Cour de Cassation · civ3 — 24 février 1993

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Résidence de Clichy 133, dont le siège est ... (8ème), anciennement, et actuellement ... à Neuilly-Sur-Seine (Hauts-de-Seine),

 en cassation d'un arrêt rendu le 19 février 1991 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section A), au profit du Fonds de garantie automobile, dont le siège social est ... (Val-de-Marne),

 défendeur à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 19 janvier 1993, où étaient présents :

 M. Beauvois, président, M. Valdès, conseiller rapporteur, MM. D..., X..., A..., Z..., C...
B..., M. Chemin, conseillers, Mme Y..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Valdès, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCI Résidence de Clichy 133, de la SCP Coutard et Mayer, avocat du Fonds de garantie automobile, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 février 1991), que la société civile immobilière Résidence de Clichy 133 (SCI), qui avait obtenu, le 21 décembre 1983, un permis de construire un ensemble immobilier à usage d'habitation et de commerces, l'a vendu, le 5 juin 1984, en l'état futur d'achèvement, au Fonds de garantie automobile, après contrat de réservation conclu le 6 janvier 1984, moyennant le prix principal indexé de 19 000 000 de francs ; que le certificat de conformité a été accordé à la SCI, le 14 novembre 1986, pour les "travaux de construction d'un bâtiment de sept étages à usage d'habitation et commerces à rez-de-chaussée sur un niveau de sous-sol à usage de stationnement, de locaux techniques et de caves" ; que, cependant, la ville de Paris ayant constaté la création d'une surface, non prévue par le permis de construire, par la transformation d'une partie des parkings en rez-de-chaussée en locaux à usage de dépôt, les services fiscaux ont notifié à la SCI qu'elle était redevable de la somme de 186 080 francs, payable en deux échéances de 93 040 francs, les 27 mai 1987 et 27 novembre 1988, en sa qualité de bénéficiaire de l'autorisation de construire, à titre de redevance pour dépassement du coefficient d'occupation des sols ; qu'estimant que la modification intervenue incombait exclusivement au Fonds de garantie automobile, la SCI l'a fait assigner en paiement de cette redevance ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de cette demande, alors, selon le moyen, "que les parties avaient uniquement centré le débat sur la consistance de la chose vendue, et non sur le prix en lui-même, le Fonds de garantie automobile soutenant à cet

égard dans ses écritures que le changement d'affectation avait été décidé entre les dates du contrat préliminaire et de la vente, et la SCI opposant que ce changement d'affectation n'était intervenu qu'après la vente ; que dès lors, dans la mesure où l'arrêt considérait ce débat comme inopérant, il ne pouvait statuer d'office sur le fondement de règles d'ordre public dans leur application éventuelle au 

 contrat préliminaire en ses dispositions relatives au prix, sans avoir au préalable invité les parties à en débattre contradictoirement ; que l'arrêt a donc violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que l'application au contrat préliminaire conclu entre la SCI et le Fonds de garantie automobile des dispositions d'ordre public concernant le prix de vente de l'immeuble à construire, étant nécessairement dans la cause, le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen :

 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de statuer comme il le fait, alors, selon le moyen, "18/ que l'arrêt a éliminé à tort la consistance de l'immeuble vendu qui ne pouvait être déterminée dans son affectation qu'en fonction du contrat définitif éclairé par le contrat préliminaire ; qu'en effet, les règles spécifiques gouvernant la vente d'un immeuble à construire n'excluent pas la corrélation entre la chose et le prix, fondement juridique de toute vente, d'autant que les mentions de consistance et de prix sont impératives en vertu de l'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation et que la consistance de l'immeuble à laquelle s'applique le prix résulte des plans, coupes, élévations avec les cotes utiles en vertu de l'article R. 261-13 du même code ; que l'arrêt a donc violé l'article 1582 du Code civil ainsi que les textes susvisés ; 28/ qu'en tout cas, l'arrêt ne pouvait appliquer l'article L. 261-15 et R. 261 et suivants du Code de la construction et de l'habitation au contrat préliminaire du 6 janvier 1984 dont ne se prévalaient pas les parties, sans vérifier si ce contrat était régulier au regard de ces textes ; que l'arrêt est donc entaché d'un défaut de base légale et par violation des textes précités et de l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef, en relevant que l'engagement de la SCI quant au prix, avait été fixé dans le contrat préliminaire du 6 janvier 1984 et irrévocablement réitéré, dans le contrat définitif du 5 juin 1984 et que l'aménagement d'une partie des parkings au rez-de-chaussée, en locaux à usage de dépôt, ne constituait pas des "travaux modificatifs ou complémentaires", tels que contractuellement définis à l'acte de vente, qui auraient été exécutés aux frais de l'acquéreur, en sus 

 de ceux prévus dans le cadre du planning de construction ; PAR CES MOTIFS :

 REJETTE le pourvoi ;