Cour d'Appel — 11 mai 2000

FAITS ET PROCEDURE La Société Anonyme Foncière du BAS-LAUVERT (SAF du BAS-LAUVERT), créée en 1980 par la société FRANCO-HOLLANDAISE SA et quatre autres investisseurs, a acquis un ensemble de terrains dans la ZAC du BAS-LAUVERT, plus tard dénommée ZAC ANTIBES LES PINS. En 1983, la société SEERI est également devenue propriétaire de terrains dans cette même ZAC. Le 27 novembre 1985, un projet de protocole d'intention, non signé par les parties, était établi entre la société SEERI d'une part, Monsieur L.P.A. VAN X..., agissant en qualité de Président Directeur Général de la société FRANCO-HOLLANDAISE SA et de la société FRANCO-HOLLANDAISE DE TOURISME d'autre part, dont l'objet était de définir les conditions de la prise de contrôle de la SAF du BAS-LAUVERT et de la FRANCO-HOLLANDAISE DE TOURISME par la société SEERI. Aux termes de ce projet, et en contrepartie desdites cessions, la société SEERI s'engageait à faire céder à la société "FRANCO-HOLLANDAISE SA ou à tout autre société désignée par elle", des droits à construire correspondant à 30.000 m , dans un secteur géographique choisi par FRANCO-HOLLANDAISE. Le protocole d'intention était signé par les mêmes parties le 10 décembre 1985 ; les engagements souscrits par la société SEERI en contrepartie des cessions consistaient précisément à : - proposer à " la FRANCO-HOLLANDAISE SA " une participation financière à hauteur de 50 % dans des opérations immobilières de loisir représentant 20.000 m ; - dans le cas de prise de participation de la FRANCO-HOLLANDAISE SA au moins égale à 30%, à associer "les sociétés spécialisées du groupe de la FRANCO-HOLLANDAISE SA" à la gestion et la commercialisation des programmes correspondants, avec partage des honoraires ; - confier l'entretien et la gestion locative de ses opérations à la FRANCO-HOLLANDAISE DE TOURISME ; - offrir au "groupe de la FRANCO-HOLLANDAISE" la possibilité d'acheter des droits de construction pour 10 000 m de logements. La régularisation des



cessions est intervenue le 21 avril 1986 pour les titres de la société FRANCO-HOLLANDAISE DE TOURISME, et le 26 juin 1986 pour les titres de la SAF du BAS-LAUVERT. Dans un acte signé le 26 juin 1986 par la société SEERI, la société FRANCO-HOLLANDAISE SA, la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION et la SAF du BAS-LAUVERT, la société SEERI a réitéré les engagements souscrits par elle dans le protocole d'intention du 10 décembre 1985. Il était toutefois précisé dans cet acte qu'elle s'obligeait à proposer "aux sociétés du groupe FRANCO-HOLLANDAISE" (et non plus à la société FRANCO-HOLLANDAISE SA comme dans le protocole du 10 décembre 1985) une participation financière à hauteur de 50 % dans les opérations immobilières de loisir à intervenir pour 20.000 m , et que les accords conclus dans cet acte constituaient des conditions déterminantes de la volonté de FRANCO-HOLLANDAISE SA d'avoir cédé sa participation dans la SAF du BAS-LAUVERT, et de FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION d'avoir cédé les 51 % des actions de FRANCO-HOLLANDAISE DE TOURISME qu'elle détenait. Au cours d'échanges de correspondance en 1987 et 1989, le groupe FRANCO-HOLLANDAISE et le groupe SEERI précisaient ou redéfinissaient les termes de leurs accords. C'est ainsi que, par lettres des 02 et 16 novembre 1987, il était convenu que la participation financière du groupe FRANCO-HOLLANDAISE à hauteur de 50 % dans les opérations immobilières de loisir à intervenir pour 20.000 m se traduirait par : À la réalisation en partenariat de 10.000 m de résidence Open, chaque partie construisant 5000 m et l'ensemble étant, une fois construit, géré et administré par la société FRANCO-HOLLANDAISE DE TOURISME, À et la réalisation d'un produit de loisir traditionnel sur 10.000 m à concurrence de 50 % par chacune des parties, qui restait totalement indépendante quant à son programme. Par la suite, la société SEERI trouvait acquéreur pour un bâtiment entier et, par lettre du 24 août 1989, proposait au groupe



