Cour de Cassation · civ3 — 22 février 1989

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par :


 1°) Monsieur Y... Samuel,


 2°) Monsieur Y... Joseph, demeurant tous deux à Paris (10e), ...,

 en cassation d'un arrêt rendu le 14 mai 1987 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section B), au profit de :


 1°) Monsieur CRUZ Z...,


 2°) Madame CRUZ Z... son épouse, demeurant ensemble à Paris (10e) ..., 2e étage, Escalier C ou D,

 défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 24 janvier 1989, où étaient présents :

 M. Francon, président, M. Gautier, rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Senselme, Capoulade, Bonodeau, Peyre, Beauvois, Darbon, Aydalot, conseillers, MM. Garban, Chollet, conseillers référendaires, M. Dufour, avocat général, Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Gautier, les observations de la SCP Waquet et Farge, avocat des consorts Y..., de la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen, avocat des époux X..., les conclusions de M. Dufour, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les premier et troisième moyens réunis :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 mai 1987) que les consorts Y... ont acquis, en 1971, un ensemble de bâtiments dans lequel les époux X... ont pris en location, le 4 janvier 1964, une pièce dans le bâtiment D et, le 8 mai 1968, un appartement de deux pièces cuisine dans le bâtiment C ; qu'après leur avoir fait délivrer, pour le 30 juin 1984, un congé portant sur la pièce du bâtiment D, les consorts Y... ont fait assigner en expulsion, les époux X..., lesquels ont formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour troubles de jouissance ;


 Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de les avoir déboutés et de les avoir condamnés à payer des dommages-intérêts au époux X... alors, selon le moyen," 1°) que l'article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948 exclut du droit au maintien dans les lieux celui qui n'a pas occupé effectivement le local donné à bail dans l'année qui a précédé le congé, peu important les besoins réels du locataire ; que dès lors l'arrêt attaqué, qui a refusé de prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux pour une chambre isolée qui n'était plus effectivement occupée par les preneurs, a violé l'article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948 par refus d'application, et alors 2°) que la suppression de certains WC dans l'escalier D ne pouvait être fautive de la part des bailleurs et constituer un préjudice pour les preneurs que si ces derniers avaient effectivement occupé la chambre isolée donnée à bail ; que, dès lors, la cour d'appel, qui a condamné les bailleurs à indemniser les preneurs sans rechercher si ceux-ci occupaient effectivement les locaux desservis par ce cabinet commun, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la famille X..., composée de trois personnes, dont un enfant de dix-sept ans, avait besoin d'occuper à la fois la pièce et l'appartement, et que ces locaux pris dans leur ensemble constituaient l'habitation principale de cette famille, la cour d'appel a nécessairement considéré que la pièce du bâtiment D était effectivement occupée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen :




 Attendu que les consorts Y... font aussi grief à l'arrêt de ne pas avoir déclaré les époux X... déchus du droit au maintien dans les lieux, alors, selon le moyen, "1°) que le preneur a l'obligation de ne pas modifier la chose donnée à bail et d'en user régulièrement ; que dès lors que les locataires prétendaient avoir été autorisés par la précédente propriétaire à effectuer des transformations contraires aux règlements, il leur appartenait de prouver leurs affirmations ; qu'en faisant peser sur les bailleurs l'obligation d'établir que les travaux litigieux avaient été réalisés à l'insu des bailleurs, l'arrêt attaqué a renversé la charge de la preuve et violé conjointement les articles 1728 et 1315 du Code civil, alors, 2°) que l'attitude passive de l'ancienne propriétaire à l'égard de travaux dont, au demeurant elle pouvait ignorer l'existence, ne saurait pallier l'absence d'autorisation d'effectuer lesdits travaux ; que, dès lors, en refusant de prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux des époux X..., l'arrêt attaqué a violé l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; alors, 3°) qu'une transformation d'une chambre en salle d'eau irrégulièrement installée constitue le locataire de mauvaise foi, que cette salle d'eau soit ou non utilisée ; qu'en refusant de prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux des preneurs, l'arrêt attaqué a derechef violé l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; et alors, 4°) que l'acquéreur d'un local donné à bail est bien fondé à se prévaloir contre le preneur d'une infraction aux clauses du bail qui a pris naissance avant la cession du local loué, et qui se poursuit après cette cession ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé l'article 1743 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que les travaux, constituaient une amélioration des lieux loués, la cour d'appel qui a souverainement retenu que l'exécution de ces travaux sans autorisation ne justifiait pas que soit prononcée la déchéance du droit au maintien dans les lieux, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;