Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 24 mai 2016

R.G : 14/04432









Décision du 

Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 18 mars 2014



RG : 11/03078

ch n°1





[V]

SCI LE LEGUER



C/



[A]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 24 Mai 2016







APPELANTES :



Mme [G] [V]

née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 1] (42)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par la SELARL MONOD-TALLENT, avocat au barreau de LYON

 



La SCI LE LEGUER représentée par sa gérante madame [G] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par la SELARL MONOD-TALLENT, avocat au barreau de LYON









INTIME :



M. [M] [A], notaire associé de la SCP '[K] [M], [M] [A], [I] [Z]'

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Assisté de la SCP BAULIEU-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON





 ******

 

Date de clôture de l'instruction : 18 Février 2015



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Avril 2016



Date de mise à disposition : 24 Mai 2016



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Jean-Jacques BAIZET, président

- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

- Michel FICAGNA, conseiller



assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier



A l'audience, Jean-Jacques BAIZET a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



****

 

EXPOSE DE L'AFFAIRE





Le 25 septembre 2006, Mme [V] a fait l'acquisition d'un appartement à [Localité 4] en Moselle, et souscrit, à cette fin, un prêt d'un montant de 176 007 euros, auprès du Crédit foncier.



Le 1er juin 2007, Mme [V] a créé une société civile immobilière dénommée Le Leguer, qui a fait l'acquisition d'un appartement à [Localité 5] dans le Morbihan, financé par un prêt de 169 819 euros contracté auprès du Crédit immobilier.



Au cours de l'année 2007 et 2008, Mme [V] a acquis un appartement en l'état futur d'achèvement à [Localité 6] dans le département de l'Isère, financé au moyen d'un prêt de 280 000 euros souscrit auprès de la Barclay's et deux autres appartements à [Localité 7] en Moselle et à [Localité 8] dans le département du Puy-de-Dôme, au moyen de deux prêts de 178 641 euros et de 177 000 euros contractés auprès de la Banque privée européenne et de la Banque populaire.



Maître [A], notaire, est intervenu à l'occasion de plusieurs acquisitions.



Des difficultés financières sont apparues et Mme [V] a cessé de rembourser les mensualités des emprunts.



Par acte d'huissier en date du 12 juillet 2011, la Sci Le Leguer et Mme [G] [V] ont assigné Maître [A] en responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil et en réparation de leur préjudice, initialement fixé à 703 004,64 euros. 



Par jugement en date du 18 mars 2014, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a rejeté les demandes de Mme [G] [V] et de la Sci Le Leguer comme non fondées, a condamné Mme [V] à verser à M. [A] la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice moral et 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement retient notamment que le notaire n'avait pas le rôle de conseiller financier ou fiscal, qu'il n'est pas sorti de sa mission et n'a commis aucune faute, et qu'aucun justificatif de l'existence du préjudice allégué n'est produit.



Mme [G] [V] et la Sci Le Leguer ont formé un appel total. Elles concluent à la réformation du jugement en toutes ses dispositions et au débouté de M [A] de l'ensemble de ses demandes, et demandent qu'il soit dit et jugé que M [M] [A] a commis une faute à l'occasion et dans le cadre de sa mission de nature à engager sa responsabilité au titre du défaut de devoir et de conseil et qu'il soit condamné au paiement des sommes suivantes :

- 1 178 553,90 euros au titre du préjudice économique de Mme [V] ;

- 10 000 euros au titre du préjudice moral de Mme [V] ;

- 286 073,29 euros au titre du préjudice économique de la Sci Le Leguer,

ainsi que de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elles font grief à M [A] de ne pas avoir informé Mme [V] des risques liés aux investissements qu'elle a réalisés par son intermédiaire alors qu'en sa qualité de notaire, il est tenu de s'assurer de l'efficacité, même économique, de ses actes et qu'il doit donc renseigner ses clients sur les conséquences des engagements qu'ils contractent. Elles soutiennent que c'est M [A] qui a proposé à Mme [V] les investissements et qui l'a accompagnée pour les réaliser, qu'il avait connaissance de sa situation, de la faible rémunération générée par son activité commerçante, de la multiplicité des opérations ainsi que de l'importance et du caractère risqué des investissements qu'elle entreprenait. Elles exposent qu'il devait, dans le cadre de sa mission professionnelle, prévenir les risques qui pouvaient menacer l'efficacité des opérations de défiscalisation entreprises, voire lui conseiller de ne pas les réaliser. Elles précisent que Mme [V] n'a pas été alertée sur les risques liés à l'absence d'assurance sur les contrats de prêts. 



