Cour de Cassation · civ3 — 22 juillet 1987

Joint les pourvois n° 86-10.350, 86-11.429 et 86-11.434 ;

 Sur le premier moyen du pourvoi n° 86-11.434, pris en sa première branche et le premier moyen du pourvoi incident pris en sa première branche réunis :

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 décembre 1985), que, propriétaire de lots en sous-sol dans cinq immeubles contigus, 2 et 3 cité d'Austerlitz, ... et ...Hôpital à Paris et se plaignant de désordres consécutifs au mauvais état d'entretien de la cour-toiture couvrant ces locaux, la société civile immobilière Houël-Austerlitz a assigné les syndicats de copropriétaires des cinq immeubles en réparation ; que les syndicats de copropriétaires des ...Hôpital, le syndicat du ... et le syndicat du 4 cité d'Austerlitz à Paris font grief à l'arrêt d'avoir accueilli cette demande aors, selon le moyen, "que tant les cinq syndicats de copropriété que la S.C.I. Houël-Austerlitz, copropriétaire dans chacune de ces cinq copropriétés, sont aux droits de la société immobilière Austerlitz, constructeur et vendeur des immeubles, et tenus par les servitudes non aedificandi constituées par cette société sur partie des immeubles concernés ; qu'en refusant de prendre en considération le contenu de ces actes, l'arrêt attaqué a violé l'article 1165 du Code civil par fausse application et l'article 637 du même code" ;

 Mais attendu que l'arrêt retient que les syndicats des copropriétaires sont mal fondés à invoquer deux conventions souscrites par la société immobilière Austerlitz et la Ville de Paris, alors que ces contractants ne sont pas parties à l'instance ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 Sur le premier moyen du pourvoi n° 86-11.434, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches et sur le premier moyen du pourvoi incident pris dans ses deuxième et troisième branches, le moyen unique du pourvoi n° 86-10.350 et les deux moyens du pourvoi n° 86-11.429 réunis :

 Attendu que les cinq syndicats de copropriétaires font grief à l'arrêt d'avoir accueilli la demande de la S.C.I. Houël-Austerlitz alors, selon le moyen, "1°/ qu'il résulte du dispositif du jugement de première instance, expressément confirmé par l'arrêt attaqué, et des conclusions d'appel concordantes des parties, que la cour-jardin litigieuse, au demeurant immeuble non bâti puisque frappée de servitude non aedificandi, fait l'objet d'une appropriation divise entre les cinq copropriétés qui la bordent, chaque copropriété étant propriétaire de la portion du sol située devant son bâtiment jusqu'à la ligne médiane de la cour ; qu'en conséquence, il n'existait et ne pouvait exister sur cette cour-jardin non bâtie et entièrement divisée aucune copropriété entre les cinq copropriétés contiguës à ladite cour-jardin ; qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°/ alors que ni l'acte du 5 septembre 1930 qui se borne à frapper de servitude non aedificandi la partie de terrain intitulée cour-jardin, ce qui exclut qu'elle soit le soubassement des immeubles bâtis, ni les cinq règlements de copropriété identiques qui réputent parties communes le sol des immeubles, les cours et les fondations, et qui définissent les garages comme des parties privatives, ne réputent partie commune l'ossature de béton armé dont la S.C.I. Houël-Austerlitz réclamait la réparation ; qu'ainsi l'arrêt attaqué a dénaturé lesdits actes et violé l'article 1134 du Code civil ; 3°/ alors que l'ossature en béton armé située sous une cour ou portion de cour constitutive d'une partie commune d'un immeuble, mais servant exclusivement de support et de plafond à des garages privatifs situés sous cette cour ne présente aucune utilité pour la copropriété concernée et n'est donc pas constitutive d'une partie commune ; qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 4°/ alors qu'il était acquis aux débats que la cour-toiture et son infrastructure avaient été édifiées postérieurement à la construction de l'immeuble 2, cité d'Austerlitz, en sorte qu'en énonçant qu'elles servaient d'assise audit immeuble, ce qui s'avérait strictement impossible, la Cour d'appel a dénaturé le cadre du litige et violé l'article 4 du Nouveau Code de Procédure Civile ; 5°/ alors que l'enfouissement d'un bloc de béton dans le sous-sol de la partie de la cour-jardin appartenant aux cinq syndicats de copropriété ne présente pas le caractère de partie commune au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu'il sert exclusivement de toiture à des lots privatifs, qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a fait une fausse application du texte susvisé ; 6°/ alors, en toute occurrence, que manque de base légale au regard dudit article 3 de la loi du 10 juillet 1965 l'arrêt attaqué qui ne constate pas que la cour-toiture est effectuée à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; 7°/ alors que l'existence d'une copropriété sur la cour-toiture excluait nécessairement que chacune des copropriétés constituées sur les immeubles entourant la cour puisse être propriétaire, à titre exclusif, d'une fraction de la cour-toiture ; qu'ainsi, les énonciations de l'arrêt relatives à l'existence d'une copropriété ne pouvaient en aucun cas justifier que la propriété de la cour-toiture fût répartie entre les copropriétés avoisinantes ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé les articles 544 du Code civil et 1er de la loi du 10 juillet 1965" ;



 Mais attendu qu'après avoir rappelé que le mauvais état de la cour-toiture était à l'origine des désordres et que chacun des syndicats était propriétaire de la portion du sol jusqu'à la ligne médiane qui traverse la cour, les juges d'appel, confirmant le jugement, ont pu estimer que chacun d'eux devait participer aux dépenses relatives à l'entretien et à la conservation du gros oeuvre correspondant à la cour-toiture servant d'assise à l'ensemble constitué par les cinq immeubles, proportionnellement à l'étendue de l'implantation de chaque immeuble, délimité par la portion de la villa d'Austerlitz située au devant de son bâtiment jusqu'à la ligne médiane précitée ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 Mais sur le second moyen du pourvoi n° 86-11.434, et le second moyen du pourvoi incident :

 Vu l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 :

 Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot ;

 Attendu qu'après avoir condamné chacun des cinq syndicats de copropriétaires à un cinquième des dépens d'appel, l'arrêt décide que la S.C.I. Houël-Austerlitz, en qualité de copropriétaire, ne supportera pas sa quote-part des dépens ;

 Qu'en statuant ainsi, alors que les dépens des procédures engagées par les syndicats constituaient une charge relative à l'administration des parties communes, l'arrêt a violé le texte susvisé ;

 PAR CES MOTIFS :

 CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qui concerne la participation aux dépens de la S.C.I. Houël-Austerlitz, l'arrêt rendu le 2 décembre 1985, entre les parties, par la Cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le dit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel de Versailles, à ce désignée par délibération spéciale prise en la Chambre du conseil ;