c, puisque les éléments du dossier établissent sans conteste que les opérations de fermeture des terrasses, ne concernent ni les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles, ni un cas de fermeture totale de l'immeuble.



En conséquence, les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires, pour conclure à ce que la clause litigieuse soit réputée non écrite, ne sont pas fondés et doivent être rejetés.



De même, ainsi qu'il l'a été démontré par les développements précédents, les travaux de fermeture reprochés aux appelantes, ont été effectués par ces dernières, conformément aux dispositions du règlement de copropriété, en vertu de l'application d'une clause que les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires, ne permettent pas de réputer non écrite, ce qui ne permet pas de les considérer comme irréguliers.



Il s'en déduit que le premier juge doit être infirmé, ainsi qu'il sera dit au dispositif.



PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Déclare irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], remises et notifiées le 31 mars 2016,



Déclare recevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], tendant à voir déclarer non écrite la clause comportant l'article 4.7 d du règlement de copropriété, et à obtenir destruction des aménagements de la galerie marchande,



Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Dax en date du 4 juin 2014, en ce qu'il a :

> déclaré nulle et de nul effet la résolution n° 5 votée par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] le 21 janvier 2012, 

> débouté les parties de leurs demandes indemnitaires, 



L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,



Déboute la SCI Désirée et la SCI Bobar de leur demande en annulation de la résolution n° 8 votée le 17 octobre 2013 par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1],









Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle de remise en l'état antérieur des portes d'accès du lot n° 1 au parking,



Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], tendant à voir déclarer non écrite la clause comportant l'article 4.7 d du règlement de copropriété,



Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], de ses demandes de condamnation des appelantes sous astreinte, à détruire les aménagements par lesquels elles ont procédé à la fermeture de terrasse, partie commune dont elles ont la jouissance privative,



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires, à payer à la SCI Désirée et la SCI Bobar prises ensemble, la somme de 3 000 € (trois mille euros) et rejette le surplus des demandes à ce titre,



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et d'appel,



Autorise l'avocat de la cause qui en a fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.



Le présent arrêt a été signé par Mme Sartrand, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRESIDENT,







Sandra VICENTE Christine SARTRAND