Elles considèrent que l'intervention, en amont, d'un négociateur vendeur de biens immobiliers n'exonère pas M [A] de sa responsabilité et contestent l'existence d'échanges avec un conseil. Elle notent que M [A] ne rapporte pas la preuve qu'il a satisfait à son obligation d'information et de conseil et que la signature d'un document général d'information ne peut le décharger de cette obligation. Mme [V] indique qu'elle ne se souvient pas avoir signé une 'reconnaissance de conseils donnés' au sujet de laquelle elle formule toute réserve quant à son authenticité et souligne que ce document, qui ne concerne pas la Sci, est postérieur à la plupart des actes litigieux.



Elles se prévalent d'un préjudice économique résultant de leur impossibilité de régler les échéances du prêt et de la perte de chance d'obtenir des avantages fiscaux, correspondant au remboursement des prêts souscrits. Elles invoquent également un préjudice moral suite à la délivrance d'actes d'huissier et la mise en oeuvre de saisies-immobilières.



Elles concluent au rejet de la demande reconventionnelle de M [A] en insistant sur le fait qu'elles ont exercé leur droit d'ester en justice de manière légitime et non abusive et que Mme [V] se trouve aujourd'hui dans une situation d'une particulière gravité.



M [M] [A], intimé, conclut à la confirmation du jugement. Il demande que Mme [V] soit déboutée de l'intégralité de ses prétentions en constatant qu'elle est défaillante dans la triple démonstration d'une faute de sa part directement génératrice d'un préjudice indemnisable, et condamnée à lui verser les sommes de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par son action manifestement abusive et 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Il explique qu'il n'est pas intervenu dans la négociation des actes avec les banques, ni dans les choix des investissements de Mme [V] et qu'il n'est pas un conseiller patrimonial des parties. Il indique qu'il a interrogé Mme [V] qui lui a dit avoir un conseiller fiscal pour gérer l'intégralité du montage. Il prétend avoir alerté Mme [V] sur les risques encourus, notamment sur la charge des emprunts en l'absence de locations, et considère qu'elle avait une parfaite connaissance de la situation comme en atteste la reconnaissance de conseils donnés régularisée le 11 janvier 2008. Il estime qu'on ne peut lui reprocher le défaut d'informations que les parties connaissaient déjà, et qu'il ne pouvait refuser de recevoir des actes réguliers non remis en cause. Il précise qu'il n'est pas intervenu pour l'intégralité des achats effectués.



Il remarque que Mme [V] ne demande pas la nullité des actes mais souhaite obtenir le remboursement de ses prêts en gardant les biens dans son patrimoine. Concernant le préjudice allégué, il met en avant le fait qu'aucun décompte, pièce fiscale ou comptable n'est produit. Il considère que l'action poursuivie à son encontre est manifestement abusive et tend à jeter le discrédit sur sa qualité d'officier public. 





MOTIFS





Attendu que le 25 septembre 2006, par acte authentique reçu par un notaire de [Localité 9], Mme [V] a conclu un contrat de vente en l'état futur d'achèvement d'un bien immobilier situé à [Localité 4], financé à l'aide d'un prêt souscrit auprès du Crédit Foncier pour un montant de 176 007 euros ; que Mme [V] était représentée par Mme [N], clerc de notaire, en vertu d'une procuration authentique reçue par M [A], notaire ; 



que par acte authentique du 1er juin 2007, reçu par M [A], ont été établis les statuts de la Sci Le Leguer, dont la gérante est Mme [V], et qui, le 6 septembre 2007, s'est porté acquéreur d'un immeuble situé à [Localité 5], financé à l'aide d'un prêt de 169 819 euros contracté auprès du Crédit Immobilier de France Sud Rhône Alpes Auvergne ;



