Cour d'Appel — 20 février 2001

COUR D'APPEL D'ANGERS 1ère CHAMBRE A PL/ChG ARRET N 91 N : 00/01073 AFFAIRE : HOUDMOND C/ SARL SOCOPRIM Décision du TGI LE MANS du 07 Mars 2000 

 ARRET DU 20 FEVRIER 2001 

 APPELANT : Monsieur Marcel X... 13, rue de Richebourg 72000 LE MANS Représenté par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour Assisté de Maître PLAISANT, avocat au barreau du MANS INTIMEE : LA SARL SOCOPRIM 61, quai Ledru Rollin 72000 LE MANS Représentée par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour Assistée de Maître A. BOUCHERON, avocat au barreau du MANS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE Monsieur LEMAIRE, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre vu l'empêchement de Madame le Président de la 1ère Chambre A et en application de l'article R.213-7 du Code de l'Organisation Judiciaire, Monsieur Y... et Madame BLOCK, Conseillers GREFFIER présent lors des débats et du prononcé : M.L. ROBERT DEBATS : A l'audience publique du 11 Décembre 2000 A l'issue des débats, le Président a indiqué que l'arrêt serait rendu le 22 Janvier 2001. A cette date le délibéré a été prorogé au 06 Février 2001, puis au 20 Février 2001. ARRET : contradictoire Prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience publique du 20 Février 2001, date indiquée par le Président. Par acte sous-seing privé en date du 6 avril 1990 Monsieur Marcel X... a promis de vendre à Monsieur Fouad Z..., avec la faculté de se substituer toute personne physique ou morale, un immeuble lui appartenant, situé 109 rue Ambroise Paré au Mans et d'une superficie de 68 a 96 ca, moyennant le prix de 2.250.000 F en principal, "en dation de paiement au prix de revente". Cette promesse, qui comportait l'indication selon laquelle son bénéficiaire envisageait de destiner le terrain, après démolition des bâtiments existants, à la construction d'un bâtiment collectif, était consentie pour une durée devant expirer le

6 avril 1991. Par lettre du 28 mars 1991 Monsieur Z... levait l'option au profit de la Société SOCOPRIM. Par acte d'huissier du 8 octobre 1992 Monsieur X... assignait devant le Tribunal de Grande Instance du Mans Monsieur Z..., tant en son nom personnel que comme représentant légal de la Société SOCOPRIM, aux fins d'annulation de la promesse de vente du 6 avril 1990 et d'un engagement du 3 septembre 1991 par lequel il avait confirmé son intention de donner une suite favorable à cette promesse de vente. Par jugement du 8 septembre 1993 le Tribunal de Grande Instance du Mans déboutait Monsieur X... de ses demandes et, sur l'appel interjeté de cette décision, cette cour rendait le 30 mai 1995 un arrêt confirmatif, en jugeant parfaite la vente entre Monsieur X... et la Société SOCOPRIM, sauf à être réitérée par acte authentique. Sur le pourvoi formé par Monsieur X..., la Cour de cassation rendait au profit de Monsieur Z... et de la Société SOCOPRIM, le 29 avril 1998, un arrêt de rejet. Le 26 novembre 1998 était finalement reçu l'acte authentique de vente, par Monsieur X... à la Société SOCOPRIM, du bien immobilier concerné, moyennant le prix principal H.T de 2.250.000 F. Par acte du 15 mars 1999 la Société SOCOPRIM revendait l'immeuble à des époux A... moyennant le prix principal de 4.341.600 F T.T.C (3.600.000 F H.T). Par acte d'huissier du 30 avril 1999 la Société SOCOPRIM a assigné Monsieur Marcel X... devant le Tribunal de Grande Instance du Mans en paiement des sommes de 102.600,64 F et de 1.430.565 F à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice à elle occasionné par suite de sa résistance de 1991 à 1998 à régulariser la vente promise en 1990. En défense Monsieur X... a soulevé une fin de non-recevoir, tirée d'un prétendu renoncement de la Société SOCOPRIM à toute réclamation à son encontre après la signature de l'acte de vente du 26 novembre 1998. Concluant subsidiairement au débouté, il a réclamé des dommages-intérêts pour



procédure abusive. Par jugement du 7 mars 2000 le Tribunal de Grande Instance du Mans a : - déclaré l'action recevable ; Avant-dire droit au fond, Ordonné une expertise ; Désigné pour y procéder Monsieur B..., avec mission d'analyser le projet immobilier qui avait été celui de la Société SOCOPRIM, d'indiquer quel bénéfice moyen elle pouvait attendre, à l'époque, de cette opération, de rechercher si elle avait des raisons financières ou fiscales valables de renoncer à mener elle-même ce projet à terme, d'une façon générale de donner tous éléments d'information de nature à faciliter la compréhension et la solution du litige ; Réservé les dépens. Autorisé par ordonnance de référé du 10 mai 2000 du magistrat suppléant le Premier Président de cette cour, empêché, Monsieur X..., par déclaration au greffe de la cour en date du 10 mai 2000 également, a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions du 6 décembre 2000, faisant suite à de précédentes du 29 août 2000, Monsieur X... a demandé à la cour : - de dire la Société SOCOPRIM irrecevable en sa demande ; - subsidiairement, de constater que la Société SOCOPRIM n'avait rapporté la preuve, pesant sur elle, ni du principe même du préjudice par elle allégué, ni, encore moins, de l'étendue du préjudice qu'elle vantait ; Vu l'article 146 du Nouveau Code de Procédure Civile, - d'infirmer le jugement entrepris ; - de débouter la Société SOCOPRIM des fins de sa demande ; - de dire n'y avoir lieu à mesure d'instruction ; - de décharger le concluant des dispositions lui faisant grief ; - de condamner la Société SOCOPRIM à verser au concluant la somme de 100.000 F à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 50.000 F en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - de condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions du 8 décembre 2000, faisant suite à de précédentes du 17 novembre 2000, la Société SOCOPRIM a demandé à la



