Cour d'Appel — 25 mai 2001

FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé en date du 11 octobre 1995, la société MERCURE PROMOTION SA a donné bail commercial à la SARL CHIC COIFFURE en cours d'enregistrement, un local situé dans la galerie marchande du centre commercial de la ZAC du Coeur de Ville à SARCELLES, formant partie du lot 6 du bâtiment B, d'une superficie de 50 m dont 35 m de surface de vente. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années commençant à courir à compter de la date d'ouverture du supermarché INTERMARCHE situé dans le centre commercial, moyennant un loyer annuel hors taxes de 50.000,00 Frs, outre les charges, et un droit d'entrée de 100.000,00 Frs hors TVA. Par acte du 30 avril 1997, la SCI COGISA, se trouvant aux droits de la société MERCURE PROMOTION, a fait délivrer à la société CHIC COIFFURE, un commandement de payer la somme de 129.494,87 Frs représentant le solde dû sur le droit d'entrée d'un montant de 61.300,00 Frs et pour le surplus un arriéré de loyers, des charges impayées et des intérêts de retard. Ce commandement précisait qu'à défaut de paiement de l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, la requérante entendait se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail, et rappelait les dispositions de l'article 25 du décret du 30 septembre 1953 modifié. Par exploit en date du 24 juin 1997, la société CHIC COIFFURE a fait assigner la SCI COGISA aux fins de : - voir suspendre avec effet immédiat l'application de la clause résolutoire, - donner acte à la société CHIC COIFFURE de ses plus expresses réserves sur les sommes mentionnées dans le commandement qui ne se rapportent pas au montant des loyers contractuellement dûs, - débouter en l'état faute d'éléments justificatifs la SCI COGISA de toutes prétentions à cet égard, - pour le surplus accorder à la société CHIC COIFFURE les plus larges délais pour se libérer de sa dette en application de l'article 1244 du Code civil. La SCI COGISA a soulevé l'incompétence de ce



Tribunal au profit du Président du Tribunal de Grande Instance de PONTOISE, statuant en référé, seul compétent pour statuer sur l'application de l'article 25 du décret du 30 septembre 1953. Elle a sollicité, à titre reconventionnel, le paiement d'une somme de 5.000,00 Frs HT sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 1998 pour le prononcé du jugement. Le 15 octobre 1999 est intervenu un jugement d'ouverture du redressement judiciaire de la société CHIC COIFFURE. Par un jugement contradictoire en date du 9 juin 1998, le Tribunal d'Instance de PONTOISE a rendu la décision suivante - se déclare compétent pour statuer sur les demandes principales de la société CHIC COIFFURE, - se déclare incompétent pour connaître de la demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire, en application de l'article 25 du décret du 30 septembre 1953, - renvoie à cet égard la société CHIC COIFFURE à se pourvoir devant le président du Tribunal de Grande Instance de PONTOISE, statuant en référé, saisi de la demande de résiliation du bail, - prononce la nullité de la clause contractuelle relative au droit d'entrée exigé de la société preneuse, pour absence de cause de l'obligation, sur le fondement de l'article 1131 du Code Civil, - condamne la société COGISA, venant aux droits et obligations de la société MERCURE PROMOTION SA, à restituer à la société CHIC COIFFURE la somme versée au titre du droit d'entrée, soit la somme de 59.300,00 francs TTC, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - condamne la société COGISA à payer à la société CHIC COIFFURE la somme de 5.000,00 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - déboute la société CHIC COIFFURE du surplus de ses prétentions, - déboute la société COGISA de sa demande reconventionnelle, - condamne la société COGISA aux dépens. Le 16 décembre 1998, la SCI COGISA a interjeté appel. Elle soutient que