que le 2 octobre 2007, par acte authentique reçu par Mme [K], notaire, avec la participation de M [A], Mme [V] a acquis un ensemble immobilier en l'état futur d'achèvement situé à [Localité 6] pour le prix de 180 000 euros financé en totalité par un prêt souscrit auprès de la société Barclays ;



que le 7 novembre 2007, aux termes d'un acte reçu par M [Z], notaire, associé de M [A], Mme [V] a régularisé une procuration authentique en vue d'une nouvelle acquisition, réalisée le 18 décembre 2007, par l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'un bien immobilier financé par un prêt de 178 641 euros souscrit auprès de la Banque privée Européenne ; 



que le 14 janvier 2008, Mme [V], représentée par M [A] a acquis un nouveau bien immobilier financé par un prêt de 177 000 euros souscrit auprès de la Banque Populaire Loire et Lyonnais ; 



que les investissements ont été réalisés dans le cadre d'opérations de defiscalisation dites loi de Robien ;



Attendu qu'avant la dernière acquisition, Mme [V] a, le 11 janvier 2008, régularisé en faveur de M [A], une reconnaissance de conseils en ces termes : 



'Le ou les signataires déclarent avoir été avertis par le Notaire des conséquences éventuelles attachées à la passation de l'acte, à savoir :

Compte tenu du montant total des emprunts souscrits par le signataire auprès de divers établissements bancaires, celui-ci déclare avoir été parfaitement informé par le notaire soussigné de l'importance de la charge de remboursement desdits emprunts, et de la difficulté que celui-ci pourrait rencontrer en cas de remise en cause du revenu locatif escompté, de la possibilité de bénéficier d'avantages fiscaux, ou simplement de chute de ses propres revenus, et par conséquent de sa charge fiscale.

Il reconnaît avoir mandaté le notaire à l'effet de recevoir différentes procurations authentiques en vue de l'acquisition de divers lots de copropriété, mais que ce dernier n'est intervenu d'aucune manière dans le montage financier ou fiscal de l'opération, ou sa validation. Il déclare vouloir assumer seul la responsabilité des conséquences de ces multiples opérations.

Néanmoins, le ou les signatures déclarent persister dans leur intention de passer l'acte à leurs seuls risques et périls, renonçant expressément dès à présent à tous recours contre leur Notaire.'



Attendu que Mme [V] disposait d'une revenu mensuel de 1 260 euros, complété de revenus fonciers d'un montant annuel de 10 700 euros ; qu'elle était propriétaire de deux biens immobiliers générant ces revenus fonciers ; que les échéances mensuelles de remboursement des différents prêts s'élevaient à 5 479,55 euros ; 



Attendu que si Mme [V] indique qu'elle ne se souvient pas avoir signé une reconnaissance de conseils donnés et qu'elle formule toute réserve utile concernant l'authenticité de sa signature sur ce document, la cour est en mesure de déterminer, par comparaison avec les signatures de Mme [V] figurant sur différents documents produits (lettre du 13 juin 2012, demande d'admission à l'assurance du 3.12.2007, pages 9.10 et 22 de la pièce n°29 de Mme [V]), que la signature figurant sur la reconnaissance de conseils donnés est bien celle de Mme [V] ; que dès lors, compte tenu des termes de ce document par lequel le notaire a clairement attiré l'attention de Mme [V] sur l'importance de la charge de remboursement des emprunts, sur les difficultés susceptibles de découler en cas de remise en cause du revenu locatif escompté, de la possibilité de bénéficier d'avantages fiscaux et de la chute de ses propres revenus, il ne peut être reproché à M [A] d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil à l'occasion de la dernière acquisition du 14 janvier 2008 ; 



Attendu qu'aucun élément ne permet de considérer que M [A], qui le conteste, est intervenu à l'occasion de la procuration authentique du 7 novembre 2007, reçue par son associé, et de l'acte d'acquisition du 18 décembre 2007 ; que Mme [V] qui recherche uniquement la responsabilité personnelle de M [A], et non celle de la Scp de notaires dont il est membre, n'est pas fondée en son action en responsabilité au titre de ces actes ; 