FRANCO-HOLLANDAISE de le faire bénéficier, dans les proportions convenues c'est à dire à hauteur de 5.000 m , d'une vente en bloc d'une résidence de loisir classique (bâtiment L1) réalisée par ses soins, aux lieu et place de la réalisation en partenariat d'une résidence Open de 10 000 m . La société SEERI précisait également que le groupe FRANCO-HOLLANDAISE bénéficiait encore d'un "avoir" de 5.000 m pour une résidence de loisir traditionnelle. Le 1er juin 1990, le groupe NORO cédait au groupe SEERI 100 % des actions de la société FRANCO-HOLLANDAISE SA dont il était propriétaire, tandis que SEERI cédait au groupe NORO les 25 % de titres qu'il détenait dans la société FRANCO-HOLLANDAISE DE TOURISME. L'acte de cession ne comportait aucune allusion aux accords intervenus précédemment entre les deux groupes si ce n'est que, dans le préambule du projet d'acte établi le 15 mars 1990, référence était faite à "divers droits sur le développement de la ZAC du BAS-LAUVERT" reconnus à la société FRANCO-HOLLANDAISE SA aux termes du protocole du 10 décembre 1985. Par lettres des 06 mai 1992 et 14 avril 1993, la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION rappelait à la société SEERI ses engagements antérieurs, lui réclamait le virement d'une somme de 4.950.000 francs représentant la quote-part lui revenant, aux termes de leurs accords, dans la réalisation du bâtiment L1 et lui demandait ses intentions concernant le solde des droits à construire. Ces lettres restaient sans réponse. C'est dans ces circonstances que la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION a assigné la société SEERI devant le Tribunal de Commerce de NANTERRE aux fins de voir constater qu'elle est titulaire de droits à construire dans la ZAC du BAS-LAUVERT en exécution des engagements souscrits antérieurement par SEERI et de voir cette dernière condamnée à lui payer la somme de 4.950.000 francs au titre de sa quote-part du bénéfice lié à la réalisation de la première tranche de 5.000 m (bâtiment L1),



augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mai 1992. Par jugement du 26 novembre 1996 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé des éléments de la cause, le Tribunal a rejeté cette demande, condamné la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION à payer à la société SEERI une indemnité de 10.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, motif pris que la société SEERI n'avait pris aucun engagement à l'égard de la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION, et que par conséquent celle-ci n'était pas titulaire de droits à construire dans la ZAC du BAS-LAUVERT ; qu'en tout état de cause, FRANCO-HOLLANDAISE n'ayant pas donné suite à la proposition de SEERI de participer à la réalisation du bâtiment L1, elle aurait renoncé à ses droits. Appelante de cette décision, la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION persiste à soutenir que, en raison tant des termes des conventions des parties que de l'organisation interne du groupe FRANCO-HOLLANDAISE, elle est la bénéficiaire des engagements ci-dessus décrits. Elle demande en conséquence l'exécution de toutes les obligations souscrites par SEERI au profit du groupe FRANCO-HOLLANDAISE, représenté par l'une ou l'autre de ses sociétés ou, à défaut, la réparation du dommage causé par leur non exécution et la condamnation de la société SEERI à lui payer: À la somme de 4.950.000 francs au titre de sa quote-part du bénéfice lié à la réalisation du bâtiment L1, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 06 mai 1992 ou, à titre subsidiaire, la même somme à titre de dommages et intérêts pour non respect par la société SEERI de son obligation de faire, À les sommes de 10.000.000 francs et 5.000.000 francs représentant la perte de marge sur les droits à construire dans la ZAC du BAS-LAUVERT que la société SEERI s'était engagée à lui céder, À et une indemnité de 50.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société SEERI soulève



l'irrecevabilité des demandes de la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION tendant au paiement de 4.950.000 francs à titre de dommages et intérêts pour non respect d'une obligation de faire et à l'indemnisation d'une perte de marge sur des droits à construire, motif pris qu'elles ont été formées pour la première fois en cause d'appel. Sur le fond, elle demande à la Cour : A titre principal, de constater : À qu'elle n'a souscrit aucun engagement vis à vis de la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION ; À que la seule obligation contractée par elle l'a été vis à vis de la société FRANCO-HOLLANDAISE SA en raison de sa prise de contrôle de la SAF du BAS-LAUVERT et de sa prise de participation dans la société FRANCO-HOLLANDAISE DE TOURISME ; À qu'elle ne s'est nullement engagée vis à vis de la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION à lui verser une quote-part des bénéfices d'une opération de loisirs à laquelle cette dernière n'a pas participé ou à lui céder gratuitement des droits à construire ; A titre subsidiaire, de constater : À qu'elle a exécuté ses engagements et son obligation de faire, dont la société FRANCO-HOLLANDAISE SA était la bénéficiaire ; À les dates des demandes de la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION par rapport à l'opération ; À que l'appelante ne justifie pas du quantum de ses demandes ; 