d'une part que la soi-disante promesse de vente intervenu entre MERCURE PROMOTION et un nommé SIK, fondateur de la société CHIC COIFFURE, intervenue le 27 juillet 1995, est en réalité une promesse de bail. De plus, elle prétend que la société MERCURE PROMOTION n'était pas l'aménageur de la ZAC ni même le constructeur du centre commercial INTERMARCHE COEUR DE VILLE, qui avait été édifié par une SCI TIJUCA. La société MERCURE PROMOTION, nullement promoteur, est uniquement devenue propriétaire de la galerie marchande à l'intérieur de ce centre commercial, en acquérant cette galerie de SCI TIJUCA le 4 octobre 1995, et c'est en cette seule qualité que la société MERCURE PROMOTION a consenti sept jours plus tard le bail du 11 octobre 1995 à la société CHIC COIFFURE. Elle fait donc valoir que la société MERCURE PROMOTION, qui n'était nullement l'aménageur de la ZAC et encore moins le constructeur du centre commercial, ne pouvait de ce fait prendre aucun engagement quant à la réalisation des phases successives de la ZAC et pas davantage quant à l'occupation ou à la fréquentation et à l'animation du centre commercial, de la galerie marchande et de ses abords. Elle n'en a pris, ni dans le bail, ni dans la promesse de bail où les phases successives de l'aménagement de la ZAC sont simplement rappelés dans un exposé préalable aux conventions des parties. Elle estime également que les promesses mirifiques au moyen desquelles la signature du bail aurait été obtenue sont une vue de l'esprit, n'ont jamais existé et ne sont établies en rien. Sauf stipulations particulières, en l'espèce inexistantes, le bailleur ne peut être tenu à l'obligation mise à la charge de la société concluante dans le jugement entrepris. De plus, elle estime que le droit d'entrée ou indemnité de pas de porte n'a pas pu être manifestement, dans l'intention des parties, la contrepartie d'avantages commerciaux liés à l'existence d'une galerie marchande dynamique occupée par des commerces diversifiés et à la



perspective de développements du centre commercial et de la construction d'une zone pavillonnaire à proximité. Sinon, les parties auraient indiqué cette intention dans le bail par une stipulation. Concernant le défaut de fonctionnement du centre commercial, les allégations de la société CHIC COIFFURE ne sont pas selon elle fondées. En effet, il apparaît selon elle paradoxal que si le centre commercial ne recevait pratiquement pas de clients et ne connaissait aucune animation comme le prétend la société CHIC COIFFURE, un chiffre d'affaires net de 101.628.000,00 Frs ait pu être réalisé dès la première année d'exercice. L'afflux de clientèle dans cette grande surface provoque sans conteste selon elle un phénomène de chalandise et d'appel qui doit avoir une incidence sur l'activité des boutiques de la galerie commerciale. Elle prétend par ailleurs que le constat d'huissier du 3 mars 1998 ne saurait démontrer le contraire dès lors qu'il porte sur les abords du bâtiment dans lequel est installé le centre commercial et sur la présence de quelques habitations dans ce qui devait être une zone pavillonnaire. En effet, la société MERCURE PROMOTION n'est nullement responsable du fait que l'aménageur de la ZAC n'ait pas construit tous les lotissements qui étaient prévus ou du fait que seules quelques maisons prévues dans des zones pavillonnaires auraient été effectivement édifiées. Le droit d'entrée n'a pas la contrepartie retenue par le Tribunal et en tout cas pas dans l'intention du bailleur. De façon incidente, elle demande à la Cour de confirmer que les autres obligations du bail sont licites et ont été librement convenues, et que la société CHIC COIFFURE est débouté de sa demande de 150.000,00 Frs en dommages et intérêts contre la la société concluante. Subsidiairement, elle fait valoir que la société concluante devrait être fondée à opposer la compensation avec sa propre créance de loyers et accessoires impayés, déclarée pour un montant de 291.868,84 Frs à la date du jugement



