Cour de Cassation · cr — 19 janvier 1988

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, en son audience publique, tenue au Palais de Justice, à PARIS, le dix-neuf janvier mil neuf cent quatre vingt huit, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le rapport de M. le conseiller référendaire MARON, les observations de Me GARAUD, avocat en la Cour, et les conclusions de M. l'avocat général GALAND ; Statuant sur le pourvoi formé par :


 - Z... Marc -

 contre un arrêt de la cour d'appel de VERSAILLES, 8ème chambre, en date du 5 mars 1987, qui pour infraction au Code de la construction et de l'habitation, l'a condamné à 30 000 francs d'amende ; Vu le mémoire produit ; Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation par fausse application des artciles L. 261-1, L. 261-2, L. 261-3, L. 261-10, L. 261-11, L. 261-12 et R. 261-14 du Code de la construction, ensemble violation de l'article 593 du Code de procédure pénale, non réponse aux conclusions, défaut de motifs, manque de base légale ; "en ce que l'arrêt attaqué a déclaré Marc Z..., coupable d'avoir, ensemble et de concert avec Patrick Y..., exigé et accepté des versements sans qu'il y ait eu signature d'un contrat régulier relatif à l'opération définie aux articles L. 261-10, L. 261-11, L. 261-12 et R. 261-14 du Code de la construction et de l'urbanisme et devant des échéances fixées en fonction de l'état d'avancement des travaux ; "aux motifs que le libellé de l'annonce publicitaire initiale, l'utilisation en cette annonce du nom commercial utilisé par Z... Marc en tant que patron d'un bureau d'études, la nature des relations d'affaires existant entre Z... Marc et Y... Patrick, le choix par Y... Patrick, pour son entreprise, du statut de groupement d'intérêt économique, l'importance des honoraires versés par Y... Patrick à Z... Marc pour rémunérer ses services d'agent commercial, le déroulement des faits enfin interdisent de se satisfaire des explications fournies par les deux prévenus à savoir qu'il y aurait eu intervention successive de Z... Marc en ses diverses qualités savoir :

 comme agent immobilier intermédiaire entre les vendeurs du terrain et les acheteurs, comme patron du bureau d'études pour l'établissement des plans et des projets, l'obtention du permis de construire et le choix d'un entrepreneur de construction, enfin comme agent commercial mandataire de Y... Patrick auprès de A... Robert et de X... Christiane, puis de Y... Patrick comme entrepreneur agissant en vertu d'un contrat de louage d'ouvrage ;


 "qu'en réalité, ces interventions successives se rapportant à une opération unique entre les mêmes parties et réalisée en un trait de temps unique constituent un marché unique d'ailleurs tout à fait classique, soumis à une règlementation précise à laquelle la fragmentation pratique avait pour objet de se soustraire, entre Z... Marc et Y... Patrick, associés de fait, d'une part, A... Robert et X... Christiane, candidats à la propriété d'une maison à construire de l'autre ; "que le Tribunal a considéré que la convention unique était un contrat de construction d'une maison individuelle mais que la Cour, quant à elle, considère que cette convention était celle, assimilable à la vente d'un immeuble à construire, que conclut, conformément aux dispositions de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation, celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble à usage d'habitation lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts ; "qu'ainsi, Z... Marc et Y... Patrick ensemble et de concert, ont contrevenu aux dispositions des articles L. 261-10, L. 261-11, L. 261-12 et R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation, en ne concluant pas avec A... Robert et X... Christiane un contrat conforme aux dispositions de la loi, en acceptant versements et dépôts avant la signature d'un contrat régulier et avant les échéances légales de paiement du prix, fixées en fonction de l'état d'avancement des travaux ; "alors que, de première part, l'agent immobilier qui négocie la vente d'un terrain à construire moyennant le versement des commissions d'usage non critiquables ni critiquées à ce titre, tout en procurant aux acheteurs attirés par sa publicité, ses services rémunérés de bureau d'études indépendant, services au terme desquels les clients restaient libres de contracter ou de ne pas contracter avec l'Entreprise Générale de Construction (un GIE) qu'un appel d'offres à la régularité incontestable et inconstestée avait révélé comme la moins disante, ne s'oblige pas à édifier ou à faire édifier un immeuble d'habitation au sens de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation, même s'il s'avère que cet agent immobilier était aussi intéressé au choix de l'entreprise la moins disante par ses clients pour être également l'agent commercial de ce dernier ; l'appel d'offres réalisé sans fraude y faisant obstacle ;




 "alors que, de deuxième part, ne peut être qualifiée de "convention unique "assimilable à la vente d'un immeuble à construire que conclut conformément aux dispositions de l'article L.-261 10 du Code de la construction et de l'habitation, celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble à usage d'habitation lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer des versements ou des dépôts", une succession de conventions dont il est certes relevé par les juges du fond qu'elles se rapportent à une "opération de construction" à raison de la finalité de chacune d'elle :