 En tout état de cause, À de dire et juger que l'appelante ne rapporte pas la preuve d'une faute de la société SEERI, de la réalité d'un préjudice et d'un lien de causalité direct entre la faute invoquée et le préjudice allégué, À de condamner l'appelante à lui verser une indemnité de 100.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. " MOTIFS DE LA DECISION u Sur la recevabilité des demandes formées pour la première fois en cause d'appel :

 Considérant, s'agissant de la demande en paiement de 4.950.000 francs

à titre de dommages et intérêts pour non respect par la société SEERI de son obligation de faire que, contrairement à ce que soutient la société SEERI, cette prétention n'est pas nouvelle puisque déjà formulée en première instance, à la page 21 de conclusions signifiées le 16 avril 1996 ; considérant qu'en tout état de cause, l'article 565 du Nouveau Code de Procédure Civile précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; que la demande en paiement de 4.950.000 francs au titre de la quote-part du bénéfice réalisé sur la première tranche et la demande en paiement de 4.950.000 francs à titre de dommages et intérêts pour non respect par la société SEERI de son engagement de faire bénéficier la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION de cette même quote-part de bénéfice tendent aux même fins ; considérant qu'en conséquence elle ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile ; considérant en revanche que la demande en paiement de 10.000.000 francs et 5.000.000 francs représentant la perte de marge sur les droits à construire est formulée pour la première fois en cause d'appel ; mais considérant que l'article 566 du Nouveau Code de Procédure Civile permet pour la première fois en cause d'appel d'expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes soumises aux premiers juges et d'ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; considérant que, dès l'acte introductif d'instance, la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION demandait qu'il soit constaté qu'elle est toujours titulaire des droits à construire en cause, qu'elle décrivait, quand bien même elle ne formulait alors aucune autre demande à cet égard, et en particulier aucune demande chiffrée ; que sa demande en paiement en cause d'appel constitue ainsi la conséquence de sa



demande d'origine et se trouvait virtuellement comprise dans la demande de reconnaissance de droits qu'elle formulait ; considérant qu'en conséquence les demandes de dommages et intérêts pour non respect d'une obligation de faire et d'indemnisation pour perte de marge sur des droits à construire seront déclarées recevables ; u Sur le fond : Considérant que, sur les engagements ci-dessus décrits souscrits par la société SEERI, l'appelante soutient que les sociétés du groupe FRANCO-HOLLANDAISE en sont bénéficiaires ; que s'agissant des engagements de participation financière et d'acquisition de droits à construire, seuls en cause dans la présente instance, la société du groupe FRANCO-HOLLANDAISE bénéficiaire desdits engagements est la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION , en raison de la spécialisation des activités des sociétés du groupe ; qu'elle expose en effet que le groupe FRANCO-HOLLANDAISE se composait essentiellement de quatre sociétés spécialisées dans le domaine de l'exploitation touristique, hôtelière et immobilière : À la société FRANCO-HOLLANDAISE SA qui, avant sa cession au groupe SEERI, avait pour activité la promotion et la gestion des opérations immobilières, À la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION, société ayant pour objet le financement des opérations immobilières et la prise de participation dans les SCI dont la promotion et la gestion étaient assurées par la société FRANCO-HOLLANDAISE SA, À la société FRANCO-HOLLANDAISE DE TOURISME, dont l'objet était l'exploitation des programmes réalisés par les autres sociétés du groupe FRANCO-HOLLANDAISE, À la société FRANCO-HOLLANDAISE IMMOBILIERE, qui assurait la commercialisation des programmes pour le compte des sociétés du groupe ; considérant que la société SEERI répond que les engagements souscrits par elle l'ont été au seul bénéfice de la société FRANCO-HOLLANDAISE SA , qu'elle a acquise par la suite, de sorte qu'elle n'a plus aucun engagement à l'égard d'une quelconque