d'ouverture du redressement judiciaire de la société CHIC COIFFURE, le 15 octobre 1999. Le droit d'entrée et les charges ont tous deux pour fondement juridique le contrat de bail qui impose le paiement de l'une et des autres et ils ont l'un et l'autre le même fondement contractuel. Elle demande donc à la Cour de - dire et juger la Société Civile Immobilière COGISA recevable et bien fondée en son appel, - infirmer le jugement du Tribunal d'Instance de PONTOISE en ce qu'il a prononcé la nullité de la clause contractuelle du bail relative au droit d'entrée exigé de la société preneuse pour absence de cause et condamné la SCI COGISA, venant aux droits et obligations de la société MERCURE PROMOTION, à restituer à la société CHIC COIFFURE la somme de 59.300,00 francs TTC déjà versée au titre de ce droit d'entrée, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - infirmer encore le jugement en ce qu'il a condamné la SCI COGISA à payer à la société CHIC COIFFURE la somme de 5.000,00 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et l'a condamné aux dépens, - pour le surplus, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et rejeter l'appel incident de Maître CANET, mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société CHIC COIFFURE, - subsidiairement, et pour le cas où l'appel principal serait rejeté et où il serait fait droit totalement ou partiellement à l'appel incident, dire y avoir lieu à compensation entre la créance de la liquidation judiciaire de la société CHIC COIFFURE et celle déclarée le 16 décembre 1999 par la SCI COGISA pour loyers et accessoires impayés à la date du 15 octobre 1999, - condamner Maître CANET, en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société CHIC COIFFURE à payer à la SCI COGISA la somme de 10.000,00 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera



effectué pour ceux la concernant par la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, société titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Pour sa part, la SARL CHIC COIFFURE en la personne de Maître CANET agissant en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de ladite société, soutient que la signature du contrat n'a été obtenue que moyennant des promesses mirifiques qui ne se sont jamais réalisées. Le Centre commercial est pratiquement désert et son implantation dans une situation inchangée. Il se trouve situé dans les champs hors toutes habitations. Elle estime que la société MERCURE PROMOTION a fait, sans contrepartie aucune, participer la société CHIC COIFFURE au financement de la galerie marchande, qui est aujourd'hui vide avec des locaux non terminés et à l'abandon. Concernant le chiffre d'affaires rapporté, elle prétend q'un chiffre d'affaires amputé des résultats n'a pas de grande valeur. De surcroît, il est bien inférieur aux perspectives annoncées. Elle prétend avoir été trompée quant au contenu du centre commercial. Sur les prévisions, le centre commercial s'est arrêté entre les premières et deuxième phases. La galerie marchande ne représente que 350 m au lieu de 1.600 m annoncées. En outre, il n'est pas inclus l'ensemble de moyenne surface de 1.200 m qui était pourtant promis. Dès lors, l'obligation de régler un droit d'entrée apparaît en l'espèce comme un fait du prince tout à fait répréhensible. Le droit d'entrée n'a en l'espèce aucune contrepartie et est donc contraire aux dispositions de l'article 1131 du Code civil. Etant dépourvue de cause, la clause relative au droit d'entrée doit être purement et simplement annulée et le bailleur condamné à restituer ce qu'il avait perçu. Par ailleurs, selon l'article 7 du bail, la société CHIC COIFFURE doit régler au bailleur sa quote-part de la totalité des charges, prestations, fournitures, taxes et dépens de toutes natures afférents