 négociation d'un terrain à construire -études du projet de construction par un bureau d'études indépendant- contrat de construction-, mais sans que soit relevé que tout en "se rapportant à une opération de construction" réalisée en un trait de temps unique, il y ait eu de la part du négociateur du terrain à construire, en même temps directeur du bureau d'études indépendant, la souscription d'une obligation d'édifier ou de faire édifier l'immeuble en vue duquel ses clients avaient acheté le terrain et commandé les études du projet de construction ; ce en quoi, la cour d'appel a violé par non application l'article 1134 du Code civil ; "alors que de troisième part, constater la convergence d'intérêts qui existe certainement entre l'administrateur d'un GIE et son agent commercial qui se trouve être l'agent immobilier, négociateur du terrain à construire et en même temps directeur du bureau d'études indépendant, est une chose, une autre chose rechercher et constater sur la base d'éléments concrets qu'il existe entre eux une confusion d'intérêts propres à révéler l'existence d'une véritable société de fait à deux visages, l'un pour procurer le terrain et le projet de construction, l'autre, pour souscrire l'obligation d'édifier ou de faire édifier l'immeuble convenu ; d'où il suit qu'en retenant l'existence d'une société de fait sur la seule constatation d'une simple convergence d'intérêts, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision par non application des articles 1832 du Code civil ; "alors que, de quatrième part, le propre d'un GIE d'entreprises de construction constitué conformément aux dispositions de l'ordonnance n°67-821 du 23 septembre 1967, est de compenser l'absence de capital social de cette personne morale par l'obligation personnelle, indéfinie et solidaire de chacun de ses membres sur son patrimoine propre aux dettes et obligations du groupement (art.4 de l'ordonnance) ; d'où il suit qu'en l'absence de tout élément de fraude dûment constaté, le fait d'avoir compris le GIE dont il était l'agent commercial au nombre des entreprises auprès desquelles il procédait à l'appel d'offres d'un marché de construction pour le compte de ses clients, ne pouvait être retenu à la charge de l'agent immobilier -directeur du bureau d'études indépendant, comme l'élément révélateur de l'existence d'une société de fait ou de l'unicité d'une convention de vente d'immeuble à construire ; qu'en décidant le contraire sur la seule base de l'absence de capital du GIE, la cour d'appel a ainsi méconnu donc violé par non

application les dispositions de l'article 4 de l'ordonnance susvisée ; "et alors que, enfin, en dehors des rémunérations versées à Z..., soit en qualité d'agent immobilier négociateur du terrain à construire, soit es qualités de directeur de bureau d'études indépendant, lesquelles n'étaient pas critiquées en tant que telles, la cour d'appel ne pouvait légalement relever à la charge de l'intéressé des versements dont elle constate par ailleurs qu'ils ont été effecutués par les clients au GIE dans le cadre du contrat d'entreprise qui les liait ; d'où il suit qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 593 du Code de procédure pénale" ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'au vu d'une annonce publicitaire établie au nom de Pierre C... proposant la construction d'une maison pour le prix de 395 000 francs, A... s'est présenté à l'adresse indiquée où il a été reçu par Z..., identité réelle de l'annonceur ; que celui-ci, dans un même local, tenait, à l'enseigne Pierre C..., un bureau d'études en matière de construction et, à l'enseigne Laurent B..., une agence immobilière ; qu'il cumulait également la fonction d'agent commercial mandataire d'entreprises de construction ; Attendu qu'après avoir, le 22 janvier 1979, signé une offre d'achat, au prix de 143 000 francs, d'un terrain à bâtir que Z... avait mandat de vendre, A... lui a remis 1430 francs, "pour réservation" ; que de sa main, Z... sur l'écrit a porté l'annotation "prix terrain et construction 395 000 francs" ; que par acte authentique du 2 février suivant, les propriétaires du terrain l'ont vendu à A... ; que celui-ci a versé à Z... 9 % du prix dudit terrain, soit 12 870 francs, le solde étant acquitté à la fin du même mois ; que dans l'acte les parties reconnaissaient que la négociation avait été menée par "le cabinet B..." ; que Z... a proposé comme entrepreneur le groupement d'intérêt économique (GIE) "Ile-de-France" dont il était l'agent commercial ; que le 17 février, A... a conclu avec cet organisme un contrat de construction d'une maison, jumelée avec une autre, à édifier sur le terrain précité, en versant en même temps au GIE 3 % du prix des travaux et à Z..., agissant cette fois comme dirigeant du bureau d'études 
C...
, 11 854,08 francs à titre d'honoraires ; que par la suite, après avoir obtenu de A... onze acomptes, le GIE a interrompu le chantier, qu'il n'a achevé qu'après que A... eut réglé en définitive, pour la construction, 271 715 francs au lieu des 253 100 prévus à l'origine ; Attendu que poursuivi du chef d'infraction au Code de la construction et de l'habitation Z... a été condamné par la juridiction du second degré pour avoir accepté des versements dans des conditions contraires à l'article L. 261-12 de ce Code ;




 Attendu qu'en cet état l'arrêt attaqué n'encourt pas les griefs allégués ; qu'en effet, de leur appréciation souveraine des éléments de conviction soumis au débat contradictoire les juges ont, sans erreur ni contradiction, déduit que les interventions successives de Z..., loin d'être comme il le prétendait, des actes distincts et autonomes, constituaient en réalité une opération unique, à savoir une vente d'immeuble à construire soumise à la réglementation visée aux poursuites ; que dès lors, en constatant que le prévenu avait reçu des versements avant la signature d'un contrat conforme aux dispositions d'ordre public de l'article L. 261-11 du Code précité et avant les échéances légales fixées par l'article L. 261-14, la cour d'appel a justifié sa décision ; Que le moyen dès lors n'est pas fondé ; Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ; REJETTE le pourvoi