société du groupe FRANCO-HOLLANDAISE ; considérant qu'il importe ainsi de rechercher quelle a été, dans la commune intention des parties, l'entité du groupe FRANCO-HOLLANDAISE bénéficiaire des engagements en cause ; considérant tout d'abord qu'il apparaît à la lecture des conventions et courriers des parties que celles-ci ont généralement employé indifféremment les termes "FRANCO-HOLLANDAISE SA", "groupe de la FRANCO-HOLLANDAISE SA", "la FRANCO-HOLLANDAISE", "groupe FRANCO-HOLLANDAISE", "sociétés spécialisées du groupe FRANCO-HOLLANDAISE", voire "groupe NORO", pour désigner les bénéficiaires des engagements pris par la société SEERI ; considérant également que la société FRANCO-HOLLANDAISE SA, en sa qualité de société de promotion et de gestion des opérations immobilières du groupe, apparaît souvent comme représentant les autres sociétés du groupe FRANCO-HOLLANDAISE ; qu'il en est ainsi en particulier dans le projet de protocole du 27 novembre 1987, dans lequel la société SEERI s'engage à faire céder à la société FRANCO-HOLLANDAISE SA, ou à toute autre société qu'elle désignera, des droits à construire pour 30.000 m , et dans le protocole d'intention du 10 décembre 1985, signé par la seule société FRANCO-HOLLANDAISE SA, mais également pour le compte d'autres sociétés du groupe FRANCO-HOLLANDAISE ; considérant, sur le détail des accords, que le protocole du 10 décembre 1985 désigne la société " FRANCO-HOLLANDAISE SA" comme bénéficiaire de la proposition de participation financière ; que c'est essentiellement sur ce protocole que la société SEERI s'appuie pour soutenir que le bénéficiaire de ses engagements est la société FRANCO-HOLLANDAISE SA ; que toutefois ce même document désigne le " groupe de la FRANCO-HOLLANDAISE" comme bénéficiaire de la possibilité d'acheter les droits de construction ; qu'en outre ce protocole a été suivi d'une autre convention qui le ratifie dans son principe, mais en modifie quelque peu les termes ; considérant en effet que la société



FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION était partie à l'acte du 26 juin 1986, tout comme la société FRANCO-HOLLANDAISE SA ; que le bénéficiaire de la proposition de participation financière est désigné dans cet acte comme étant les "sociétés du groupe FRANCO-HOLLANDAISE" et celui de la possibilité d'acquérir les droits de construction le groupe de la FRANCO-HOLLANDAISE " ; considérant que la société SEERI soutient toutefois que la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION n'est pas intervenue à cet acte en qualité de bénéficiaire des engagements pris par la société SEERI concernant la participation financière et les droits à construction ; qu'elle est en réalité intervenue en sa seule qualité de cédant des actions qu'elle détenait dans la société FRANCO-HOLLANDAISE DE TOURISME ; que, dans ce contexte, le seul engagement pris à son égard est celui de confier l'entretien et la gestion locative des opérations immobilières du BAS-LAUVERT à intervenir à la société FRANCO-HOLLANDAISE DE TOURISME ; considérant cependant que la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION fait observer à juste titre qu'elle n'avait aucun intérêt à un tel engagement dès lors que précisément elle cédait à la société SEERI tous ses intérêts dans la société FRANCO-HOLLANDAISE DE TOURISME ; qu'il n'est pas établi en conséquence que, en s'obligeant dans cet acte à offrir "au groupe de la FRANCO-HOLLANDAISE " des droits à construire et à proposer "aux sociétés du groupe FRANCO-HOLLANDAISE " une participation financière dans les opérations à intervenir, c'est au bénéfice de la seule société FRANCO-HOLLANDAISE SA que la société SEERI prenait ces engagements ; considérant ensuite que l'échange de courriers de 1987 confirmant les décisions prises lors d'une réunion du 22 octobre 1987, fait référence à "la FRANCO-HOLLANDAISE", étant toutefois observé que, dans la lettre de la Direction du "Groupe FRANCO-HOLLANDAISE" figurent en bas de page la dénomination et le