aux locaux loués. La société CHIC COIFFURE fait valoir qu'il convient de remettre en cause la stipulation contractuelle relative aux charges. En effet, pour que la société preneuse puisse se rendre compte de l'étendue de son obligation à ce titre, il aurait fallu qu'elle puisse avoir communication au moins du règlement de copropriété, qui ne lui a jamais été communiqué par MERCURE PROMOTION. Elle précise en outre que l'appréciation de l'étendue de l'obligation devait nécessairement avoir lieu au moment de la signature du bail. En l'espèce, les sommes réclamées au titre de charges n'ont pu être appréciées par le preneur et doivent donc être purement et simplement annulées. A titre subsidiaire, elle prétend qu'une telle compensation est, en matière de liquidation judiciaire, impossible. Il ne suffit pas selon elle que les créances soient réciproques pour que la compensation soit admise. De plus, en matière de liquidation judiciaire, il est nécessaire qu'existe une connexité. En outre, l'interdépendance entre les obligations ne signifie pas nécessairement connexité. En l'espèce, les deux créances ne sont pas connexes puisqu'elles ne relèvent pas du même fondement juridique. Il existe, d'un côté, une créance purement contractuelle au titre des loyers et des charges, et de l'autre, un droit d'entrée payé lors de la signature de celui-ci. Elle prétend que ce droit d'entrée est afférent à la contrepartie d'avantages commerciaux. Elle en déduit donc qu'il n'existe aucune connexité et qu'au surplus, la société appelante n'a fait aucune mention d'aucune compensation, en plus de la déclaration de créance de passif. Elle demande donc à la Cour de - déclarer mal fondé en toutes fins qu'il comporte l'appel principal de la société COGISA y incluant ses prétentions subsidiaires, - déclarer en revanche recevable et bien fondé l'appel incident de la société CHIC COIFFURE, aujourd'hui repris par Maître CANET es qualité, En conséquence, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a, à juste



titre, prononcé la nullité de la clause contractuelle relative au droit d'entrée exigé de la société preneuse pour absence de cause de l'obligation sur le fondement de l'article 1131 du Code Civil et ce , en condamnant par suite la société COGISA a restituer à la société CHIC COIFFURE la somme versée au titre du droit d'entrée soit le somme de 59.300,00 francs TTC, avec intérêts de droit à compter du prononcé du jugement, - confirmer également le jugement entrepris en ce qu'il a, à juste titre, condamné la société COGISA à payer à la société CHIC COIFFURE la somme de 5.000,00 frans par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et en ce qui l'a condamné aux entiers dépens, - infirmer en revanche le jugement entrepris en ce qu'il a refusé de faire droit à la contestation de la société CHIC COIFFURE sur les charges, qui lui ont été appliquées, - constater qu'à défaut d'avoir produit le règlement de copropriété, la société CHCI COIFFURE n'a pas été en mesure de connaître l'étendue de son obligation à propos en particulier des charges de fonctionnement du centre de la galerie qui étaient appliquées, - annuler en conséquence lesdites charges et inviter à la société COGISA à revoir à ce titre les comptes, - faire droit à la demande additionnelle de la société CHIC COIFFURE aujourd'hui repris par Maître CANET es qualité, en condamnant la société COGISA à lui payer les sommes complémentaires de 20.000,00 francs à titre de légitimes dommages et intérêts pour les causes susénoncées et de 15.000,00 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner la société COGISA aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la SCP KEIME & GUTTIN, avoués conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 5 avril 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 6 avril 2001. SUR CE, LA



COUR, Sur l'appel principal Considérant que la Société COGISA fait grief au jugement d'avoir la nullité de la clause contractuelle relative au droit d'entée de la société preneuse pour absence de cause de l'obligation sur le fondement de l'article 1131 du code civil ; Considérant que Maître CANET conclut à la confirmation de cette partie de la décision estimant fondé le raisonnement du premier juge pour qui le droit d'entrée doit nécessairement être la contrepartie de l'espérance de gains légitimes en relation avec la fréquentation de la galerie marchande ; Considérant que Maître CANET ne peut faire grief à la Société COGISA, venue aux droits de la Société MERCURE PROMOTION, de l'absence de réalisation de toutes les phases de construction de l'ensemble du centre commercial dont elle n'avait pas la maîtrise ; qu'elle ne peut davantage se voir imputer le relatif mauvais état des lieu- mêmes comme de leur environnement immédiat dont elle n'avait pas la charge de l'entretien ; Considérant que, et surtout, il n'existe dans le contrat de bail aucune référence à des avantages directement liés à l'indemnité de pas-de-porte de 100.000 francs hors taxes qu'aurait promis la bailleresse ; que sur ce point Maître CANET procède par affirmation en soutenant que la Société COGISA aurait fait des promesses "mirifiques" qui ne se sont jamais réalisées ; Considérant que, comme le souligne Maître CANET, la notion du droit d'entée n'est pas particulièrement bien définie ; qu'il s'ensuit que l'acception qu'il en donne est au moins aussi sujette à caution que celle que retient la Société COGISA ; que cependant le premier juge ne pouvait, au vu des stipulations contractuelles non équivoques, décider que le droit d'entée en litige était "manifestement , dans l'intention des parties la contrepartie d'avantages commerciaux liés à l'existence d'une galerie marchande dynamique occupée par des commerces diversifiés et à la perspective de développement du centre commercial et à la construction d'une zone



