Cour de Cassation · civ3 — 5 octobre 1971

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE MARTINE, CONSTITUEE AU CAPITAL DE 1 000 FRANCS, S'EST LANCEE DANS UN AMBITIEUX PROGRAMME DE CONSTRUCTIONS, DESIRANT EDIFIER UN ENSEMBLE IMMOBILIER DE 156 LOTS ;



 QU'ELLE A FAIT ACQUISITION DU TERRAIN NECESSAIRE GRACE AU PRET QUI LUI A ETE CONSENTI PAR DEUX AGENCES IMMOBILIERES, DONT L'UNE ETAIT DIRIGEE PAR GUY Y... ET L'AUTRE PAR GEORGES Y... ;



 QUE LA CONSTRUCTION N'A PU COMMENCER QUE GRACE A D'AUTRES PRETS, CERTAINS GARANTIS PAR UNE HYPOTHEQUE SUR L'IMMEUBLE, ET QUE GEORGES-GAUTHIER-LAFOND REPRESENTAIT UN GROUPE DE PRETEURS IMPORTANTS ;



 QU'A LA SUITE DE PREMIERES DIFFICULTES, DES MESURES DE CONTROLE DE LA GESTION DE LA SOCIETE ONT ETE IMPOSEES PAR LES PRETEURS ET QUE MOREL, GENDRE DE GEORGES Y..., A ETE DESIGNE COMME SEQUESTRE DES SOMMES AVANCEES ET A MEME RECU UNE DELEGATION DE POUVOIR DES GERANTS ;



 QU'APRES UN NOUVEL ARRET DE TRAVAUX, LA SOCIETE A ETE POURVUE D'UN ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE ET QUE LES ACQUEREURS D'APPARTEMENTS, QUI AVAIENT DEJA VERSE LE MONTANT DE LEURS ACQUISITIONS, APRES SIGNATURE DE COMPROMIS PASSES EN L'ETUDE DE ME X..., NOTAIRE, ONT ETE AMENES A VERSER UN COMPLEMENT DE PRIX ;



 QUE, CEPENDANT, LES TRAVAUX ONT ETE A NOUVEAU ARRETES ET QUE LA SOCIETE RESIDENCE MARTINE A, D'ABORD, ETE MISE EN ETAT DE REGLEMENT JUDICIAIRE PAR JUGEMENT DU TRIBUNAL DE COMMERCE, PUIS EN ETAT DE LIQUIDATION DE BIENS ;



 QUE THOMAS, ACQUEREUR, SUIVANT ACTES SOUS SEING PRIVE DES 20 DECEMBRE 1962 ET 23 JANVIER 1963, DE DEUX APPARTEMENTS A ASSIGNE LA SOCIETE RESIDENCE MARTINE, L'ADMINISTRATEUR A SON REGLEMENT JUDICIAIRE, LE NOTAIRE X..., GEORGES Y... ET DIVERSES AUTRES PERSONNES QUI ETAIENT INTERVENUES DANS LE FONCTIONNEMENT DE LA SOCIETE, DEMANDANT FINALEMENT LA REALISATION DE LA VENTE DES APPARTEMENTS QU'IL AVAIT ACHETES, EN L'ETAT DANS LEQUEL ILS SE TROUVAIENT, ET DES DOMMAGES-INTERETS ;



 QUE LA COUR D'APPEL A FAIT DROIT A CETTE DEMANDE, CONDAMNANT IN SOLIDUM, AVEC D'AUTRES, LA SOCIETE RESIDENCE MARTINE, GEORGES Y... ET X... AU PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS POUR LA FIXATION DESQUELS UNE EXPERTISE ETAIT ORDONNEE ;



ATTENDU QUE GEORGES Y... FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR AINSI STATUE, AUX MOTIFS QU'IL AVAIT PARTICIPE DE FACON PREDOMINANTE A LA CREATION DE LA SOCIETE ET A SA DIRECTION, S'ETANT COMPORTE COMME LE PROMOTEUR DE L'OPERATION ET QUE SA RESPONSABILITE DELICTUELLE ETAIT ENGAGEE EN RAISON DES FAUTES QU'IL AVAIT COMMISES EN AIDANT UNE SOCIETE INCAPABLE DE MENER A BIEN L'OPERATION, EN STIPULANT DES AVANTAGES EXCESSIFS PORTANT ATTEINTE AUX INTERETS MAL PROTEGES DU SOUSCRIPTEUR ET EN FAISANT CROIRE QU'IL GARANTISSAIT LA BONNE FIN DES TRAVAUX, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, LES REGLES DE LA RESPONSABILITE DELICTUELLE SONT SANS APPLICATIONS AUX FAUTES COMMISES DANS L'EXECUTION D'UN CONTRAT ET NE PEUVENT ETRE INVOQUEES CUMULATIVEMENT AVEC CELLES DE LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE, QUE, D'AUTRE PART, LES CONSTATATIONS DES JUGES DU FOND NE CARACTERISENT PAS L'EXISTENCE D'UN CONTRAT ENTRE GAUTHIER-LAFOND ET LE SOUSCRIPTEUR, QU'EN OUTRE LESDITES CONSTATATIONS NE CARACTERISENT PAS DAVANTAGE L'EXISTENCE D'UNE FAUTE DELICTUELLE DE GAUTHIER-LAFOND, QUE LA COUR D'APPEL NE DIT PAS EN QUOI UN CONCOURS FINANCIER PEUT ETRE FAUTIF A L'EGARD DE SON BENEFICIAIRE NI EN QUOI CE DERNIER ETAIT EN L'ESPECE INCAPABLE DE TENIR SES ENGAGEMENTS, QUE LA CRITIQUE DES AVANTAGES EXCESSIFS DES UNS ET DES GARANTIES INSUFFISANTES DES AUTRES S'AVERE CONTRAIRE AUX PRINCIPES DE LA LIBERTE ET DE LA RELATIVITE DES CONVENTIONS, QUE LA DECISION ATTAQUEE NE PERMET PAS DE SAVOIR SI UNE GARANTIE DE BONNE FIN A ETE OU NON DONNEE PAR GAUTHIER-LAFOND, QUI NE PRETENDAIT PAS ETRE LE PROMOTEUR, QUE, SELON LES JUGES DU FOND, LE SOUSCRIPTEUR A PU, POUR D'AUTRES RAISONS, S'ABUSER SUR CE POINT, ET QUE CETTE ERREUR POSTERIEURE AU CONTRAT DE VENTE NE PEUT ETRE A L'ORIGINE DES STIPULATIONS IMPRUDENTES DE CELUI-CI ;