cour : - de déclarer Monsieur X... irrecevable, en tout cas mal fondé en son appel et ses prétentions ; de l'en débouter ainsi que de toutes ses demandes ; - de déclarer Monsieur X... responsable des dommages subis par la concluante du fait de l'abandon du projet de promotion immobilière élaboré en 1992 ; - de condamner en conséquence Monsieur X... à payer à la concluante les sommes de 4.200.000 F au titre du manque à gagner et de 102.600,64 F au titre des frais engagés ; - à défaut, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il avait désigné un expert, sauf à supprimer le 5ème OE de la mission confiée et de rendre celle-ci conforme aux dispositions des articles 146 et 232 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - en ce cas, de condamner Monsieur X... à payer à la concluante une provision de 1.000.000 F, outre la somme demandée au titre des frais ; - de condamner Monsieur X... à payer à la concluante une somme de 20.000 F sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - de condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel. SUR QUOI : A l'appui de son moyen selon lequel il y aurait eu, avec la signature de l'acte de vente du 26 novembre 1998, désistement de toute instance et de toute action réciproque entre la Société SOCOPRIM et lui-même, Monsieur X... fait uniquement état de correspondances échangées, courant 1998, entre son conseil et celui de la Société SOCOPRIM. L'article 65-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, tel que modifié par la loi n° 97-308 du 7 avril 1997, dispose que " En toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l'avocat et ses confrères, les notes d'entretien et plus généralement toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel". Il en résulte qu'une juridiction ne peut



recevoir en preuve une correspondance entre avocats, même qualifiée de non-confidentielle ou d'officielle, puisque l'article 65-5 de la loi du 31 décembre 1971 n'établit aucune distinction entre les correspondances échangées entre avocats et que le secret professionnel est absolu et d'ordre public. En conséquence c'est à bon droit que les premiers juges ont écarté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur X... sur la base de correspondances échangées entre son conseil et celui de la Société SOCOPRIM. En revendant le 15 mars 1999 les biens acquis le 26 novembre 1998 la Société SOCOPRIM a réalisé une plus-value de 1.350.000 F. Elle fait valoir que si elle avait construit sur le terrain concerné et sur un autre terrain voisin, pour lequel elle bénéficiait en 1992 d'une promesse de vente, elle aurait réalisé un gain de l'ordre de 5.000.000 F (4.953.825 F). Pour prétendre valablement à l'octroi de dommages-intérêts du chef d'une perte de gain, il appartiendrait à la Société SOCOPRIM de faire la preuve d'un lien de causalité entre la faute de Monsieur X..., constituée par sa résistance de 1991 à 1998 à régulariser la vente promise en 1990, et le préjudice invoqué. Or il ne ressort de rien qu'après son acquisition du 26 novembre 1998 la Société SOCOPRIM aurait rencontré des obstacles juridiques ou financiers de nature à faire échec à l'opération de construction que, dans l'acte authentique de vente, elle avait déclaré se proposer d'entreprendre (page 8 : "L'acquéreur déclare qu'il se propose d'édifier un bâtiment sur l'IMMEUBLE vendu"). Aussi il doit être retenu qu'à une opération de promotion immobilière qui comporte toujours une part de risque la Société SOCOPRIM a en définitive préféré une revente lui assurant un profit certain et immédiat. Dans ces conditions la "faute" de Monsieur X... apparaît sans lien avec la "perte de gain" invoquée par la Société SOCOPRIM, de sorte que cette dernière doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts



de ce chef. Ceci étant il reste que dans le cadre de son projet de construction de l'année 1991 la Société SOCOPRIM avait engagé des frais en pure perte, savoir notamment des frais d'architecte. De ce chef Monsieur X... doit réparation à la Société SOCOPRIM. Au vu des éléments d'information fournis l'indemnisation sera fixée à la somme de 100.000 F. L'action de la Société SOCOPRIM, qui prospère pour partie, ne saurait être qualifiée d'abusive. Aussi Monsieur X... sera débouté de sa demande de dommages-intérêts de ce chef. L'équité conduira à ne pas prononcer de condamnation en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en faveur d'une quelconque des parties. Monsieur X... succombe pour partie seulement, la Société SOCOPRIM étant déboutée pour l'essentiel. Aussi les dépens, tant ceux de première instance que d'appel, seront compensés. -5- PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, contradictoirement, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la Société SOCOPRIM ; Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau, Condamne Monsieur Marcel X... à payer à la Société SOCOPRIM la somme de 100.000 F à titre de dommages-intérêts ; Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ; Compense les dépens, tant ceux de première instance que d'appel, chaque partie conservant la charge de ceux qu'elle a exposés. 

 LE GREFFIER

 LE PRESIDENT 

 M.L. ROBERT

P. LEMAIRE