pavillonnaire à proximité" ; Considérant que la Société COGISA pouvait, de façon légitime, vouloir préserver ses intérêts face à l'application du statut des baux commerciaux très protecteur des preneurs en leur garantissant un quasi maintien sans fin dans les lieux ; Considérant que cette interprétation, en relation directe avec la bail et son objet, doit être préférée à celle liée aux éléments de chalandise et d'extension de l'ensemble commercial dont la Société COGISA n'a nullement la maîtrise ; Considérant que, dans ces conditions, le jugement doit être réformé sur ce point ; qu'il doit être dit que la clause du bail relative au droit d'entrée n'est pas nulle pour absence de cause ; qu'en conséquence, la Société COGISA ne saurait être condamnée au remboursement de la somme de 59.300 francs TTC déjà versée par la Société CHIC COIFFURE ; Sur l'appel incident Considérant que Maître CANET a repris par appel incident l'argumentation de son administrée quant au montant des charges ; qu'il fonde sa contestation sur le fait que le gérant de la SARL CHIC COIFFURE n'aurait pas eu une connaissance éclairée de son engagement sur ce point ; Mais considérant que le représentant de la Société CHIC COIFFURE a paraphé, comme celui de la société bailleresse, toutes les pages de l'annexe du bail relative aux charges ; qu'il n'est ni soutenu, ni prouvé que le signataire au nom de la Société CHIC COIFFURE, au demeurant capable a priori de gérer un salon de coiffure, soit analphabète ou qu'il ait signé sans comprendre ou sous la contrainte ; qu'on ne peut donc soutenir qu'il n'avait pas mesuré l'étendue de l'obligation souscrite même en prenant en compte son extranéité; que Maître CANET sera donc débouté de son appel incident et, par voie de conséquence, de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Sur les dépens et les frais irrépétibles Considérant que Maître CANET qui succombe en son appel supportera, es-qualités, les dépens de première instance et



d'appel avec, pour ces derniers, bénéfice de distraction au profit de l'avoué de la Société COGISA ; que cette dernière réclame 10.000 francs pour ses frais irrépétibles que l'équité commande de lui allouer ; Considérant qu'en conséquence de la réformation du jugement, la Société COGISA sera déchargée de sa condamnation en première instance à 5.000 francs d'indemnité de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS La COUR, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau. Reçoit la Société COGISA en son appel. Dit que la clause du bail relative au droit d'entrée de 100.000 francs (soit 1 524,49 Euros) hors taxes n'est pas nulle par absence de cause. Dit n'y avoir lieu à restitution des sommes déjà versées à ce titre. Déboute Maître CANET, es-qualités, de son appel incident et de toutes ses demandes en découlant ou s'y rapportant. Condamne Maître CANET, es-qualités, aux dépens de première instance et d'appel qui pourront, pour ces derniers, être directement recouvrés par la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, avoué de la Société COGISA, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Décharge la Société COGISA de la condamnation prononcée contre elle en première instance à 5.000 francs (soit 762,25 Euros) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Condamne Maître CANET, es-qualités, à payer à la Société COGISA la somme de 10.000 francs (soit 1 524,49 Euros) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, Président , Madame Caroline DE X..., qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER,

 Le PRESIDENT,