Attendu par conséquent que la responsabilité de M [A] n'est susceptible d'être recherchée qu'au titre du premier acte d'acquisition du 25 septembre 2006, des actes du 1er juin et 6 septembre 2007, et de celui du 2 octobre 2007 ; 



Attendu que la situation financière de Mme [V], notamment la propriété de deux biens immobiliers, pouvait lui permettre de faire face sans difficultés au remboursement du prêt contracté à l'occasion du premier achat, donnant lieu à des échéances mensuelles de 900,12 euros, d'autant qu'elle devait percevoir des loyers et bénéficier de déductions fiscales ; 



Attendu par contre, que les deux opérations suivantes, ajoutées à la première dépassaient manifestement ses capacités financières et présentaient un risque sérieux d'endettement important, notamment en cas de non paiement des loyers, ou de cessation d'activité de Mme [V], même si, contrairement à ce qu'elle soutient, une assurance avait été souscrite à l'occasion des prêts ; que le notaire était tenu à son égard d'une obligation d'information et de conseil sur les risques encourus ; qu'il ne justifie par aucun élément avoir satisfait à cette obligation ; 



Attendu qu'au titre de leur préjudice financier, Mme [V] et la Sci Le Leguer sollicitent des indemnités correspondant au remboursement des prêts y compris les intérêts ; que cependant, le préjudice susceptible de découler du manquement à l'obligation d'information et de conseil s'analyse en une perte de chance de ne pas contracter et de ne pas subir l'endettement résultant des différentes acquisition et des prêts souscrits ; 



Attendu que, comme le souligne à juste titre M [A], les appelantes ne fournissent aucun détail du préjudice qu'elles ont réellement subi, et ne produisent aucun décompte sur le bilan de chaque opération, puisque si les biens immobiliers ont été vendus, le prix de vente a servi à désintéresser les organismes financiers, de sorte que le préjudice ne peut s'établir au montant du remboursement des différents prêts ; qu'elles ont en outre perçu des loyers et bénéficié d'avantages fiscaux sur lesquels elles ne s'expliquent pas ; 



Attendu surtout, que Mme [V] n'établit pas l'existence d'une perte de chance ; qu'en effet, même mieux informée par la reconnaissance de conseils donnés du 11 janvier 2008, elle s'est néanmoins engagée à nouveau dans une cinquième opération d'investissement malgré les mises en garde du notaire, de sorte que même si celui-ci avait rempli son obligation d'information et de conseil plus tôt, notamment à l'occasion du deuxième investissement, elle se serait néanmoins engagée dans les différentes acquisitions dans les mêmes conditions ; qu'elle admet qu'elle a été conseillée par un 'négociateur vendeur de biens immobiliers douteux' qui a abusé de la situation dans son propre intérêt ; 



Attendu enfin que contrairement à ce qu'indique Mme [V], le notaire, requis par les parties, ne pouvait refuser d'instrumenter et de recevoir les actes ; 



Attendu en conséquence qu'en l'absence de perte de chance en lien de causalité avec le manquement reproché au notaire, Mme [V] et la Sci Le Leguer doivent être déboutées de leurs demandes ; 



Attendu que M [A] n'établit pas que Mme [V] a diligenté la procédure à son encontre de manière abusive ; que le jugement doit être réformé en ce qu'il l'a condamnée au paiement de dommages intérêts ; 



Attendu que Mme [V], qui succombe, seule recherchée à ces titres, doit supporter les dépens et une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 







PAR CES MOTIFS 





Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné Mme [V] au paiement de dommages intérêts, 



Réformant de ce seul chef,



Déboute M [A] de sa demande de dommages intérêt,



Y ajoutant,



Condamne Mme [V] à payer à M [A] la somme supplémentaire de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette la demande de Mme [V] et de la Sci Le Leguer présentée sur ce fondement,



Condamne Mme [V] aux dépens, avec droit de recouvrement direct par la Sci Tudela et associés, avocat. 

 







LE GREFFIERLE PRÉSIDENT