 QU'IL EST ENFIN SOUTENU QUE GAUTHIER-LAFOND NE POUVAIT ETRE CONDAMNE QUE POUR LA PART DU PREJUDICE SE RATTACHANT PAR UN LIEN DIRECT DE CAUSALITE A SON FAIT PERSONNEL PRETENDUMENT FAUTIF ;



MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE, SI LA COUR D'APPEL DECLARE QUE GAUTHIER-LAFOND S'EST COMPORTE, A L'EGARD DES ACQUEREURS, COMME LE PROMOTEUR DE L'OPERATION, ELLE NE DIT PAS QU'IL A EXISTE UN CONTRAT AUQUEL GAUTHIER-LAFOND AIT ETE PARTIE ET NE RETIENT LA RESPONSABILITE DE CELUI-CI QUE SUR L'EXISTENCE D'UNE FAUTE QUASI DELICTUELLE ;



 QU'EN SECOND LIEU, ELLE CONSTATE QU'IL EST ETABLI QUE GAUTHIER-LAFOND A "ACTIVEMENT PARTICIPE A LA CREATION DE LADITE SOCIETE EN LUI PROMETTANT ET EN LUI PROCURANT EFFECTIVEMENT, ENSUITE, LES FONDS NECESSAIRES A L'ACQUISITION DU TERRAIN ET A L'EXECUTION DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION, QU'IL A, PAR PERSONNE INTERPOSEE, CONTROLE DES LE DEBUT ET, EN GRANDE PARTIE, DIRIGE LA SOCIETE, QU'IL A PRIS L'INITIATIVE, APRES L'ARRET DES TRAVAUX, DE REUNIR LES SOUSCRIPTEURS EN VUE DE PRENDRE LES MESURES NECESSAIRES A LA REPRISE DES TRAVAUX ET A LEUR ACHEVEMENT, QUE , DANS CE BUT, IL A FAIT REMETTRE LA GESTION DE LA SOCIETE ENTRE LES MAINS DE SON GENDRE MOREL" ;



 QUE LES JUGES D'APPEL, QUI AJOUTENT QUE GAUTHIER-LAFOND A "PARTICIPE DE FACON PREDOMINANTE A LA CREATION DE LA SOCIETE RESIDENCE MARTINE ET A SA DIRECTION, S'EST COMPORTE A L'EGARD DES ACQUEREURS, COMME LE PROMOTEUR DE L'OPERATION IMMOBILIERE ENTREPRISE" , ONT, PAR CES MOTIFS, DECIDE QU'IL NE POUVAIT ETRE CONSIDERE VIS-A-VIS DE LA SOCIETE, COMME UN SIMPLE TIERS PRETEUR, MAIS COMME UN GERANT DE FAIT ;



 QU'ILS ONT ENSUITE CARACTERISE LA FAUTE QU'IL AVAIT COMMISE EN CETTE QUALITE EN FAISANT CROIRE AUX SOUSCRIPTEURS QUE SON GROUPE FINANCIER ASSURERAIT LA BONNE FIN DE L'OPERATION, ALORS QU'IL FAISAIT CONSENTIR A CE GROUPE DES AVANTAGES RUINEUX POUR LA SOCIETE, EN PORTANT DELIBEREMENT ATTEINTE AU DROIT DE PROPRIETE DES SOUSCRIPTEURS PAR LA PRISE D'HYPOTHEQUES SUR LA TOTALITE DE L'IMMEUBLE ET EN AYANT IMPRUDEMMENT PARTICIPE AU LANCEMENT D'UNE OPERATION IMMOBILIERE NORMALEMENT VOUEE A L'ECHEC ;



 QUE LA COUR D'APPEL, RELEVANT AINSI QUE L'EXISTENCE DE LA FAUTE DE GAUTHIER-LAFOND REMONTAIT A LA CREATION MEME DE LA SOCIETE RESIDENCE MARTINE, A DONC PU LE CONDAMNER, IN SOLIDUM AVEC LADITE SOCIETE ET LES AUTRES RESPONSABLES, A REPARER L'ENTIER PREJUDICE SUBI PAR THOMAS ;



 QUE L'ARRET N'ENCOURT EN CONSEQUENCE AUCUN DES REPROCHES FORMULES AU MOYEN ;



PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE LE 5 MAI 1970.