capital social de la société FRANCO-HOLLANDAISE SA, mais aussi ceux de la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION ; considérant qu'en revanche, la lettre du "Groupe FRANCO-HOLLANDAISE" du 2 août 1989 porte en bas de page la dénomination et les mentions légales de la seule société FRANCO-HOLLANDAISE SA. ; considérant qu'en conséquence les éléments rapportés ci-dessus ne permettent pas de conclure, comme le fait la société SEERI, que les accords sont intervenus au seul bénéfice de la société FRANCO-HOLLANDAISE SA. ; considérant toutefois qu'ils ne permettent pas non plus de conclure, comme le fait la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION, qu'ils sont intervenus à son seul bénéfice ; considérant que la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION soutient en effet que, en raison de l'organisation interne du groupe et de la spécialisation de chaque société, largement connues du groupe SEERI, c'est elle qui est le bénéficiaire des engagements souscrits par SEERI ; qu'elle est la société du groupe chargée du financement des opérations immobilières et de la prise de participation dans les SCI ; que la société FRANCO-HOLLANDAISE SA, par contre, avait seulement pour vocation à l'intérieur du groupe, d'assurer la gestion et la promotion des opérations immobilières, à l'exclusion de toute participation dans des SCI. ; considérant toutefois que cette affirmation est contredite par le fait que c'est la société FRANCO-HOLLANDAISE SA qui était à l'origine propriétaire de la SAF du BAS-LAUVERT, avant de la céder à la société SEERI ; qu'en tout état de cause, la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION ne rapporte pas la preuve que l'organisation du groupe FRANCO-HOLLANDAISE la désignait nécessairement comme la bénéficiaire des engagements de la société SEERI ; considérant qu'en réalité, il ressort des différents accords intervenus entre les parties que les engagements de la société SEERI concernant la participation financière et les droits à construire ont



été souscrits essentiellement en faveur du "groupe FRANCO-HOLLANDAISE" ou des "sociétés du groupe FRANCO-HOLLANDAISE" ; considérant que le groupe FRANCO-HOLLANDAISE n'est pas doté de la personnalité morale et ne peut donc avoir acquis de droits ; considérant que, s'agissant de l'identité de la société du groupe FRANCO-HOLLANDAISE bénéficiaire des engagements en cause, que l'acte de cession de la société FRANCO-HOLLANDAISE SA à la société SEERI ne comporte aucune indication susceptible d'éclairer l'intention des parties ; que, les engagements de la société SEERI ne pouvant par nature être inscrits dans les comptes de la société bénéficiaire, le prix de cession de la société FRANCO-HOLLANDAISE SA ne peut apporter de réponse à la question posée ; que, préalablement à cette cession, le groupe FRANCO-HOLLANDAISE n'a pas jugé utile de désigner la société de son groupe qui, selon lui, était bénéficiaire desdits engagements ; considérant ainsi que les éléments versés aux débats ne permettent pas de conclure qui, des sociétés FRANCO-HOLLANDAISE SA ou FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION, était le bénéficiaire des engagements en cause ; qu'en conséquence force est de constater que la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION, à laquelle incombe la charge de rapporter la preuve de ce qu'elle est titulaire des droits qu'elle revendique, ne rapporte pas cette preuve et doit être déboutée de ses demandes, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres motifs et prétentions des parties, surabondants ou inutiles ; considérant donc que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions, mais par substitution de motifs ; considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEERI les frais qu'elle a exposés devant la Cour ; qu'il lui sera alloué une indemnité complémentaire de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; considérant que la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION, qui succombe, sera condamnée aux



entiers dépens exposés à ce jour ; " PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, - REOEOIT la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION en son appel et en ses demandes en paiement de 4.950.000 francs à titre de dommages et intérêts pour non respect d'une obligation de faire, et de 10.000.000 et 5.000.000 francs à titre d'indemnisation de perte de marge sur des droits à construire ; - DIT cet appel et ces demandes mal fondés et l'en déboute ; - CONFIRME en conséquence, mais par substitution de motifs, le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, - CONDAMNE la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION à payer à la société GROUPE SEERI une indemnité complémentaire de 10.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ladite indemnité s'ajoutant à celle déjà allouée par le Tribunal au même titre ; - CONDAMNE la société FRANCO-HOLLANDAISE DE CONSTRUCTION aux entiers dépens et autorise la SCP d'avoués FIEVET ROCHETTE LAFON à poursuivre directement le recouvrement de la part la concernant, comme il est dit à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET PRONONCE PAR MONSIEUR ASSIÉ, PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER

 LE PRESIDENT M. Thérèse Y...


 F. ASSIÉ